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樓市能否挺住,就看月底了

前面幾篇文章,筆者介紹了疫情對樓市的衝擊,及在此衝擊下樓市可能的演化軌跡和買房機會。

但判斷邏輯的成立有一個前提,即疫情對樓市的衝擊不能超出賣家(尤其是開發商)承受的極限、造成致命性傷害,而市場猶如一個彈簧在衝擊減弱時會反彈復甦,之前所說的市場變化和買房機會就是對這種反彈路徑的預判。

可若衝擊超出承壓極限,後果將是災難性的:大量從業者失業,開發商一片流血漂櫓,不要說大魚吃小魚了,巨鱷們也將自身難保即便不死也會脫層皮,而經濟壓艙石一旦動搖……

今天咱們就討論下這個話題,2020年樓市穩住的關鍵轉捩點在哪兒?

答案可能是2月底。

日前,東北證券分析師指出,若疫情能在2月份得到有效控制,房企能夠在2月底前順利復工,全年銷售影響仍可控。

依據是去年的銷售數據,2019年1-2月的房地產銷售額佔全年16兆的8%。

瑞信發布的最新報告稱,內地房地產市場1月300城的樓市銷售金額下跌21%。當然,鑒於當下疫情,2月份的疫情怕是只會更難堪。

但考慮一二月數據僅佔全年10%不到,若3月份市場能慢慢恢復正常,外加政策的刺激,全年還是能夠追回來的。如2019年3月在小陽春的推動下,當月銷售直接佔到當季度銷售額的53%。

可若疫情持續到3月甚至更久,那麽2020年對於大部分房地產企業,或許面臨的就是一場生死考驗,因為越往後業績追起來越難,若業績差的大,債務壓力也就越大,杠杆甚至爆掉。

如有REITs機構人士表示,疫情對銷售回款和融資的衝擊不容小覷,目前開發商整體上都很擔心2020年的任務無法完成,疫情導致一季度基本無法實現預期任務或目標(包括拿地、銷售、融資等),剩下的全要壓縮在3個季度,任務明顯更重。

眾所周知,房地產行業是一個高負債、高杠杆的行業,所以樓市能否穩住,關鍵在於開發商的現金流能否穩住。而受疫情防控影響,房企銷售、施工等環節處於“休克”之中,企業無法從銷售中獲得現金流。

銷售回款的大減使得債務壓力問題進一步凸顯。

據第三方機構克而瑞統計,2020年95家典型房企共有5575億元的債券到期,相比2019年到期債券增長了43%。其中,1月、7月和11月均為償債的高峰,分別需要償債616億元、615億元及662億元。

值得一提的是,2020年1月還是房企的一個融資小高峰。

克爾瑞最新發布的2020年1月資本月報指出,1月95家典型房企的融資總額為1810.1億元,環比上升42.4%。受國內融資環境影響,高成本的外債仍是主流,數據顯示,1月境外債權融資1099.7元,環比上升922.4%。

1月份的償債高峰雖然基於大規模融資和之前銷售回款積累的現金平穩度過,但接下來每一個月都是大考。

更雪上加霜的,若疫情持續下去,不僅銷售繼續“休克”,即便境外融資也將受到很大影響。

匯生國際融資總裁黃立衝表示:“境外債暫時都要全停,因為境外債發行70%在香港,現在內地企業大多無法來香港路演、簽名和辦理手續,投資者也不會參與路演會議。”

其還認為,2020年或將是房企違約高峰期,“房企違約應該是創紀錄的”。

總之一句話,若疫情能在2月底得到明顯控制,市場能在3月份恢復正常,疊加政策刺激四五月份能有一波“小陽春”,全年樓市便無大礙,就像做了個俯臥撐。

可若疫情肆虐到三四月份,問題就大了,即便巨頭也將面臨缺彈少糧的困境,樓市將會受到深度重創。

-End-

來源∣樓市參考

編輯∣大偉

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