8月北京樓市成交回落 市場繼續降溫

各位粉絲：

又到了每月的市場分析時間了。

總的來看，8月北京樓市繼續降溫，二手房量價齊跌，觀望情緒濃重。預計後期市場將依舊低迷，價格有小幅下跌的壓力。

1

先看一下具體的數據。

新房方面，在7月單月成交6千套以上之後，8月的新房成交則沒那麽大的衝勁了。

8月北京新房成交4245套，環比7月下跌了近3成。不過這個量級和往年相比也還算差不多，也僅僅比去年同期的8月下降了2.9%。

二手房方面，8月全市二手房網簽1.2萬套，環比下降5%，同比下降20%。

貝殼研究院的數據顯示，作為北京最大的中介機構，北京鏈家的二手房實時成交環比下降6%。

圖：北京鏈家二手房月度成交量價走勢

數據來源：貝殼研究院

在成交持續低迷下，二手房成交均價下跌幅度加大，8月成交均價為61223元/平，環比下跌1.5%，同比下跌3.2%。

這是價格出現的連續第三個月同比和環比同時下跌，市場繼續降溫的趨勢明顯。

2

貝殼研究院首席分析師許小樂認為，7月30日召開的中央政治局會議發表的“不把房地產作為刺激經濟手段”，再次加劇了市場的觀望情緒。前期入市的購房需求雖然有小幅增加，但很多沒有轉化成成交，從鏈家的帶看成交比數據來看，8月的帶看成交比為81，是2018年以來的最高值。

價格的下跌又進一步刺激觀望情緒，尤其是剛需客戶對價格敏感度更高，400萬以下剛需房源成交節奏變慢，房主那邊呢，因為賣房困難又導致換房改善也困難，就會使得改善市場（對標700萬以上房源）也慢下來，市場出現了“負循環”。

從成交周期來看，8月的房源成交周期繼續延長至101天。

2019年以來，北京市場不管新房還是二手房在售量均有明顯增長，前8個月北京新房供應同比增長近20%，二手房在售量同比也有所增加，市場上可選房源的持續變多也使得客戶看房選房更加從容，市場節奏放緩。

其實，北京大量的購房需求依舊存在。數據顯示，7、8月的新增買房的需求量環比分別增加4.2%和6.8%，可見市場上仍有不低的新增需求，但是可選房源的增加和價格的下跌使得這些家庭並不急著入市。

而且，調研發現，最新商貸利率的規定在北京市場客戶群體中普遍認為是利空政策，可能會進一步帶動觀望情緒。市場的低迷導致售房難度增加，倒逼業主降價，8月調價房源中降價房源佔比升至89.8%，為2019年以來的最高值。也就是說，掛牌的房源在調價中，9成都是降價了，只有1成是漲了價。

3

下一步樓市走向如何？

許小樂認為，從需求端來看，8月下半月成交量略有回升，且新增客源及帶看量均有增加，市場上需求仍在。

但考慮到購房者的觀望情緒濃厚，需求釋放速度較慢，後期二手房成交量預計將保持在1到1.2萬套左右的低溫水準。

之前我們也和大家說過，北京月二手房成交量在1到2.2萬套是正常空間，如果高於2.2萬套那就是市場過熱，如果低於1萬套就是過冷。目前的這個成交量也算是較冷的狀況。

從歷史來看，這是一個會讓價格小幅下跌（月度2%以內）的水準。