陽春三月，草長鶯飛，又到了出門看房的季節。
坊間流傳，北京沒有春天和秋天，只需買夏裝和冬裝即可，北京的春天很短，大概只有4、5月，蝸居了一冬的人們走出家門，踏青賞花，出來看房。
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市場現狀
有多少人不在房地產行業卻心系房價？可是，隔行如隔山，判斷二手房市場回暖的標準有哪些呢？
兩個標準：網簽量+帶看量
網簽量即存量房網上簽約數量，因為中介不會輕易告訴別人自己本月的真實成交量，目前市面上大家能見到的網簽量統計，均來自北京市建委官方網站。
在北京，網簽量多少算正常？這個問題是個辯證問題，我們不做討論，只是引用一些數據出來供參考：
2015年北京全年網簽197407套
2016年272431套
2017年為136237套
截止到2017年末，北京的常住人口是2170.7萬人。
也就是說去年在北京，2170.7萬人或買賣，或置換了約13.6萬套房子，較2016年是一個完全的“腰斬”。
巨集觀方面，北京市場調控效果顯著，需求被“凍結”，以時間換太空。
我們來看3月份與之前一年的網簽量統計
317系列政策後，網簽量一路下跌，“金九銀十”非但沒能拯救它，反倒是跌到了谷底6162套。而從11月份開始回升，12月和1月到達平穩的一萬套，2018年2月份由於春節假期不具有代表意義。
今年3月份網簽量較去年四月份以來是一個新高——12104套，這個數據與米宅北京3月1日“大漁”文章《2018年的北京，房價究竟是漲還是跌?》的預測驚人吻合！
截止到4月13日，4月累計網簽量為5800余套，與3月同期相比成交量上漲了50%。也就是說，不出意外的話，4月份的網簽量還會上漲。
那麽，我們是否就可以確定說，北京市場已經開始回暖了呢？先不著急下結論。
其實，網簽量對於反映真實的市場情況，具有15-20天的滯後性！
給大家科普一下二手房交易流程：
1、簽紙質合約。找中介的叫委託中介機構成交，不找中介就叫自行成交。
2、買方申請購房資格，賣方申請房源核驗。這兩項可以同時進行，之前需要10個工作日，4月中旬起，提速至5個工作日。
3、網簽。
也就是說，網簽量是真實市場大概半個月後的投影。那麽既然網簽量有滯後性，看什麽比較直觀一些呢？
中介看房的帶看量一直是衡量市場冷熱的重要依據。看的人多了，買的人自然也會多，很淺顯的概率問題。
△綠中介3月帶看量直線上升
看圖可知，在經歷了2月份春節假期的谷底，3月份的帶看量有了顯著的增多，已經是317一年後最高的一個月。編者通過跟中介朋友了解，目前在談單的數量也有所提高。
再來看近一年來，北京二手房的成交均價
通過以上所有資訊分析：
1、“金三銀四”是傳統的樓市小陽春。
2、冬天太冷夏天太熱，春天適合出來溜達看房。
3、小學的入學招生報名，多在4、5月份，在學校旁邊買套房的需求愈發迫切了。
4、二手房市場價格已趨平穩，恢復到2016年12月的水準。
5、被平抑了一年的，共有產權房和限價房也沒能轉移的需求，差不多該釋放了。
6、近期頒布的《人才落戶》和《積分落戶》政策，讓一部分外圍人群加入了看房部隊。
綜上，目前市場情況：3月份網簽量創一年來新高，帶看量顯著增多，預計4月下旬市場會持續保持，整體二手房價格已趨平穩。
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要開始回暖了嗎？
首先我們明確一下回暖的定義。
如果說“成交量穩定增加，價格平穩”屬於回暖，那就是要回暖了。如果說“成交量瘋長，恐慌性購房，價格飆升”才屬於回暖，那還為時早矣。
於外部環境而言，中美貿易戰爭，中國產業更新，經濟下行壓力吃緊……房地產市場無論是暴漲還是暴跌，都會對經濟產生威脅，那不是大家想看到的，所以當前的首要目標是一個字——穩。低頭要扶，抬頭要打！哪怕再次凍結市場，也要保證這個字，穩。
最近，央行降準、工行放寬貸款年齡的新聞被刷屏了，在資金外流，外需減少的情況下，這主要是對中國實業、內需的扶持，央行放的水並不會直接流入房地產市場，頂多就是外圍金融環境相對寬鬆的間接利好，用一個比喻更加直觀些——輕踩油門，讓車繼續均速前進。
於內部環境而言，北京不缺錢，缺的是購房資格。
北京是一座移民城市，購房的主力從來都是外地人。
2011年限購後，外地人取得北京購房資格只有三種途徑：
1、繳納5年的社保或納稅
2、取得《北京市工作居住證》
3、落戶北京
近年來，這三項都被控制在一個合理範圍內，市場也就相對平穩。
隨著京津冀協同一體化，疏解非首都功能，高端產業留在北京，中低端產業疏解出去，人才亦如是。
三種途徑的前兩項都是和產業相關，大批產業一走，這兩項也就跟著走了。那會不會造成買房人數急劇減少，供需關係嚴重失衡呢？有可能！怎麽辦？還有第三項！
所以，未雨綢繆，近期北京發布的《人才落戶》《積分落戶》就是穩定北京市場供需關係的存在，同時還完成了篩選人才。而《正負清單》完全就是劃片兒房地產發展方向，這裡不表。
還有一點就是金融。
降低居民杠杆，首套利率上浮，二套非普首付8成，認房又認貸，換房改善照樣堵你……房地產市場的金融方向現在已經夠明確的了，而且短期內，是不會變的。
如果說之前的市場是一個正弦函數曲線的話，那麽後面的走向就是一條直線。
△畫圖水準有限，湊合看吧
當前算不算要回暖，仁者見仁智者見智吧。
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該著急了嗎？
早起的蟲兒被鳥吃。
人人都講，早起的鳥兒有食吃，早出門的鳥兒可以抓到許多蟲子，可早出門的蟲子命運會怎樣？
這個顧慮同樣適用於買房人，特別是經歷了317這一年多的買房人——現在買房會不會買早了？
高點低點從來不是預測的，是碰的。
人人都想，像買股票一樣，在最低點買入，在最高點拋出，哪裡是低點？哪裡是高點？
筆者有位陳姓朋友，2017年3月高點賣出燕郊的一居，得首付若乾，入手望京兩居一套，成為我們這群人中“屌絲逆襲”的一段佳話。
事後眾人向他取經，如何做到這傳奇般的神預測的？他笑著搖頭說，哪有什麽神預測啊！就是覺得差不多蒙的！
有時候想，房價能像正弦函數的曲線那樣可以計算高點和低點，該有多好！
無腦勸人買買買的專家都是偽專家。
房屋買賣是一件高價低頻的事情，正如世上沒有兩片相同的葉子，人和人的購房需求各有不同。
如果你是剛需，買完以後就是自住，請走出猶豫的人生，先邁出看房的第一步吧。短預售屋價的漲與跌與你無關，而北京作為北方的大獨角獸城市，長期肯定是看好的。
想讓丈母娘改口？想證明自己能力？看房去吧。
如果你是長期投資，北京的房價短期內或漲或跌，但是租金每年上漲這是不爭的事實。況且現在有政府幫忙穩定市場，在很長一段時間裡，價格不會相差太大。只是當前的金融環境稍微收緊，再想加杠杆是沒什麽戲唱了，如果您的資金充裕，可以考慮。
在這裡我要為大家厘清一個概念，什麽叫炒房？買完一套房子，短期漲價就把它賣掉，快速再買下一套，這種行為惡意推高了市場價格，這叫炒房。
如果我手上買了三套房子，不出售隻出租，賺取固定收益，這算炒房嗎？這跟買了三根金條有什麽區別？
其實，買房只是人民普遍認可的，進行資產保值的手段罷了。
如果你是短線投資，準備賺一票就撤的朋友，當前北京市場還真不適合您的生長。
1、價格會比較平穩，沒有什麽漲頭兒。
2、北京房屋單體總價實在是太高，北京不比香港深圳，90平米在香港叫“千尺豪宅”，在北京叫剛需自住，房屋戶型普遍偏大，用單價乘完面積，是一個很大的量級了。到時候別說跑了，想轉身都難。
3、二手房不比新房，稅費稅率本來就高，再加上高額的計稅基數，1000萬的房子200萬的稅很常見。
最後，有句話送給還沒有上車的朋友，國家都在幫你穩定市場呢，該出門就出門吧。
香港九龍灣馬來街興發大廈15樓D室