來源：長江商報
本報記者 江楚雅
近日，碧桂園集團在香港發布2017年財報，碧桂園成為2017年首個銷售額突破5000億的房企，5508億的銷售成績讓其房企“一哥”的地位坐穩。然而，長江商報記者梳理發現，迅猛的銷售勢頭和高歌猛進的拿地速度背後，借貸比率上升、負債率上升、三四線庫存壓力大、房屋頻現陷品質問題等一處處暗礁也在時刻逼近碧桂園。
針對上述問題，長江商報將採訪提綱發送到碧桂園官方郵箱，截至發稿前都沒有得到回復。一位碧桂園前員工向長江商報記者透露，去年碧桂園百分之五十以上的銷售業績，都是依靠三四線城市貢獻的。但是目前有部分三四線城市銷售相對低迷，今後的庫存壓力會非常大。
銷售業績6年增10倍
財報顯示，2017年，碧桂園實現合約銷售金額5508億元，同比增長78.3%，完成合約銷售面積6606萬平方米，同比增長61.9%。此外，報告期內，碧桂園實現營業收入2269億元，毛利587.9億元，同比增長分別達48.2%和82.4%，毛利率也同比增加4.8個百分點至25.9%，股東應佔利潤達到260.6億元，增長126.3%，核心淨利潤同比增長106%，達到246.9億元。
長江商報記者梳理發現，自2012年以來，碧桂園銷售業績呈階梯式增長，2012年至2017年銷售金額分別為476億元、1060億元、1288億元、1402億元、3088億元以及5508億元，同比增速分別約為120%、21%、7%、120%以及78%。僅用6年時間就令銷售業績增長了10倍。
另一方面 ，碧桂園的拿地勢頭也一路高歌猛進，碧桂園公布的數據顯示，2017年碧桂園新增土地達881宗，平均每天獲取土地達2.4宗。獲取土地建築面積約1.4億平方米，總代價約為4794.5億元。截至2017年12月31日，碧桂園已摘牌或已簽約的土地儲備約2.8億平方米，項目總數為1456個。另有基本鎖定但尚未簽約的潛在土儲約1.4億平方米。
地產專家謝逸楓向長江商報記者分析，碧桂園銷售業績突破5500億問鼎銷售冠軍主要原因一是合理的城市布局，主攻一線城市和二三四五線核心城市，形成都市城市群，可以直接實現良好的銷售業績，價格提升效益非常明顯。二是融資能力不斷提高，比如通過發債、境外貸款、銀行貸款、合作等各種融資手段，豐富了融資管道，獲得大量的資金周轉。三是融資成本低，土地成本低，通過低價協定拿到更多的地，以相對低的成本獲得更高的溢價。
銀行和其他借款同比增加96%
長江商報記者注意到，購地耗資翻倍導致碧桂園2017年的負債有所增加，淨借貸比率由2016年12月31日的48.7%，上升至2017年12月31日的56.9% ，其中銀行及其他借款同比增長近96%。
數據顯示，截至2017年12月31日，碧桂園銀行及其他借款、有限票據和公司債券分別約為1355億元、319.13億元、473億元。這比上年同期的692億元、292億元及377億元均有所增加，其中銀行及其他借款同比增加近96%。
碧桂園首席財務官伍碧君曾對媒體表示，這一上升相對8%的資產回報率，不是很高。“公司管理層在老闆的指示下，在安全的前提下，利用杠杆，為股東創造更多的效益，我們已經將平衡做得很好，請你們放心。我們從上市到現在，一直都是定的淨負債率不超過70%，從來也沒有突破過，我們做得很努力。”她說。
“此類淨借貸比率等指標出現上升，說明企業擴張規模較為明顯，尤其是收並購等都會帶來對較大資金的要求。當然本身此類企業資金回籠的速度也較快，所以類似的負債問題還不是很大。”謝逸楓認為，但是有一點也是很關鍵的，如果說三四線城市後續市場降溫，那麽確實是要警惕此類城市項目銷售回籠資金速度放緩等問題，這樣也會影響資金方面的壓力。
58%銷售業績依賴三四線城市
善於郊區作戰的碧桂園多年來一直瞄準三四線城市，也由此曾避開了激烈的土地競爭。資料顯示，在去年底，碧桂園合共經營1468個項目，覆蓋30個省、220個市、768個縣/鎮區。按地理位置計算，約58%的銷售來源於三四線城市。
可以看到，三四線城市在其業績貢獻中佔據重要地位，然而在一些行業人士來看，沒有大量人口流入，加之缺乏產業支撐，三四線城市的“盛宴”能否延續還有待觀察和商榷。
鏈家研究院認為，三四線城市面臨人口流出、老齡化等問題，支撐房地產市場的長期動力不足。研究顯示，這一波三四線樓市成交人潮主要由剛需、改善和拆遷置業組成。這些城市後續成交將難以維持高點。同時，隨著各地去庫存壓力減輕，支持政策能否持續，即便持續，市場購買力前期已經得到有效釋放後，市場需求也不可避免地下降。
對此，經濟學家宋清輝向長江商報記者直言，碧桂園重倉三四線城市的戰略方向是錯誤的，應避免未來的進一步擴張計劃。原因有兩點：一是三四線城市升值乏力，且同質化競爭嚴重，對企業未來發展不利；二是在房地產調控不動搖的背景下，三四線城市房價正呈現出環比漲幅收窄的趨勢，未來不可能會繼續上漲，因此將來對企業業績支撐力度有限。
對於三四線城市來說，當前正處於市場周期的調整階段，部分市場或有投資的現象，所以警惕此類市場降溫等帶來的風險，以及尋找“應漲而未漲”的城市，是很關鍵的。
“去年碧桂園百分之五四十以上的銷售業績都是依靠三四線城市做出貢獻的。但是目前有部分三四線城市銷售相對低迷，今後的庫存壓力會非常大。”一位曾在碧桂園就職的人員向長江商報記者透露。
謝逸楓建議，今年碧桂園應在核心的三四線城市加暢銷售速度、與地方政府合作，比如采取棚改貨幣化形式，同時在房價上做出適當的調整來促進三四線城市銷售業績增長。
2018年以來多地遭遇“品質投訴”
5000億的光環下，碧桂園的房屋品質頻繁遭到業主的投訴。
長江商報記者查閱公開報導發現，僅今年以來，就有江蘇、廣東、鄭州、馬來西亞等多地碧桂園房屋項目遭到業主投訴，主要包括房屋品質問題、裝修問題、公積金貸款等問題。
1月，江蘇鹽城，因房屋裝修品質太差，業主憤而發文指責碧桂園精裝修坑人，比如所有的窗戶都是用的塑鋼窗、水管電線安裝不規範、地面瓷磚空鼓、工程設計有缺陷等；同月，鄭州碧桂園55號、56號業主則發現所訂購房子的主體沉降、室內牆面大面積開裂問題，在多次交涉無果的情況下拉出橫幅維權；3月，江蘇太倉碧桂園48位業主投訴，稱其購買的建案，在交房時精裝修情況與宣傳有巨大差異，涉及整棟7號樓108戶居民。在廣東韶關市的網絡問政平台，大批消費者投訴碧桂園新建案不給公積金貸款、房產證辦證時間太長、拖拉緩慢以及房屋滲水、品質問題等，從2015年初到2018年初投訴不斷……
海外項目也逃不掉品質魔咒。3月1日，數十名碧桂園“金海灣（Danga Bay）”業主因不滿房屋品質和小區環境，前往馬來西亞新山市房屋仲裁庭投訴中國開發商。
長江商報記者粗步統計發現，自2018年以來，碧桂園房屋項目在全國10余地都遭到工程品質方面的投訴。
4月5日，長江商報記者以購房者的身份，撥打碧桂園在武漢剛開售的建案晴川府谘詢後續在房屋品質出現問題如何維權時，售樓負責人表示，碧桂園在武漢的建案銷售情況良好，今年以來沒有接到一例相關投訴。如有出現，一貫嚴格按照法律法規和合約約定，為業主提供高品質的房屋保修服務，同時歡迎業主通過協商或法律途徑來解決。
事實上，碧桂園出現的所有問題，其實是地產開發商的共同存在的問題。業內人士認為，銷售規模攀升的時候壓力也更大，維權案例較其他房企增多也在情理之中。但在維權案例中，如何解決消費者的難題，如何彌補銷售量擴大了服務品質卻沒有跟上的缺口，也變得極為迫切。面對眾多維權的業主，碧桂園顯然需要擔起更多的責任和義務，莫讓品質魔咒成為碧桂園前進的“攔路虎”。
責任編輯：白仲平
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