港珠澳大橋開通“盤活”大灣區 樓市發展迎來“加速度”

編者按：本文來自每日經濟新聞，作者：袁恩澤 董青枝 ，36氪經授權轉載

10月24日上午9時，港珠澳大橋正式通車，從香港到珠海的陸路交通從以前的3個小時縮減到不到1小時。

作為連接珠江西岸和香港的紐帶，港珠澳大橋的通車為粵港澳大灣區的發展提供了一個強大的加速度，將改寫珠三角的經濟版圖，為粵港澳大灣區的融合建設奠定堅實基礎。

受此利好影響，粵港澳大灣區板塊及房地產股價紛紛飄紅。10月24日當日收盤，碧桂園股價漲幅1%，招商蛇口漲幅1.27%，珠江實業漲幅0.82%。

實際上，近些年來，嗅覺敏銳的品牌房企已紛紛進駐粵港澳大灣區搶佔先機。中國城市發展研究院投資部主任劉誠對《每日經濟新聞》記者表示,港珠澳大橋通車完善了大區域交通，進一步促進大灣區總體經濟活力，為居民的生活服務、文化交流帶來便利。經濟的活躍與人員的流動將為房地產業帶來新需求，粵港澳大灣區帶給房企的機會也會更加顯著。

港珠澳大橋 圖片來源：視覺中國

一橋“盤活”大灣區

一直以來，珠江西岸與香港之間因伶仃洋相隔，缺少直接的陸路通道，只能走海運或繞行珠江東岸。港珠澳大橋的建成通車，讓珠江西岸與香港首次實現直接陸路相連。

交通效率的變化，引起時空的變化。以前，從珠海、澳門到香港，陸路車程需要3個小時之久，如今只需不到1個小時。港珠澳大橋的開通，極大便利了三地之間的交通往來，也拉近了三地居民間的距離，“大灣區時代”加速到來。

不僅如此，港珠澳大橋的開通，還將為大灣區成長為中國經濟新的增長極提供重要支撐。就廣東而言，港珠澳大橋開通將加快香港的金融資本、人才和先進經驗向珠江西岸集聚，讓珠江東、西兩岸的經濟發展更加平衡。

中原地產首席分析師張大偉向《每日經濟新聞》記者表示，地產的基礎是人口，人口之上是產業。港珠澳大橋開通對大灣區最大的影響就是對未來的產業支撐，未來人口增加產生預期。並且，對於房價一直高企不下的香港和澳門地區來說，會引導香港和澳門地區的人口到大灣區來置業置產。

“港珠澳大橋開通對區域的利好核心就是產業更新的利好，到底能夠影響到多大，對產業的推動作用如何，還要看後續的配套政策。”同時張大偉也坦言，大灣區本身目前的房地產投資就比較多，甚至已經過剩。

東興證券則認為，粵港澳大灣區人口密度不大，隨著灣區建設推進，越來越多的人才湧入大灣區，配合三地政府推出的各項居住福利政策，大灣區房地產業將迎來巨大發展機遇。

事實上，港珠澳大橋從規劃之初就已經給樓市帶來無限想象。“大橋開通真正方便了三地、乃至粵港澳大灣區各城市的貿易往來，因此很大機會將帶動租賃市場，甚至買賣市場交易量的增加。”美聯物業研究總監何倩如表示。

房地產需求旺盛

相關統計顯示，粵港澳大灣區城市群人口超過6000萬，GDP超過10兆元，正成為全球最具活力和創新精神的經濟發展體。業內人士一致看好未來大灣區內樓市的發展。

不過在嚴厲的樓市調控的趨緊的信貸環境下，今年以來大灣區內的樓市表現並不亮眼。如今年傳統的“金九銀十”，不少開發商為緩解資金壓力，在近期均推出不同程度的讓利活動，通過低首付、降價優惠、全民經紀人等行銷方式加速出貨。

以深圳為例，9月份開始深圳就出現了“一成首付”“低折扣”等行銷方式。國慶期間，多個建案對價格進行了下調，且多以特價房的形式出現，均低於目前銷售均價。雖然如此，國慶期間深圳樓市的成交量卻較去年同期下降了近五成。

廣州也不例外，《每日經濟新聞》記者實地調查發現，近期廣州市場特價優惠部門增多，降價範圍已從增城、南沙等外圍區域向中心城區蔓延，部分建案優惠幅度超10%，甚至有盤優惠力度接近20%。

就今年上半年而言，克而瑞數據顯示，深圳和東莞價格呈現小幅下滑，其中東莞受“限價令”影響較大，其他城市均體現出穩中有升的態勢；灣區各城市成交情況相對較好，部分城市成交量較低主要受到市場供應量的約束。

在新常態及粵港澳大灣區背景下，毫無疑問將對開發項目提出更高的要求。同時，如何在項目定位、規劃及開發過程中最大化順應區域潮流，滿足項目開發參與各方的訴求成為項目開發主體的第一要務。

廣東省房地產行業協會會長王韶此前公開表示，粵港澳大灣區產業、物流、科技、金融、貿易等資源高度集聚，相關房地產市場需求也更為旺盛。房企應根據灣區地理區位、資源稟賦、歷史基礎和現實優勢，延展房地產開發鏈條，從“生態、生產、生活”等方面推動產業和地產融合，錯位發展、差異化發展，形成各自特色，大力發展休閑旅遊地產、養生養老大健康地產等，踐行複合型、多業態互聯的房地產發展新模式。

仲量聯行華南區戰略顧問部總監翟琳璟表示，在粵港澳大灣區的背景下，各城市都在向著完善產業配套、提升產業價值及進一步打造自身優勢產業的方向大跨步邁進。相應產業項目的開發也面臨著前所未有的機遇和新的挑戰，大灣區城市群新的合作與競爭格局正逐漸形成。

此外，戴德梁行粵港澳大灣區及海南自由貿易港業務發展總經理及高級董事江冰河指出，粵港澳大灣區內部的各個城市及片區需發揮自身優勢，同時充分利用不同的資源進行協同互補、融合發展，便可令各城產業遇到的短板問題迎刃而解。粵港澳大灣區的融合發展有賴於基建構築更加高效聯通的交通體系、打破區域發展的政策制度的壁壘，通過引導和刺激改變現有的發展格局，最終促進生產要素在大灣區的自由高效流動。而生產要素的自由流動在反向支撐灣區融合發展的同時，也為房地產各個板塊、各個領域的發展帶來了更多機遇。

政策調控不松動

在樓市政策層面，大灣區內各城市維持了“不松動”的狀態，頒布的新政相對較平緩。不過，廣州、深圳、東莞、惠州、江門等城市調控政策收緊明顯。

深圳今年更是多次更新樓市政策。3月28日，深圳“三價合一”政策正式落地。深圳業內多位專家表示，此舉規範了二手房市場交易，全面壓縮“陰陽合約”生存太空。6月，深圳公布《關於深化住房制度改革加快建立多主體供給多管道保障租購並舉的住房供應與保障體系的意見（征求意見稿）》。檔案提出，人才房、安居房、公租房比重將大幅增加，佔新增住房供應總量的60%左右。

7月底，深圳樓市調控再次更新，個人3年內禁止售房，企業禁止購房，商務公寓隻租不售。根據深圳中原數據監測，7?31新政後，深圳新房市場熱度驟然下降，8月新房市場僅三個項目獲批，新增批售項目個數為上月的1/3。

廣州的限購、限價、限售、限商等政策仍在嚴格執行。10月19日晚間，廣州市住房和城鄉建設委員會發布《關於我市進一步規範房地產市場管理的說明》，明確將在保持調控力度不放鬆、保持成交價格穩定運行的前提下，對新建商品住房預售和網簽價格指導機制進行優化，嚴禁開發企業拆分價格報備。

而今年7月25日，廣州更新住房公積金新政，對非本市、非戶籍所在地購房提取公積金加以限制，防止提取住房公積金炒房投機行為，公積金新政進一步提出支持提取住房公積金支付房租。

對於接下來各地樓市調控政策的發展方向，克而瑞在進行樓市預判時指出，粵港澳大灣區內各城市預計下半年松動的可能性極小，部分城市存在收緊現象，樓市調控政策當前主要體現在整頓和抑製投機炒房的措施上。另外，租賃市場依然是重點扶持的對象。

不過，對於大灣區內各個城市而言，隨著各項工程的逐漸落地，大灣區的帶動效力越來越明顯。克而瑞分析指出，這也意味著除廣州和深圳外，其他城市的受捧度增強。