蹭著新冠肺炎的熱點，很多地產媒體最近都在預測，疫情後哪種房子會更受歡迎？
有人說“低密度洋房”、“近郊別墅”、“一樓帶花園、頂層帶露台”，有人說“一定要換大房子”、“多個書房”、“必須雙衛”……
可在薑Sir看來，基本都是廢話。
首先，規劃限制之下，一層帶花園、頂層帶露台的房子不可能獲批，市區洋房、近郊聯排基本會絕跡。
其次，獨立書房也好、雙衛也罷，都需要足夠面積支撐。誰都喜歡住大房子，可問題是錢呢？
總之，無論從供應角度還是價格角度，上述預測說了等於白說，毫無意義。
現在我們更需要了解的是，這次疫情之後，人們的某些居住習慣、生活場景會不會出現改變？
在規劃、價格、戶型面積等外部條件不變基礎上，開發商能在設計端、購房人能在裝修端做出哪些嘗試，去提升未來的居住品質？
而這一切的前提，就是要充分了解大家在本次疫情中體驗到的生活痛點究竟有哪些。
2月12日，薑Sir聯合知名地產設計機構賽拉維，進行了一次居住需求網絡調查。
最終，總計收回5175份問卷（“冷眼觀樓”收回4698份、“賽拉維”收回477份），來自全國超過11個省、市、自治區。樣本分布廣泛，具有較強的代表意義。
結合這份珍貴的第一手統計信息，薑Sir和賽拉維專業的設計師一起，整理出了一份《“戰疫”居家生活報告》。
絕對都是乾貨！值得收藏！
換房和重新裝修怎麽選？
第一部分，我們想了解被調查者對改善居住品質的一些基本想法。
首先，在“被調查者的家庭結構”中，有約40%屬於三口之家。這也表明，三居產品仍然是目前樓市的主力戶型。
老幼同住的綜合佔比約28%，結合比例最大的三口之家，預示著今後地產產品的設計要考慮全齡化問題。▼
“你對你現在的居住狀態滿意嗎？”大家的反饋還是比較高的。
有將近59%的朋友回答“還可以吧”，只有約5%的朋友對自己現在的居住狀態非常不滿意，有換房打算。▼
薑Sir特意設計了一個選項：“你最傾向哪種改善自己現在居住狀態的方式？”
因為過去業界有一個理論：房子也有新陳代謝，通常的更換周期是8-10年。
但薑Sir卻認為，隨著房價越來越高、後開發建案的品質提升，房屋更新頻率恐怕不會像以前那樣高了。
結果，調查數據基本印證了薑Sir的猜測。
選擇“直接換房”的約56%，選擇“重新裝修接著住”的約44%。雖然換房派仍是主流，但二者佔比已旗鼓相當。
而在裝修派中，19%選“調整功能”，13%選“局部裝修”，12%選“重新裝修”。
這也給開發提了醒：今後的戶型設計，空間功能是否可自由調整非常必要。▼
對“疫情過後，你對自己住所有什麽規劃？”的回答，基本驗證了上一條結論。
“現在租房，過後想買房”的比例約18%，“現在房子比較，過後想換房”的比例約34%，合計約52%。
“現在房子舊了，過後想裝修一下接著住”的比例約42%。
這能推導出三個結論供參考：
疫情中有些地區對租戶的不友好，並不必然能刺激無房戶迅速去買房。
改善需求未來有可能會有一波釋放，關鍵得看產品力是不是足夠誘人。
購房需求不一定會井噴，但二次家裝有可能會出現市場機會。▼
最不滿意的三大空間是哪裡？
第二部分，我們想了解在這個超長假期中，宅在家裡的人們都有了哪些體驗和居住痛點。
“疫情爆發後，大家宅在家裡消磨時光的主要方式是什麽？”
“看電視”、“看書”、“和家人一起活動”，三個傳統項目仍然是主流。這也意味著，客廳仍然是一個家中最重要的活動空間。▼
“有小孩子的家庭，疫情期間家長都會陪他們做什麽？”
“一起運動”、“一起畫畫”、“一起做手工”排名前三。
這意味著，有孩子的家庭，需要預留出親子空間。也許，一張大桌子、或一套兒童專用桌椅是很必須的。
“陪伴看動畫片”排在第四，預示著未來很多家庭可能不會以電視作為客廳布置的中心。▼
“疫情中，老人們的居住狀態是怎樣的？”
“種花養草、飼養寵物”排名最高，“下廚做飯”緊隨其後。這也意味著，老人看房，可能最關注客廳、陽台和廚房空間。
同上一個題目相同，如何增加室內的活動空間值得思考。也許，多增加“洄遊動線”的設計是一種可能。▼
“大家對自己現在的家，最不滿意的三個功能空間是哪裡？”
客廳、餐廳、廚房三大空間的功能性和舒適度，最受受訪者關注。主要的痛點在於客廳功能單一、餐廳空間不足、廚房功能不夠。
主臥、書房、兒童房次之，主要痛點是儲物空間不足、獨立房間的功能性不完備。▼
“長期‘被宅’，大家對目前住宅的功能有哪些新的訴求？”
排名第一的還是客廳，希望增加家庭互動的空間。
這也意味著，今後客廳要打破傳統的“電視+沙發+茶几”三件套束縛，功能要更豐富、可變，強調家人共享、強調情感交流。
像“方廳”的設計，可能就是一個不錯的方向。
而想要一個獨立私屬空間的選擇排名第二，意味著功能空間劃分要更細致。
那麽，會不會意味著那種5㎡左右的半居室將有需求？▼
“在疫情之後，客戶會比以前更側重考慮哪樣的房子？”
功能性與舒適度的選擇仍然是客戶最糾結的，“為了功能性而犧牲舒適度”略勝一籌，開發商需注意。
在環境與配套二選一時，大家的選擇標準沒變，仍然更“傾向環境一般但配套好的高密度社區”，也印證了疫情其實改變不了什麽。
此外，綠建科技的接受度大幅提升。也許，高密度社區並不可怕，舒適度完全可以利用技術解決。
相比之下，智能家居概念似乎接受度還不高。▼
六大功能區有哪些痛點？
第三部分，我們想分別了解一下，一套房子中的玄關、客廳、餐廳、廚房、臥室、衛生間六大功能區，都有哪些居住痛點？
首先看玄關。
不出所料，“進門處沒有地方掛冬天的外套”，遙遙領先排名第一；“鞋櫃不夠用”和“沒有換鞋凳”分列二、三。
這表明，儲物空間不足、功能不夠強大仍然是絕大多數人家庭的最重要痛點。
這就為地產設計師們提出了第一項挑戰。
比如，能否在門口增加獨立儲藏間？能否利用獨立的電梯前室增加儲物功能？精裝修玄關櫃設計能否更細化？▼
其次看客廳。
儲物空間不足仍然是最大痛點，選擇最多的還是“櫃子不夠用”。而要讓客廳展現出優美的外表，收納規劃遠比一套昂貴的沙發更重要。
排名第二的竟然是“沒有陽台”，這給某些堅持不做陽台的開發商敲響警鍾。
要知道，陽台雖小，但從來不是可有可無的角色。除了洗衣晾曬，它還承載了寵物樂園、家庭後花園等各種美好理想。
“南北不通透”位列第三，這屬於戶型基礎規劃的問題，多存在於老舊戶型中，也證明今後改善型市場仍有很大空間。▼
第三看餐廳。
最大痛點還是收納，沒有空間擺放餐邊櫃，紙巾、水杯、零食等各種雜物只能堆在餐桌上，家裡自然顯得凌亂。
“開間太窄，餐椅做了人就過不去廚房”排名第二。這提醒很多開發商，側廚設計一定要注意餐廳開間。如果淨寬度做不到2.5米，還不如廚房橫置，餐廳寬一點更舒服。
餐桌太小是第三個痛點。請注意，餐桌在滿足一家人一日三餐之外，還可以充當大人和孩子共享的書桌。
此外，餐廳還需考慮多媒體、手機充電位的預設。▼
第四看廚房。
猜都猜得到，“空間不足”肯定是最大痛點。現在不論大小戶型，給到廚房的空間總是相當局促。面積大多給了客廳，這種思路值得反思。
至於解決之道，可以考慮開放式廚房，利用餐廳延展廚房功能。
“烹調方式單一”排名第二，也許預示著未來會有更多廚電、鍋具進入家庭，自然也意味著需要更合理收納。
“洗碗刷鍋太麻煩”排名第三，毫無疑問，洗碗機前景廣闊。▼
第五看臥室。
一個很少人注意到的細節排名第一——“睡前脫下的衣服沒地方放”。
這個問題，薑Sir利用一個網購的落地衣架解決了。其實，還能有更多解決辦法，比如衣櫃的細化設計、床尾加腳榻、床邊放一個衣簍……
“後悔櫃子做少”排名第二。薑Sir注意到，即便是很多豪宅，主臥預留的衣櫃尺寸也是按10年前的需求做的，不應該。
“孩子躲進自己房間不放心”與“臥室沒書桌”旗鼓相當。也許，初中以前的孩子寫作業，更應該設在家長做家務時看得見的位置，這又為客廳的設計提出挑戰。▼
第六看衛生間。
“儲物功能不足”、“乾濕不分離”、“地漏反味”成為排名前三的痛點。
衛浴空間的強大收納，不單單是充足的櫃子，更應該是合理的規劃分區。尤其是衛浴的瑣碎用品很多，不同空間規劃放何種物品十分重要。
乾濕分離和良好的通風是衛生間的剛需，避免藏汙納垢保持空氣清新。如果是暗衛，就要選個功率大點的排風扇。
不過，這裡也漏掉了一個調查項，就是“有多少人需要浴缸？”▼
疫情改變了我們哪些習慣？
第四部分，我們想了解一下新冠肺炎疫情會不會改變我們某些居家生活習慣？以及這些習慣改變後，我們的設計應該有哪些調整？
畢竟，現在人們已經習慣出門戴口罩、進門擦酒精，而且天天緊張自己家會不會成為淘大花園？
首先，“經過這次疫情，大家對入戶玄關處洗手、物品消毒有需求嗎？”
結果，有約71%的被調查者都表示“非常有必要”。
玄關空間若能實現“免接觸”+“勤消洗”，病毒則無法靠近家人。
曾經看過日本的案例，門口設置小小的洗手池，進門就能洗手。當然，更實用的方式是玄關處放一瓶免洗洗手液。
另外，快遞包裝在門口完成拆開、丟棄的流程，也是設計師需要考慮的。▼
第二，“面對氣溶膠的威脅，你在廚房、衛生間的下水管處是否有處理手段？”
大多數人“對浴室排水孔做了簡易封堵”，但也有人“沒有做專門處理”。
這提示大家，選擇合適的地漏非常重要。▼
第三，“疫情爆發後，除了出門戴口罩，勤洗手、勤通風以外，你還做了哪些防疫措施？”
大多數人會“對家居環境整體消毒，增加打掃衛生的頻率和時間”，也有很多人開始“關注廚房的垃圾分類”。
這可能也意味著，廚余垃圾處理機會受到更多歡迎。▼
第四，“疫情之後，你最有可能為家中添置哪些家用電器或智能設備？”
令薑Sir比較意外的，消毒櫃排名第一。
好多精裝項目都贈送消毒櫃，但很多人反饋不好用。現在看，也許要重新重視起這一配置。
洗碗機、掃地擦地機器人、廚余垃圾處理機排名二、三、四不出意料，有殺菌功能的衣物護理機排名第五值得關注。
在外地很多豪宅項目，薑Sir都看到過這種衣物護理機，但天津還沒見過。▼
第五，“隻穿過一兩次、還不用洗的衣服如何收納？”
大多數人仍然習慣掛在臥室的衣架上，其次為掛在陽台。這可能和玄關處衣物收納功能不足有關係。▼
最後，“家庭小藥箱應該放置在哪個空間？”
約43%的人喜歡放在客廳，約26%的人喜歡放在玄關，約23%的人喜歡放在臥室，約8%的人喜歡放在老人房。▼
公區能否流行“免接觸”設計？
第五部分，我們想了解一下疫情對整個社區的規劃會不會產生影響。
“疫情後你希望自己小區增加哪些基礎配套設施？”
排名前三為“更好的醫療配套”、“小花園小廣場”、“餐飲配套”。
也難怪，疫情防控期間，社區實行封鎖管理。如果小區內就能滿足就醫、蔬果供應、社區活動等功能，“被宅”時光依然美好。
此外，網購服務網點的價值更顯突出。快遞投遞實現外投內取，箱內消毒，可避免人與人直接接觸，也阻止了病毒通過物品傳播。▼
“疫情後你最希望小區的公共區域增加哪些配置？”
排名前三為“減少直接觸碰電梯按鈕的機會”、“公共衛生間感應式水龍頭”、“社區大門感應式開啟”。
這就引申出一個關鍵詞——“免接觸”。
外地已經出現了社區內傳染的案例，電梯按鈕有可能是傳播通路。
如果大堂入戶門做人臉識別、電梯實現語音梯控、樓道實現燈光聲控、公共衛生間的感應龍頭和皂液器……這些一定會大大增強業主的安全感。▼
後記
報告中的每一個數字背後，都在上演著疫情之下的居家生活眾生相。
一道道問題蘊含著，每個鮮活家庭對未來美好生活的期待。
希望這份報告，能夠為廣大房企在日後的產品研發、以及普通老百姓的自家裝修，提供一些參考。
也算是薑Sir和賽拉維為抗擊疫情貢獻了自己一份綿薄之力，為疫情之後更美好的生活獻計獻策。
聲明：本文中涉及數據歸“冷眼觀樓”及“賽拉維”共同所有，未經授權不得轉載，轉載時須注明“數據來源自‘冷眼觀樓’&‘賽拉維’”。
- END -
2020·2·20
香港九龍灣馬來街興發大廈15樓D室