從西雙版納到丹東 炒房客為何盯上三四線城市？

騰訊財經特約 朱邦凌

“我要從南走到北，我還要從白走到黑。我要人們都看到我,卻不知我是誰。”這幾句《假行僧》的歌詞形容目前的三四線房地產也很貼切。從西雙版納到丹東，炒房客開始盯上了三四線城市。

數據顯示，目前西雙版納最新樓市均價已經突破萬元，高達10734元/平米，比上月漲8.56%，同比去年上漲158.99%，當地個別建案均價高達2.5-3萬。而在2016年，西雙版納樓市每平方米的主流價格還在5000元上下。目前幾乎70%的全國大地產商都已經在西雙版納拿地，而萬科、萬達、平安、雅居樂等國內地產巨頭，有的甚至在2011年就已經在此布局了，總投資規模超過千億元。

無獨有偶，地處北國的丹東房價短期內暴漲。“丹東房價一小時狂漲100元/平方米”、“兩天暴漲57%”、“炒房團買下一棟樓”等新聞在4月末、5月初的丹東層出不窮。據4月份國家統計局公布的數據來看，丹東的房價環比價格指數為102，漲幅領先全國。

可以說，這種情況的出現有多種因素：

其一，部分三四線城市具有獨特地域優勢。

西雙版納房價高漲，與其得天獨厚的生態環境和不可複製的旅遊資源有關。西雙版納有中國唯一的熱帶雨林自然保護區，氣候溫暖濕潤。一帶一路下的西雙版納，正在成為未來東南亞能源資源的國際大通道前沿。得天獨厚的地理環境以及獨據魅力的人文風情讓西雙版納的旅遊業常年火熱。

近年來，隨著國家“一帶一路”基礎設施建設的推動，以版納區域為中心的高速公路、高鐵、機場等重大基礎設施建設紛紛落地開花。已經建設好的機場和昆曼高速，加上將要建設完成的泛亞鐵路中段：中老、中泰鐵路，已初步形成水、陸、空、鐵南通老緬泰、北達內陸腹地的立體交通網絡。

而丹東房價的暴漲得益於朝鮮於4月末發出“放棄核武器試驗，進行經濟改革”的訊息，在種種看似朝鮮將迎來重大發展利好的情況下，丹東作為與朝鮮接壤的城市，且肩負我國對朝最大的貿易通道職責，也受到了紅利的輻射。

其二，三四線城市房價上漲的大環境。

最新數據顯示，截止4月末，全國房價均價破萬的城市已擴大到62個，其中三四線城市超過1/3。也就是說，62個房價均價破萬的城市，其中20多個是三四線城市。而整個中國的三四線城市加在一起也不會超過300個。

中國社科院公布的全國261個城市房價排名中，前50名裡，有28個是三四五線城市，第50名的衢州房價已高達10286元。2018年一季度，全國200個縣城新建建案銷售均價已經超9000元/平方米，離突破萬元大關，也僅是咫尺之遙。

2018年初至5月15日，一線和二線城市新建商品住宅累計成交面積同比下降分別為-41%和-6%，三四線城市則同比上升13％。交易量的持續擴大，表明三四五線城市不僅房價紛紛過萬，而且還在繼續上漲中。

其三，熱門一二線房價限購的溢出效應。

部分一二線城市“萬人搶房”具有傳導效應。比方說，近日，在8成首付、首付款動輒400萬元起，利率普遍上調15%—20%甚至更高的“高門檻”下，南京樓市熱門區域河西地區仍舊再現萬人“搶房”大戰。

一二線城市限購更新導致的投資需求外溢。一二線城市火熱之下，市場情緒不免傳導到三四線城市。尤其是隨著限購限貸限售對一二線城市進行封堵之後，大量資金無路可去，三四線城市就成為最好的選擇。

在當前全國範圍開啟搖號買房，眾多熱點城市“一房難求”的大背景下，西雙版納、丹東等城市的樓市熱潮也就不難理解。

其四，炒房客的到來刺激房價上漲。

西雙版納房價上漲的斜率陡然提升，目前已經均價過萬，而投資客依舊絡繹不絕。“從來沒有見過這樣的城市，晚上最熱鬧的地方居然是建案銷售中心門口。”一位剛到西雙版納的購房人說到。根據售樓處工作人員介紹，近期超過八成是外來的投資客戶。“北京的客戶最多，其次是東北的。”西雙版納房地產的火爆，在引發更多投資人蜂擁而至。

丹東的房價暴漲，也離不開炒房客的推動。為了遏製炒房團的不斷湧入、房價過度上漲擾亂市場正常運行，丹東在5月份發布並且更新了限售政策：5月14日起，外地戶籍人員在限購區域內購房需滿兩年後方可交易，且申請異地住房公積金貸款的首付比例不得低於50%；5月21日限售更新，2年限售更新為5年，且二套房的貸款利率上浮20%以上。

三四線樓市房價和火熱度能延續多久？隨著大量開發商湧入，三四線城市人口數量少、購買力有限的短板會將凸顯。在“房住不炒”的政策下，三四線的房價熱度難以長期持續。如果繼續大力度開發，這些城市將來可能又會出現大量的存量住房現象。