意見領袖丨招商銀行研究院
2021年3月15日統計局公布房地產行業2021年前2個月數據，整體看剔除低基數影響後銷售大幅增長、投資保持強勁，竣工景氣度抬升而拿地、新開工走弱。我們認為今年銷售增速會呈現前高後低的態勢，投資稍弱於去年。維持年初展望中的預測不變，預計今年銷售面積、投資增速分別為-1%、+6%左右。
一、銷售端：1-2月銷售增速十分明顯，預計全年前高後低
2021年1-2月全國建案銷售面積累計值為17，363萬㎡，同比+104.9%，較2019年1-2月+23.1%，對應過去兩年複合增速為+11%。2021年1-2月建案銷售額累計值為19，151億元，同比+133.4%，較2019年1-2月+49.6%，對應過去兩年複合增速為+22.3%。
圖 1：建案銷售面積累計值及累計同比
資料來源：WIND、招商銀行研究院
圖 2：建案銷售額累計值及累計同比
資料來源：WIND、招商銀行研究院
剔除掉2020年疫情低基數影響後，今年1-2月建案銷售面積增速仍十分高。我們認為銷售超預期主要原因是一二線城市銷售火爆以及住房抵押貸款暫未如預期收緊。從銷售的區域結構來看 ，一二線建案銷售面積較2019年同期增長56%，而三四線增幅僅為6%。這主要得益於“就地過年”政策使得春節期間留在一二線的人口增加，疊加去年以來房地產市場的高熱度延續，購房需求在1-2月進一步釋放。從居民購房杠杆來看，雖然當前宏觀流動性趨於收斂，以及近期頒布的貸款集中度政策均對銀行新增住房貸款投放有負面影響；但從1-2月的情況來看，個人抵押貸款增速與建案銷售額增速基本匹配，流動性及政策收緊暫未對居民購房杠杆產生較大影響。因此，一二線市場的高熱度以及住房抵押貸款的投放力度保持，使得1-2月整體銷售數據表現較好。但是考慮到全年維度抵押投放還是會受到抑製，預計全年銷售面積增速約-1%，增速呈現前高後低態勢。
圖 3：建案分區域銷售累計同比
資料來源：WIND、招商銀行研究院
注：2021年2月為與2019年同期數據的比值
圖 4：個人抵押貸款與建案銷售額同比變動
資料來源：WIND、招商銀行研究院
注：2021年2月為與2019年同期數據的比值
二、房價端：一線城市新房、二手房房價均保持強高增長態勢
從70大中城市新建商品住宅價格指數看，2月一線、二線、三線城市當月同比漲幅分別為+4.8%、+4.5%、+3.6%，環比漲幅分別為0.5%、0.4%、0.3%。自20年10月起一二線建案價格漲幅持續高於三線城市。
圖 5：70大中城市新建商品住宅價格同比變化（%）
資料來源：WIND、招商銀行研究院
圖 6：70大中城市新建商品住宅價格環比變化（%）
資料來源：WIND、招商銀行研究院
從70大中城市二手房價格指數看，2月一線、二線、三線城市當月同比漲幅分別為+10.8%、+2.9%、+1.9%，環比漲幅分別為1.1%、0.4%、0.2%。一線城市二手房房價自去年疫情過後延續高增長態勢。
圖 7：70大中城市二手住宅價格同比變化（%）
資料來源：WIND、招商銀行研究院
圖 8：70大中城市二手住宅價格環比變化（%）
資料來源：WIND、招商銀行研究院
三、投資端： 建安投資驅動房地產開發走強，預計全年增速較去年微幅下跌
房地產開發投資保持韌性。2021年1-2月全國房地產開發投資額為13，986億元，同比+38.3%，與2019年同期相比+15.7%，對應過去兩年複合增速為7.6%。從房地產開發投資構成來源看，走強主要得益於建安投資的快速增長，預計未來一段時間內將保持這一趨勢。
圖 9：房地產開發投資累計值及累計同比
資料來源：WIND、招商銀行研究院
圖 10：房地產開發投資增長因素拆分
資料來源：WIND、招商銀行研究院
拿地、新開工走弱，竣工景氣度提升。考慮到去年疫情影響，施工及土地成交均接近停滯，在這裡我們主要與2019年數據進行對比。土地端，土地購置面積同比+33.0%，與2019年同期相比-6.0%。土地成交價款同比+14.3%，與2019年同期相比-27.1%。建安投資端，2021年1-2月房屋新開工面積同比+64.3%，但與2019年同期相比-9.4%，竣工面積同比+40.4%，與2019年同期相比+8.2%。在“三道紅線”、“房地產貸款集中度管理”等調控政策影響下房企資金面緊張，拿地、開工意願有所下降。為盡快實現“三道紅線”降杠杆目標，房企加速竣工結轉，預計今年竣工持續景氣。展望全年，我們維持房地產開發投資增速將略低於去年的預判，全年增速在+6%左右。
圖 11：土地購置面積及成交價款累計同比變化
資料來源：WIND、招商銀行研究院
注：2021年2月為與2019年同期數據相比
圖 12：施工、新開工、竣工面積累計同比變化
資料來源：WIND、招商銀行研究院
注：2021年2月為與2019年同期數據的比值
四、房企資金端：個人住房貸款及銷售回款增加較多，房企對經營性現金依賴增加
2021年1-2月，房地產開發企業到位資金累計值為30，560億元，同比+51.2%，與2019年同期相比+24.7%。其中定金及預收款、個人抵押貸款、自籌資金、國內貸款累計同比分別為+96.3%、+63.7%、+34.2%、+14.4%，與2019年同期相比分別+49.4%、+43.4%、+13.6%、+4.5%。從結構來源看，定金及預收款及自籌資金佔比從2019年同期的59.78%漲到2021年的63.06%，有所提升。在融資政策收緊的情況下，後續房企資金更多依賴經營性回款。
圖 13：截至2021年2月房地產開發資金構成
資料來源：WIND、招商銀行研究院
注：2021年2月為與2019年同期數據相比
圖 14：房地產開發資金及各分項同比變化
資料來源：WIND、招商銀行研究院
注：2021年2月為與2019年同期數據相比
總結來講，基因和細胞治療CDMO目前在政策、技術、下遊市場等支撐下，迎來行業轉捩點。產能飽和情況看，據訪談，2024年國內基因治療藥物市場保守估計不低於20億元。目前全國所有基因治療產能加起來，支撐的藥物市場也不超過10億元，仍有較大產能擴張需求。而目前國內軟硬體達到要求的企業還不多，競爭格局相對也比較健康，後續建議持續關注細分賽道優質企業的跨境並購、產能擴張等資金需求。
(本文作者介紹：招商銀行總行一級部門。研究領域涵蓋宏觀經濟、區域經濟、大類資產及重點新興行業等。)
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