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連續16年，中央一號文件聚焦“三農”。
2月19日，2019年中央一號文件《中共中央國務院關於堅持農業農村優先發展做好“三農”工作的若乾意見》頒布，其中引人注目的，是業界和學界一直呼籲的“深化農村土地制度改革”終於邁出重要一步，文件提出要研究起草農村宅基地使用條例，開展閑置宅基地複墾試點，加快修訂土地管理法、物權法等法律法規。這意味著，未來農村集體土地將能以更加有利於農民的形式進入市場。
甚至，這將是農村土地改革的利好“元年”。
不得不改
農村土地制度改革由來已久。中國現行農村土地集體所有製，是中國共產黨在土地革命過程中逐漸確定，由中央政府利用國家動員的力量，將農民對土地的佔有收歸農民集體所有而形成的。上世紀七十年代後期，從安徽、四川等地開始的家庭聯產承包責任製，形成了農村承包地“三權分置”，即將農村土地所有權、農村土地承包權與農村土地經營權進行分離設置的一種農村土地經營管理制度。
但農村改革的聯產承包責任製並未改變農村土地集體所有製的性質。隨著經濟的發展和人口的遷移，土地對經濟的影響也在逐漸演變，農民與土地的矛盾逐漸顯現。這就需要解決兩個問題，一個是如何激活農村大量閑置的土地，使得持有土地使用權的農民能夠在土地流轉的過程中享受土地帶來的收益；另一個則是，房地產行業是實現土地價值的載體，如何更加高效地利用農村土地，既提高農民收入，又拉動國民經濟的增長。
在我國，土地分為國家所有土地和集體所有土地，農村土地徵收是將集體所有土地轉換為國有土地的流程。國泰君安證券研報數據顯示，我國土地征用維持在每年1500平方公里的水準，近年來征用面積穩步提升。截至2017年底，我國共有城市建設用地面積55155.47平方公里，2017年新增2394.17平方公里，征用土地面積約佔81%。
但從土地補償款來看，集體所有土地（主要在農村）的補償比國家所有土地（主要在城鎮）的補償要少得多，《中華人民共和國土地管理法實施條例》規定：徵收土地的，按照被徵收土地的原用途給予補償。征用耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。征用耕地的土地補償費，為該耕地被征用前三年平均年產值的六至十倍。這導致的結果就是，在城鎮，由於被征用土地大多是居民建築，征地拆遷就拆出了無數的巨富村，比如深圳的大衝村，原本只是深圳市一個普通的城中村，但是拆遷之後，大衝村一下子產生了10個億萬富翁，400多戶家庭資產均過千萬。而在農村，征用多為耕地農田，補償款以產值計算價值低，即使是民房，也由於市值低，安置補償費甚至都不足以進城換一套新宅。
城鄉之間巨大的差異不僅僅在於市場價值的差異，更在於政府在徵收土地之後，轉手招拍掛換取巨額利益，農民卻無法享受。這些年，很多地方政府通過土地流轉形成了土地財政，進一步刺激了房地產市場的繁榮，房價上漲，失地農民的生存狀況卻不容樂觀。
這也可以看作是中央不斷加大農村土地改革的原因之一。
“土改”攔路虎
對農村土地徵收、集體經營性建設用地入市、宅基地的制度改革這三項的試點工作始於黨的十八屆三中全會。國泰君安證券研報認為，十八屆三中全會對農村土地徵收改革的看點有兩點，一是規範土地徵收程序，將簽訂安置協議從征地審批之前放到了征地審批之後，可以更大範圍地保障被徵收土地的農民利益；二是完善多元保障機制，補償標準由依照耕地產值變為依照綜合地價，並且確保了農民住房的住房財產權，給予公平合理補償。征地改革的方案，更大程度地保障了農民的財產權益，理順了農民與地方政府的利益關係，利於降低征地環節中的社會矛盾。
但這還不夠，農村土地改革還面臨著兩個大問題，一是農村土地的自由流轉，特別是宅基地和耕地，為農民帶來切身利益；另一個則是失地農村的進城如何解決。這兩個問題解決的好，對房地產行業來說將是一個巨大的利好。
從宅基地來看，2018年1月，中央一號文件中提出將探索宅基地所有權、資格權、使用權“三權分置”的改革，落實宅基地集體所有權，保障宅基地農戶資格權和農民房屋財產權，適度放活宅基地和農民房屋使用權。這是允許農民流轉宅基地的第一步。
2019年的一號文件對宅基地制度改革有了進一步的闡述。如加快推進宅基地使用權確權登記頒證工作，力爭2020年基本完成；穩慎推進農村宅基地制度改革，拓展改革試點，豐富試點內容，完善制度設計；抓緊制定加強農村宅基地管理指導意見；研究起草農村宅基地使用條例；開展閑置宅基地複墾試點等。
很顯然，在今天國家大力推進新農村建設的大背景下，如果允許農民在保有所有權和資格權的條件下流轉使用權，將宅基地用作支持鄉村旅遊、養老休閑、返鄉人員創新創業、文化教育等產業的模式，成為一些試點先行地區的主要模式。探索盤活利用農村閑置農房和宅基地、增加農民財產性收入、促進鄉村振興的經驗和辦法。
一些大的房地產商業開始大力跟進，看到了農村土地流轉過程中的機會。如萬科在2017年7月通過與江蘇省興化市政府及東羅村集體三方，通過“政府+社會資本+村集體”的合作模式，探索特色田園鄉村發展的實施路徑，這就是屢屢被媒體提及的萬科東羅村建設。
東羅村建設中，興化市國資公司負責承擔村內基礎設施建設和破舊房屋收儲投資，萬科作為社會力量主體負責承擔農業產業、農產品經營、鄉村旅遊、研學教育、村內建築、景觀及部分公共性載體的投資，與此同時，村民也可以通過村集體入股平台公司，這樣村民不僅可以在東羅村就業、創業，獲得勞務性收入的保障，還可以通過集體以閑置土地使用權和閑置房屋入股平台公司，獲得分紅收益。
但東羅村建設也面臨著制度的“攔路虎”，南京萬科田園鄉村事業部負責人徐朝暉在接受媒體採訪時也提到，江蘇省國土資源廳已經下發《關於支持特色田園鄉村建設試點工作的意見》，鼓勵試點地區集體經濟組織以土地使用權作價入股方式與其他部門共同興辦企業。但是《土地管理法》對集體建設用地的使用有明確的主體限制、用途管制和程序規製，目前對集體土地價值如何評估、入股後如何規範處置暫時沒有現成的、可操作的實施路徑。
由此可見，要振興農村，落實宅基地“三權分置”，探索更多的制度設計，進行更多的試點，已經刻不容緩。根據2019年中央一號文件的要求，2019年，農村集體產權制度改革中的重要環節“農村集體資產清產核資”即將開展，農村土地承包法修正案有望頒布。農村土地改革的利好“元年”或將出現。
農民往哪走？
農村土地流轉，不得不考慮的一個問題就是，失地農民向哪轉移？
就地轉化為非農人口當然是好，但更應該考慮的是，如果農民進城，是讓人口自由流動，還是將人口平均規劃到中小城鎮？
日前，國家發改委發布《關於培育發展現代化都市圈的指導意見》，其中明確指出，要放開放寬除個別超大城市外的城市落戶限制。這個意見從政策層面來說雖然是一個大的進步，但與自2017年底開始的全國開始“搶人大戰”相同，本質上，這種設置種種條件的落戶政策仍是以戶籍為門檻，阻攔人口的正常流動。
搶人大戰之下，大城市的發展並沒有得到自由拓展。從人口的實際流動來看，2018年京滬兩地常住人口為負增長，其中2018年末，北京全市常住人口2154.2萬人，比上一年減少16.5萬；上海常住人口為2415.27萬人，比上年減少3萬以上。當然也有亮點，廣州、西安、成都、杭州、武漢、鄭州等省會城市人口繼續增長，已經或者即將邁進千萬人口城市。
農村土地流轉之後，對農民來說，最大的問題就是根落向何處。這與政策指導下中國未來城市化的道路息息相關。中央財經大學教授王福重接受原子智庫採訪時提到，中國最大的城市都很小，像上海、北京建成面積都不大。大東京圈的城市人口達到了3500萬人左右，城市建成面積比北京、上海加起來還大。我們今天密切關注的城市擁堵問題等，在東京、紐約、新加坡、香港都出現過，都探索了各自的解決之道。“大城市的問題是市場機制不夠造成的，而不是大城市本身造成的。”王福重強調，中國一定要破除中小城鎮迷信，以及對大城市莫名的、毫無道理的恐懼。
土地制度改革的重點，無疑就是土地的交易權。對大部分農民來說，土地是他們唯一的財產，土地所有權集體所有的情況下，必然沒辦法自由交易——根本上是說，如果一個人沒有財富、沒有財產可以交易，他注定是個窮人。王福重認為，我們常說解決城鄉差距，農民是弱勢群體，應該關照他們，應該扶貧等等，這些事情都不是根本，根本的是給他們土地的自由交易權。
某種程度上看，2019年的中央一號文件，聚焦“三農”，聚焦扶貧，以土地改革為突破口，也算是題中之義。
當然，農民進城，首先受益的是房地產行業，土地改革釋放了農村人口，帶來中長期的購房需求。中國的城鎮化至少還有15-20年的時間，即可看出房地產行業的生命力。
而房地產行業的發展，帶來的就是整個房地產產業鏈條，包括上遊的建築、建材、機械、鋼鐵和化工等行業，以及下遊的家電、家居、裝飾等行業的發展，因此隨著貨幣在產業上下遊的流轉，行業整體擁有很強的貨幣派生能力，帶動整個經濟的發展。在這個過程中，政府、金融行業、農民都是受益方。
在近日的萬科“2019年集團目標與行動溝通會”上，萬科董事會主席鬱亮說了一通“掏心窩”的話：我們都覺得需要找到一個和房地產行業賺錢前景相當的行業，但經驗告訴我們，我們沒有可能找到這樣的行業。到今天為止，坦率而言，似乎沒有什麽特別成功的轉型案例。
農村土地改革，可能會更加堅定鬱亮的想法。
參考資料：
2019年一號文件關鍵詞：土改元年。 國泰君安證券研究
王福重：中國人要破除對大城市的恐懼。原子智庫
萬科式鄉村振興：村裡的年輕人回來了。澎湃新聞
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