自如“甲醛風波”背後，是長租公寓整體的脆弱生態

繼我愛我家原副總裁胡景暉炮轟長租公寓推漲房租後，長租公寓“自如”再因甲醛事件被推上輿論的風口浪尖。

昨日，一篇題為《阿里P7員工得白血病身故，生前租了自如甲醛房》的文章在朋友圈刷屏，隨後自如官方回應此事稱：已安排負責人進行對接了解詳細情況，跟進相關事宜，並會配合司法部門工作，尊重法院裁定。

而就在今年6月，自如CEO熊林在宣布品牌更新時曾表示，自如全線使用的家具板材會由原來的國標E1更新為對標歐標日標的E0級板材；板材甲醛釋放標準由小於1.5mg/L提升至小於0.5mg/L；更新牆漆和輔料使用標準......。有意思的是，自如並沒有提到裝修工期和租客入住時間的問題。

“快速裝修和及時入住”

其實，這不是自如首次發生用戶甲醛超標事件。據公開報導，2017年12月曾有不少租客反映入住自如的出租房後，都出現咳嗽/發熱等症狀，被醫院診斷為“疑似甲醛中毒”；2016年，孕婦在租住自如房3個月後，孕檢查出白血病，等等。對此，自如也曾多次承諾進行相應整改，但至今未見有效措施。

除了自如，甲醛超標在租房尤其是長租公寓行業似乎已經成了普遍現象。在各種網絡社區、投訴平台上，也不乏我愛我家、相寓、蛋殼公寓等中介或長租公寓品牌被租戶投訴甲醛超標的記錄。“毒房子”似乎已成為行業的普遍現象。

一個關鍵原因或許就在於長租公寓所要求的快速裝修和入住效率。曾有新華網記者在實地走訪鏈家門市時，被工作人員告知：“我們自如有專業裝修團隊，一個月足夠”，以及“為控制成本，裝修好的房屋一般最多放置三天，然後就掛牌出租了”。

事實上，甲醛在裝修中幾乎是必然存在的產物，因此新裝修過的房屋至少要通風3-6個月才可正常入住。但這卻和長租公寓的商業模式——入住快，繳費才會快——相違背。

亂象頻發背後的盈利困境

不僅是甲醛超標這一項，爭搶房源此前還引爆了長租公寓"推高房租"的爭議點；另外，因杭州鼎家倒下而備受關注的長租公寓“租金貸”問題也在數月前被揭開（詳見：焦點分析 | 長租公寓鼎家“爆雷”始末）。一方面，大家都急於規模化擴張，另一方面，又需要借助金融手段保持資金流。

這也反映出，這個看似火熱的市場背後，普遍面臨的盈利難問題。

一般來說，長租公寓會與租賃房源房東簽訂長期合約，經裝修改造後重新開放給租客，通過租金差異獲取利潤。而重新裝修的房子，譬如三室一廳會改建成四間房（“N+1”模式），最終主要的盈利來源在於“1”的租金，一旦空置，將很難賺錢；規模化發展後更難控制空置率，易出現虧損。

潘石屹曾表示長租公寓回報率不超過1%；也有創業者曾告訴36氪，如果出租率低於90%，大部分公寓都是虧損的。

在盈利難的整體困境下，在“風口”後，長租公寓已出現階段性的退潮，2017年，就有GO窩公寓、Color公寓和好熙家公寓等5家公寓宣布關閉；即使是YOU+、魔術方塊、窩趣等一些知名品牌，上一輪融資也要追溯到2016年或2017年初。

規模盈利讓“快速跑馬圈地”成為必然

既然盈利艱難，為什麽總有人前仆後繼想要進入這個市場？

近兩年，隨著房價上漲、二手房交易下降，租賃交易持續上漲，但個人租賃房源的供給比例持續下降，只能靠機構化租賃房源滿足。有數據顯示，2016年中國的租賃市場規模大概在1.1兆元左右，2020年會達到1.6兆元，2030年會超過4兆元。同時，政策向長租公寓的傾斜愈加明顯：除了鼓勵更多社會資本進入長租公寓行業外，落戶、教育等配套權益明晰到集體建設用地也批準入市。

兆規模+政策紅利讓長租公寓成為創業者和資本追逐的“新風口”，加之長租公寓的想象力在於規模盈利——規模化發展才能獲利。鏈家研究院楊現領曾公開表示，要做到10萬間房，公寓品牌的盈利情況才有可能改善；規模化之後，在租賃業務基礎上延伸出的生活消費、場景零售、社群運營、社區服務等增值業務的太空也更大。

但前提是，要活得夠久、手裡要有房。相應地，快速跑馬圈地、搶佔市場成為了大家的當務之急。正如自如CEO熊林在今年的一次採訪中所說的那樣：“10年後，排名前10的長租公寓企業可能會佔據60%的租賃市場。自如則希望佔領整個市場的20%。”

結語

長租公寓亂象的固然是長租公寓運營商們為了追求收益而違規操作產生的結果，這也是輕資產模式下一味求快所造成的行業野蠻生長。“羊毛出在羊身上”，在高速成長的背後，犧牲的是租戶的信任。當監管來臨、資本回歸理性，這些長租公寓能否長久發展，還尚未可知。

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