租房，一個人在北京的戰爭

“租房，是每個北漂重塑三觀的第一課”。

1

先說一則重磅新聞，6月15日，北京交通委發布新政。2019年11月1日起，外省、區、市核發號牌（含臨時號牌）的載客汽車，進入六環路（不含）以內路線和通州區全域範圍路線（不含高速公路主路）行駛的，每輛車每年最多辦理進京通行證12次。

此規定還做了一次社會公眾問卷調查，顯示93%的北京市民支持加強外地車量管控。首先，柯南講，真相只有一個，那就是剩餘的7%應該是沒搖上號的。

另外，為啥不調查下河北人的意見？相信比這個要高不少…的反對率。

一首涼涼送給諸位外地車牌和搖不上號的本地人。一月一次，一次7天，一年12次，大姨夫一般的節奏。關鍵是，停著也算時間，過了期限就罰款扣分。

這讓開車在京工作的怎麽破？把車開到河北省，再坐公車來北京嗎？

大量外地在京的有車族甚是糾結。賣車還是走人，這是個問題。比如通州一河之隔的燕郊，百萬大軍進北京，不能開車的的話，我能想到的畫面大概是下面這樣的：

不然怎樣，畢竟環京有辣麽多人每天進京……早高峰擠到懷疑人生。

目的當然是好的，想要緩解北京大城市病，首堵太嚴重，引導大家綠色出行。北京平均每周辦理進京證的車超過70萬輛，如此數量的車，也代表著大量的人，自然避不開租房這件事兒。

但是在六環外的，就沒有這個顧慮。

天宮院，就是北京南城僅有的2個六環外的地鐵口之一，也是地鐵4號線的始發站，自然也就成為北京南部的北漂進京的第一戰場，而且可預見的是，車輛正式限行後，未來這裡的人，會越來越多。

租房，是北漂永恆不變的第一話題。

2

我自己就是住在天宮院，租的。而天宮院的房租，比前面幾站比它近的還要貴，為什麽？來自首發站的降維打擊，有座。

生物醫藥基地：我出門就是商業

天宮院：我有座

義和莊：我在六環內

天宮院：我有座

……

大概就是這樣的對話，在早高峰時期，從前幾站往回坐到天宮院的人非常多，就為了早上有個座。所以，首發站很重要。

但是租房這事兒，是個心酸腿兒也酸的過程，很蛋疼（無關長相職業性別年齡取向種族等任何因素）

首先，中介是你要過的第一關。

記住三句話，不要相信！不要相信！不要相信！你的人生中一定會遇到一次及以上的黑中介，相信我，這不是概率學，這就是命。信譽，不存在的。

第一、你永遠不能判斷中介嘴裡的房子是否是你在網上看到的房子，只有你親自去了以後，看到第一眼的那一刻才能知道，那個地中海風格的房子，除了桌面是藍色的之外其他的都坍縮了。

這叫薛定諤的房子。

第二、你永遠不知道電話那頭信誓旦旦說自己不是中介不是二房東不是轉租客而是真正的房東的那個人，是不是房東，只有你當面見到了之後才能確定，丫就是中介，還不一定是倒了幾遍手的中介。

第三、你永遠不要天真的認為押金是可退的，當然你不交是不行的。中介會有無數你打破你三觀和五官的姿勢告訴你什麽叫無理辯三分，你要時刻暗示自己不搭錢就算賺的心態來處理退房的事。當你交了押金的那一刻,你就要做好失去它的準備。

第四、你永遠不要相信中介所講的合租人員都是沉魚落雁閉月羞花的軟萌可愛小改改，並且還一水都是單身！是不是搞錯重點了喂！這不是婚介所啊！為什麽不是小鴿鴿？因為小改改沒有殺傷力，男女通吃。

所以，當你晚上下班回到屋子看到一群套馬的漢子也不要驚訝。

第五、你永遠不要相信交通方便配套齊全這種事兒！中介口中的詞兒和你在九年義務教育中學到的詞兒不是近義詞，壓根兒不是！

你認為的交通方便是小區門口是公車站，到地鐵口需要辛苦的走個200米左右。中介的概念是方圓3公里內有地鐵就算地鐵房。

你認為的配套齊全是電視沙發冰箱洗衣機冷氣機書桌台燈板凳衣櫃等，雖然不是新的但至少也是乾乾淨淨利利索索的。中介的概念是床，和其他。其他包括了可能會有的二手家具。

當然，黑中介只是少部分，還是有不少比較正規的中介。聊完了中介，那咱們說說現在北京租房成本。

3

北京房租近些年一直在漲，以單間為例，平均月租2050元。而在去年四環外的單間1500左右，今年幾乎都漲到了2000-2500，地鐵口的達到了3000甚至更高。單間的意思是主臥次臥或隔斷，不是一居室。

這還是四環外，而在北京城區，比如海澱的品牌公寓，20平米左右的單間5000元，像北京萬元以下的白領，交完房租就真的白領了。這個收入最好選擇另外區域去降低自己的居住標準。

我自己就是在北京大興租住一個單間，其實就是隔斷。一個一百多平的三居室，人為的隔離出5個房間，分別租給單獨的租客，最小的也僅僅是10多平，放一張單人床和一個小櫃子就已經滿了。

△隔斷間

像這樣的隔斷政府一直禁止改造和出租，會帶來很多安全隱患。但由於價格便宜，到目前為止租金遠低於1500，甚至只有1000，還是會吸引大量的北漂出於減少支出的目的，選擇這樣的房子。

但西紅門失火事件是一把導火索，引爆了北京租房市場的徹底改革，一時間大量的隔斷間被拆除，從而直接影響了18年北京房租市場的整體上漲。

未來房租還會漲嗎？會。

關於北京房價和房租，租金回報率一直是個迷。北京租金回報率一直低於1.5%，按照世界其他大城市常規的租金回報率來看，一般都在4%-8%之間。

從租房角度看，投資者虧的不是一星半點。當然，我們都清楚北京的房子增值不是靠出租價。

△圖片來源 新財富

從房價的角度看，理論上租金回報率低於4%的證明市場存在一定的泡沫，從圖上看，一首歌，全都是泡沫……雖然很無力，但還是說說吧，萬一這篇文章是最後的那根稻草呢？

但是！如果北京的房租按照最低4%來算，以天宮院的房子舉例，一套80平兩居室，總價在500萬左右，租金應該是20萬/年。但現在租金6萬左右/年，33%的比例。

按照這個來算，房價應該在150萬，而這個大概是2015年的房價。（以此為樣本，簡單預估一下，北京的租金滯後於房價大概3-4年左右。當然市區內的價格會差距更大，可能會達到5-6年）

從租金回報率的角度考慮，會不會還存在一種可能，就是北京的房租是有上漲預期的？意思是3-4年後，租金會和現在的房價相匹配。

以天宮院為例，80平米的2居室租金或達到16000左右/月，算出來嚇我一跳，這應該不會發生吧……

當然，有人會說現在的租金已經到頂了，再高都沒人租了，誰還租得起啊類似的話，關於2015年的房價和房租都理智的分析過，然後房價暴漲了2-4倍，房租翻了一番。

另外在今年4月份租房市場發生了一件大事：萬科翡翠書院，十年租金180萬引起軒然大波。

大致是這樣的：萬科宣布旗下第一個自持租賃項目“萬科翡翠書院”將啟動預租，該項目90平方米三居室的月租金為1.5萬至1.8萬元，180平方米以上的複式四居室月租金為3萬至4萬元，租期10年，租客需提前一次性支付租金180萬元-480萬元。

該項目位於北五環，在當時采取的方式也是有劃時代的意義：預租。

提前2年收取10年租金。也就是，采取了和樓房相似的方式，預售屋。因為這次出租的房源，這也是預售屋，要2020年才能交房入住。如果手頭資金不足，可以向建行申請租房貸款，最多可申請100萬，利率比房貸可能還低。

在夏天烈日暴曬下的我不禁瑟瑟發抖，雖然買不起北京，至少現在我還租得起。萬一租不起了……

4

好在北京的九零後沒有還房貸的煩惱，因為首付可以確定已經攢不夠了，佛系攢錢，隨緣。租房已經佔據了為數不多的工資的一部分，並且昨天房東說下月還要漲300，愛租不租。

當天半夜你遲遲無眠，唏噓不已，這TM租房的日子過的夠兒夠兒了！看著抖音裡的小姐姐山南海北，歲月靜好，不由得悵然若失。想到自己現在這個不爭氣的樣子，發誓要跟隨靈魂的呼喚，我要像夢一樣自由！

然後強迫症一樣刷到凌晨2點半，勉強睜著布滿血絲的眼睛困成狗不得不睡覺。

接著4小時後，鬧鐘一響天一亮麻溜的起床洗漱上班，打著每天不變的雞血，跟著經理喊：要成功先發瘋！頭腦簡單向前衝！衝！衝！衝！

一邊喊著口號一遍心裡安慰著自己，這都狗年了，就再苟一年吧。

房子，還是要租的；日子，還是要過的。

米宅北京，一個專注北京和環京地區的樓市公眾號。我們用腳步丈量北京和環京的每一寸土地，把最真實的北京樓市展現給大家。這裡有來自一線的樓市資訊，也有有溫度的故事和情懷。