中駿南昌限價項目發生塌陷，“無梁樓蓋”再出事故

記者 | 馬一凡

前兩年的高價地、限房價地逐步進入收尾及交付期，全國多地建案質量事故頻發。

8月1日，上市房企中駿集團（01966.HK）在江西南昌象湖新城的雍景灣項目的地下室車庫頂板發生局部塌陷，坍塌區域面積達到500平方米。該項目三期皆已售罄，尚未交付，目前已被要求全面停工。

項目5棟和6棟之間的坍塌現場（業主供圖）

事故背後有兩大關鍵點：一是發生塌陷的部分使用了“無梁樓蓋”結構，去年11月萬科中山項目地下車庫坍塌2000平方米，頂板結構也是無梁樓蓋；二是此次發生事故的建案為南昌象湖新城首個限價項目，2017年中駿拿地時，即被限制未來售價為9000元/平方米，當時附近建案均價已過萬元。

出事項目公司為南昌駿捷房地產開發有限公司，為中駿的子公司，據天眼查，其法定代表人為中駿集團董事會副主席兼執行董事陳元來；設計部門為深圳中海世紀建築設計有限公司；施工總承包部門為上海建工二建集團有限公司。

據當地媒體報導，坍塌發生在凌晨4時20分，未造成人員傷亡，南昌市、縣兩級政府主管部門已成立專項調查組。

中駿2017年6月拿下這塊地時，總地價為5.27億元，折合673萬元/畝，樓面價4038元/平方米，規劃9棟高層板式住宅，戶數達5529戶，首期按照政府限價9000元/平方米出售。

從拿地到銷售，這是當地限價地塊裡最“快”的項目之一——僅在拿地6個月後，首期1棟、2棟、6棟、7棟即在2017年12月22日入市銷售。

無論是周轉速度還是采納的建築技術，似乎都指向了降成本。

房企快周轉是在跟金融杠杆賽跑，而近幾年推廣迅速的“無梁樓蓋”技術，很大程度也是受低成本的經濟利益驅使。

無梁樓蓋不設梁、樓板直接支承在柱上，多用於如商場、倉庫等建築上，最早於1900年代就在美國出現，在美國大量應用是在二戰後。

一名一線工程人員告訴界面新聞記者，無梁樓蓋近些年在全國各地項目上使用較多，理論上來說這一技術可以提升淨高、降低成本，但缺點是受重荷載能力弱，不能用於很高的建築。

另一名工程人員表示，目前高層住宅地下室常用的結構形式包括梁板式和無梁樓蓋，無梁樓蓋淨空利用率高、成本低，比有梁樓蓋更經濟。無梁樓蓋在理論設計上可以達到完美，但在實際施工中卻經常出問題，原因往往包括：甲方為了節省成本不顧結構安全，減少載荷和鋼筋；施工作業時不規範，如在局部區域堆土超載，或者重載貨車在地下室頂板上開行運輸物料。

去年11月發生在廣東中山市的萬科中山古鎮項目車庫坍塌事故經調查分析，正是因為填土作業不符合操作規程，大型滿載平板車停放位置不當，導致車庫頂板過於集中荷載。

更早之前，2017年8月19日，北京市石景山區西黃村A-E地塊地下車庫項目也曾發生頂板坍塌600平方米的事故，同樣是無梁樓蓋結構，最終北京主管部門查明，該項目從建設、設計、施工及監理等流程中全都存在問題，導致地下一層頂板部分板柱節點處衝切承載力不滿足設計規範要求，建設部門違反規定要求降低工程質量標準，疏於管理。

上述兩個事故發生後，北京和廣東的主管部門都曾發文要求嚴格排查無梁樓蓋項目。

北京曾要求各設計部門針對市內自2014年9月30日至今在施及在設計階段的項目，開展地下室無梁樓蓋設計自查工作。

廣東省住建廳則發文要求針對全省2010年以來所有房屋市政工程，開展地下室無梁樓蓋專項排查整改，強調“終身負責製”。

官方的嚴格表態，源於無梁樓蓋事故一旦發生絕非兒戲。

前車之鑒是韓國和平時期傷亡最大的傷亡事故，由於無梁樓蓋結構的設計、施工發生問題，在韓國經濟迅速發展的1995年，一座落成僅6年的百貨大樓，在20秒鐘內轟然崩塌，1500人被埋，最終造成超過500人死亡。最終韓國政府查明，發生事故的三豐百貨店採用無梁樓蓋設計，開發商曾大幅改動設計要求，取消承重柱、使用更細的鋼筋，樓板變薄，且加大了整個商場的荷載。

無梁樓蓋結構對設計、施工的要求非常高，如今短短兩年間，國內已有多個項目發生坍塌，敲響了安全警鍾。

中駿是一家總部位於上海的閩系房企，近幾年規模增長迅猛，去年邁入500億房企梯隊，年銷售額同比增長54.5%；今年上半年合約銷售金額超370億元，同比增長78％。像南昌這樣的二線城市，以及強三線城市，是中駿的布局重點，2013年中駿南昌公司成立，其後發展迅速，在南昌拿下數個項目，同時還拓展九江、上饒、贛州，長期目標是要完成江西全省布局，“三年實現百億”。

不過，中駿南昌項目此前還出過幾次問題，包括中駿尚城捆綁銷售高價車位、中駿雍景灣違規售賣人防車位等。

坍塌發生後，購房的業主們已經成立了相關微信群，高度關注後續質量檢測情況。一名業主對界面新聞表示，他買房時的價格正是限價9000元/平方米，現在周邊房價已經達到1.3萬，退房並不劃算，但現在地庫坍塌讓大家十分憂心建案整體質量問題，必要時會尋求說法或退房。

中駿集團品牌部相關負責人對界面新聞記者表示，此次坍塌事件尚未對主體樓產生次生影響，事發具體原因尚在政府調查中，此外也在等待第三方的檢測結果。

針對限價房成本問題，上述人士表示，公司沒有不負責任地壓成本，對於已經購房的業主，將會負責到底。