法拍房，玩的就是心跳！

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七夕前夕，杭州傳來一則消息，錢江新城豪宅區的一棟法拍房拍出了1.13億的天價，折算成單價已超10萬元/平米，遠超當地二手房的平均掛牌價(8.5萬元/平米)。

圍觀的8萬吃瓜群眾一片嘩然，土豪的世界果然是我等普通老百姓所不能理解的。

法拍房不都是低於市場評估價很多嗎？

怎麽現在會有這麽多人追捧呢？

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法拍房，全稱法院拍賣房產，指的是遭法院強製執行拍賣的房屋。

法拍房的來源主要是以下幾種途徑：

1、商業貸款逾期

沒錢還房貸，銀行爸爸也不會給你客氣，向法院提出民事訴訟，拍賣房產變現來償還貸款的。

房價上漲階段，通常不會走到房產拍賣這個地步，總能找到接盤俠出手。

當前，各地限購，限售政策頻出，房價橫盤或者下跌，不少炒房客就會因為杠杆太高爆倉，被銀行收回的個案也就越來越多。

2、民間借貸抵账

日常生活中，朋友之間借款，用房產作抵押也是很正常的事情。

如果到期不能還款，根據《擔保法》的規定，出借人不能直接取得抵押房產，也只能向法院申請，並出示抵押或借款協定，要求法院拍賣抵押的房產來還款。

3、司法沒收財產

比如：司法案件中有判決沒收犯罪嫌疑人個人全部財產，如該財產涉及不動產，該不動產依法可進行拍賣，變現後的錢款收歸國庫。

4、無主財產

這個很容易理解，就是無人認領的房產。這個也可以進行拍賣，但現實生活中幾乎很少發生，可以忽略不計。

法拍房為什麽會受到越來越多人的關注？它的誘惑之處到底在哪裡呢？

且聽筆者一一道來！

1、便宜是最大的賣點，撿漏是人性的誘惑

《最高人民法院關於人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》：

法拍房拍賣保留價由人民法院參照評估價確定，人民法院確定的保留價，第一次拍賣時，不得低於評估價或者市價的80%;如果出現流拍，再行拍賣時，可以酌情降低保留價，但每次降低的數額不得超過前次保留價的20%。

簡單的解釋就是：

市場價格為100萬元的房子，拍賣價就是80萬元（100萬*80%），如果流拍，第二次拍賣價64萬元（80萬*80%）。

想想也能理解，這些燙手的山芋，法院也不願意花費太多的時間在這上邊，快刀斬亂麻，跳樓大拋售，價高者得！

什麽是價值窪地？什麽是天上掉餡餅？

以市價的8折，甚至6折的買到房子，這種漏給我來一打才好！

東區奧蘭花園55平的房子，法院評估價106.24萬，周邊區域實際二手房價格在單價在2.3-2.5萬，最終實際拍賣價格84.5萬到手。恭喜這位拍到的朋友。

不過我的白日夢做的更美一些，這套房子實際起拍價僅僅60萬元，也就是說如果關注者沒有這麽多，60萬到手也不是不可能。

在高鐵片區單價僅僅1.1萬/平，莫不是在夢裡都要笑醒！

2、不限購的巨大誘惑

目前全國鋪開的限購政策，讓很多人一夜之間失去了“房票”，同時也衍生了許多與“房票”相關的灰色利益行業，費用幾千至上萬不等；加上新政細則迭出，不斷查漏補缺，所以，破解限購的方法也越來越少，越來越難。

法拍房是為數不多，可以合法避開“限購”政策的手段之一。

能光明正大的投資房產，誰還願意偷偷摸摸的做一些違法的勾當！

或許看到這裡，很多人已經按耐不住心中的欲望，暗自盤算今後的掙錢大計了吧！

利益越高，風險越大，無論哪個領域都是絕對的真理！

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2017年7月份，楊女士花費230萬元在鄭州購買了一套法院拍賣房，算下來“省”了幾十萬元，原以為自己賺到了，結果辦理過戶的時候被告知需要繳46萬元的個稅。

今年法院最終的裁定結果，依舊是楊女士要為自己的拍賣負責。

所以說，在法拍房的蜜糖之下，到底是拾漏還是打眼，猶未可知！

風險與利益並存，法拍房的風險也是不容忽視的。

法拍房的6大陷阱：

1、多頭債權，多次抵押，多方查封

很多“法拍房”的業主（被執行人），往往有多頭負債，甚至資不抵債，否則也不會淪落到房產被強製拍賣的地步。

欠債人除了正規銀行或者金融公司的欠債外，他可能還有民間借貸和高利貸，這種個人與個人的債務關係，是最難說的清楚。

你所有手續辦好搬進去後，就不斷冒出來債權人，說房子早抵押給他了，三天兩頭跑到房子來鬧事，潑油漆，寫大字；雖然理論上法律上，房屋的所有權歸你了，但是面對這種騷擾，這種提心吊膽的居住體驗，恐怕也不是我們普通人願意接受的。

畢竟大家買法拍房只是為了掙個差價，何必自尋煩惱！

建議：拍賣前，通過法院，周邊中介，附近鄰居等，來了解拍賣的真實原因，了解背後的故事。寧可謹慎，不可魯莽。

2、惡意租賃，拍房易交付難

瘋狂的2016年底，數位公寓的房子，起拍單價1.22萬/平，有位置有學區，總價低，看起來絕對是個漏啊。搶搶搶！

搶個錘子！

這一切的一切，都不能忽略紅字部分的嚴重警告！10年的租約啊！最終結果只能是流拍！

部分老賴，為了自身的利益，惡意簽署一份長期的租賃合約，以此來達到強行佔有房屋使用權的意圖。

事前沒有了解清楚的話，在你拍下後才發現有人理所當然的住在裡面，而根據物權法“買賣不破租賃”的條款，你還不能趕他出去。

買房的最終結果，發現只是買了個房產證而已！

建議：平時，周末，白天，黑夜，多次上門調查。去物業公司了解水電煤氣的繳納費用，也是一條捷徑。有租客的，掂量掂量自己的風險，最好還是放棄。

3、相關欠費全由買方出

和買二手房一樣，法拍房的繳納內容和正常二手房一樣，其特殊性在於：轉讓和受讓兩家的稅費都是由買受人一人承擔。

另外，該房屋前業主拖欠的物業費、水電費、燃氣費、寬頻費、有線費等欠費，均由買受人負責承擔，如果惡意拖欠多年，加上違約金，也會是一筆不小的數目。

建議：找個中介小哥，預估繳納的預算，了解全部的公共費用，做到心中有數。

4、戶籍遷入難，學區沒保障

目前沒有任何法律規定可以強製遷出戶口，即便你過戶了不動產證。特別是帶有學區屬性的住宅，是不是會影響自己的權益。

建議：谘詢當地的戶籍室，最新的政策是可以掛兩家戶主，學區的問題，最好是谘詢學校，是否影響孩子的學籍。

5、暗藏的天價過戶個稅

尤其提醒大家：如果該房屋的上次交易屬“非夫妻直系親屬之間的贈予或繼承”，那麽再次過戶會產生20%的個人所得稅！

上述新聞裡，楊阿姨的遭遇，就是典型的實例。

這種情況，法院沒有義務披露，自己一旦想當然，事先功課沒做好，就會吃了啞巴虧。

建議：受限於目前的不動產暫行條例，非利益相關人是不能夠查詢個別隱私內容，所以拍賣前需要通過專業機構（律師，債權人等）查詢更詳細的資訊，確保自己的利益。

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看到了以上種種法拍房的陷阱，是不是很多人都心裡打起了退堂鼓。

事實上，當下反而是接觸法拍房、了解法拍房的時機。

1、法拍房的數量大大增加，可選余地很多

特別是淘寶司法拍賣的上線，對於普通老百姓來說，流程更簡單，程式更透明。

2、金融政策的放開

以往法拍房往往需要全款支付，現在只要提前申請，很多法拍房使用商業貸款也完全沒有問題，極大地降低了購房者的門檻。

3、更重要的是，房源的種種陷阱，只要購房者認真仔細的去實地了解，通過鄰居，物業，法院甚至中介機構等等，都是可以避免的。

感到有風險的，放棄即可，尋找下一個目標，何必為了一棵樹木放棄整個深林。

最後還是要提醒大家，天上不可能掉餡餅，冷靜、耐心、經驗、資金甚至時間，缺一不可。否則還是安安靜靜的買一個建案吧。