在年初粵港澳大灣區構想落地後，佔據風口的大灣區時而不時就會出來刷一波關注。最近，廣東幾天前發布了粵港澳大灣區建設的三年規劃，大家翹首以盼的大灣區已進入發展的快車道。
粵港澳大灣區，以僅佔全國0.6%的土地面積，以及4.9%的常住人口比例，創造了接近全國13%的經濟總量，隨著港珠澳大橋的開通，以及更多城市行政區壁壘被打破，開展跨市經濟合作的試點越來越多，大灣區的發展前景不言而喻。
大灣區內，雲集了廣深港三大國際性大都市，擁有香港港、深圳港、廣州港等一系列世界級港口，同時還擁有珠江西岸和珠江東岸兩大世界級製造基地。無論是經濟發展水準，還是城鎮化水準，都位居全國前列。面對滾滾而來的城市紅利，誰是大灣區內最有潛力的房價城市呢？
01 港澳廣深，誰為中心？
數據統計顯示，去年粵港澳大灣區的整體經濟規模已經接近11萬以元，經濟實力之強毋庸置疑。而在大灣區內，香港、廣州和深圳的GDP都超過了2萬以處於第一梯隊，而澳門GDP在3000以上，與第二梯隊的佛山和東莞的8000以還有一定距離。
但是從人均GDP來看，澳門則以人均GDP54.41萬元與香港位列第一梯隊，屬於發達城市。廣州以人均GDP15.77萬和深圳19.33萬以及珠海的16.51萬位列第二梯隊。
任何一個世界級灣區，都少不了中心城市的引領作用。與世界其他灣區不同的是，粵港澳大灣區涉及“一個國家、兩種制度、三個關稅區”，所以，之前的規劃綱要就明確過，香港、澳門、廣州和深圳四大城市均為中心城市，但分工有所不同。
香港的定位是國際金融、航運、貿易中心和航空樞紐，三中心一樞紐的地位不可撼動。而澳門經濟結構較為單一，對博彩和旅遊依賴程度較高，但其國際化優勢明顯，因此澳門的定位是世界旅遊休閑中心、中國與葡語國家商貿合作服務平台。
至於廣州和深圳兩大一線城市，在功能分工上也體現了各自城市的特色。廣州主要是充分發揮國家中心城市和綜合性門戶城市的引領作用，同時著力建設國際大都市。簡言之，廣州的優勢是綜合的，因此定位也是綜合的。
深圳和廣州既有競爭也有合作。深圳的定位主要是發揮作為經濟特區、全國性經濟中心城市和國家創新型城市的引領作用。例如，在全國所有城市中，深圳的R&D投入強度，僅次於北京，而深圳擁有370家上市公司，這一數量也是緊隨北京之後，位居全國第二。
02 珠江兩岸，產業誰強？
粵港澳大灣區主打的就是國際科技創新中心，這離不開產業對經濟和科技的支撐作用。港澳廣深四大中心城市均以服務業為主，而佛莞惠珠中江等城市，則基本都以第二產業為主。
在第二產業方面，形成了沿著珠江的東西兩岸產業帶。珠江東岸，以深圳東莞惠州為代表，優勢產業在電子信息製造業、生物醫藥和新能源、新材料等產業；珠江西岸，以佛山中山珠海江門為代表，優勢產業在於汽車製造業、家電製造業和先進裝備製造業等。而港澳廣深四地，則要發揮科研資源優勢、高新技術產業基礎，推動新一代信息技術、生物技術、高端裝備製造、新材料等發展壯大為新支柱產業。
從2008年開始，隨著產業轉型升級，珠三角城市群憑借在電子信息、新能源等高科技領域率先的探索，使得廣東在新經濟周期中拔得頭籌，也讓粵蘇兩省長達30年的爭霸塵埃落定。
除了上述港澳廣深四大城市中心之外，大灣區還提出了三大極點，即香港-深圳，廣州-佛山，澳門-珠海。深港均屬一線城市，香港國際化程度一流，全球轉運港口的地位穩固。深圳在高新產業和科創上具備領先優勢，因此深港合作，不僅利於金融國際化，還能促進實體經濟的發展。
廣佛市中心相距不到30公里，實際上地鐵早已將兩個城市連為一體。廣州服務業發達，佛山第二產業突出，因此兩地產業互補性極高。至於澳珠，由於澳門自身旅遊休閑的優勢，對於珠海發展橫琴國際休閑旅遊島有帶動作用，且港珠澳大橋的通車，更能加速其快速融合。
以極點帶動、軸帶支撐打造的大灣區超級網絡空間格局，更能促進粵港澳大灣區內產業的全面發展。
03 房價潛力，如何判別？
對於我國房地產市場而言，“長期看人口、中期看土地、短期看金融”這句話已經深入人心。粵港澳大灣區，目前總人口已經高達6800萬。據預測，粵港澳大灣區的總人口有望在2032年達到一以之多，而該地區的經濟生產總值將是現在的三倍。
如今，大灣區各個城市都在或明或暗的吸納人才。因工作機會和收入水準的差距，廣東及其他周邊省市不發達地區的人口也持續流入珠三角，大灣區對周邊地區的虹吸效應也會逐步顯現。
目前大灣區房價可以分為四個梯隊。港澳兩地房價按人民幣計算，均價都已破10萬元，可謂寸土寸金，當然這也和其城市的國際化程度密不可分，這是大灣區房價第一梯隊。
第二梯隊是廣州、深圳和珠海。其中深圳房價位居除港澳外九城之首，廣州次之，這與廣東各城市經濟發展不均有主要關係。廣州和深圳兩城所創造的GDP佔全省總量的58%，在人多地少的現實面前，房價自然會更高。
第三梯隊是佛山、東莞和中山。雖然在廣深光環下，佛山和東莞優勢並不明顯，但是兩個城市GDP都在全國前20，未來還是有潛力的。
而惠州、肇慶和江門三個城市在大灣區處於墊底的第四梯隊，這也和其GDP佔總量的不到5%有一定關係。
拋開港澳先不談，就大灣區內九城而言，就人口數量、土地面積和城市實力來說，深圳雖然房價最貴卻也最值得入手，而廣州作為省會城市，各方面實力過硬，漲幅也不會差。如果你經濟實力過硬，這兩個城市都值得長期關注。
當然了，肯定有人要說，我手裡錢沒有那麽充足，大灣區內有哪些城市是房價窪地呢？首先我認為可以看看佛山和東莞。佛山因為地鐵交通的聯繫，已經與廣州融為為一體，因此不少廣州購房者也會選擇到相距不遠但是房價較低的佛山買房。同樣，大型企業的外遷等原因，使得東莞也承接著深圳的外溢居住需求。加上佛山和東莞兩城市自身產業發展也不錯，所以對自身房價也有支撐。
其次就是珠海。在過去幾十年中，珠海的房地產市場在大灣區幾個城市中發展算是較快的。珠海目前人均GDP緊隨深圳之後，橫琴自貿區使得珠海可以借港澳的東風，區位優勢得以提升，加上港珠澳大橋開通這一加分項，是珠海的機遇也是珠海樓市未來的挑戰。
房子是城市或區域的股票，城市和區域在升值，如果你沒有入股，不但分享不了城市化的紅利，而且面臨著越來越高的股價，甚至面臨著被淘汰的風險。我們對於一個區域房地產市場的預判，不僅要看起人口流動、交通發展和產業布局，更要看其規劃的核心，這也是你房產是否保值的關鍵，否則每一次政策的利好對於你來說，都是利空。
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