付一夫：相愛相殺的房價上漲與消費擴張

　　文/新浪財經意見領袖專欄（微信公眾號kopleader）專欄作家 付一夫　

　　好在“房住不炒”的理念正在持續深入人心，而房子的居住屬性也開始逐漸超越其投資屬性。可以預見的未來是，隨著樓市狂熱的逐漸褪去，房價將會向理性回歸，於購房人群與擴大消費來說都是振奮人心的事情。

　　只要是與房價相關的話題，就不會缺少熱度。

　　近些日子，一句“房價上漲才是拉動消費的真正動力”引爆了輿論，講話的人是知名經濟學家李迅雷。儘管這一論斷是基於長期的研究所得，但還是不可避免地遭到了無數網友的質疑甚至不滿。而後，李迅雷又發表文章重新闡述了房價與消費之間的關係，並提醒媒體與讀者：不要斷章取義，莫要只看標題。

　　作為一名研究界的晚輩，我十分敬佩李迅雷老師的功底和實力，也研讀過很多出自他手的報告，受益匪淺。不過關於房價與消費的問題，本就十分複雜；更何況同樣的經濟問題，基於不同的研究視角得到不一樣的結論已不是什麽新鮮事，所以某些KOL的觀點被大眾“圍攻”，雖然不愉快，卻也算是在情理之中。

　　那麽，房價究竟是如何影響消費的？其中的作用機制又是什麽？我想在本文中談談自己粗淺的看法。

　　1

　　首先我們需要明確的一點是：房子並非只是一個居住的場所，它更是複雜的各種社會、經濟乃至政治關係的交織點，故而還具有商品、財產、投資等一系列屬性，是一個集多種功能於一身的“綜合體”。

　　既然具有投資屬性，那麽資產價格的上漲勢必會增加房產所有者的身家財富，這便是房價波動的財富效應。

　　對此人們應該不會陌生。自1998年樓市政策松動以來，隨著住房制度改革的日益深入與城鎮化的狂飆猛進，我國建案時代正式開啟，房地產的“黃金十年”降臨；而2008年國際金融危機後，接二連三的政策利好再度將房地產帶入“白銀十年”。在此期間，無數人因房價的瘋漲而改變了財富地位——甭管是不是炒房，但凡在1998~2014年裡購買了多套房的人，都收獲了極為可觀的財富，甚至實現了階層的躍遷。

　　既然如此，那麽居民消費當然是得到了一個頗為明顯的正向刺激。比如說，房產所有者可以通過出租或售賣房屋，亦或是將升值的住房抵押給機構來換取更多的流動性資金，從而增加自身的消費能力。

　　不過，由於住房流動性較差，故增加的財富很難在短期內套現，所以在沒見到“活錢”之前，這種財富效應帶來的利好有很大部分是無法兌現的。可即便是這樣，房產作為家庭資產最為重要的組成部分，房價的上漲會讓房產所有者對於家庭未來財富的持續增值充滿期待，即所謂的“收入預期提高”，這還是會進一步提振消費信心，進而敢於花銷。從這個角度看，房價上漲還可以通過一種“沒有實現”的財富效應來促進消費。

　　需要說明的是，這種“沒有實現”的財富效應並非真實的，因為只有通過抵押貸款或者出售已有住房後將真金白銀拿在手裡，才能真正擁有住房帶來的實際意義上的財富增值，否則充其量只能算是名義上的財富增加，即“有價無市”。名義與實際總是存在差距，這在經濟學中被稱為“財富幻覺”，而過高的財富幻覺（即房產所有者感知名義財富大於實際財富）同樣會增強消費者的信心，並激發他們的消費熱情。

　　以上便是房價上漲的財富效應對居民消費的影響機制。然而在現實生活中，大概只有投資多套房產的人才有資格享受這種財富效應帶來的紅利，那些只有一套剛性自住房或者沒有房產的人卻與此無緣。這也就意味著，通過房價上升來擴大居民消費，可能對少數個體來說是適用的，但在全國範圍內作用幾何卻不好說。

　　2

　　就像一枚硬幣有其兩面一樣，房價的上漲還會對居民消費產生抑製。

　　這其實很好理解，比如很多在北上廣深奮鬥的人，他們的收入可能不比身邊人少，但是卻因為每個月的固定大額支出——房貸而不得不在其他方面省吃儉用、節衣縮食。就像我的一位年薪50萬的朋友，每個月拿到工資之後的第一件事就是把將近2萬元的月供還掉，而日常開銷能省則省，這樣才可能存下來積蓄。

　　相比於前文所說的財富效應，這種因房價上漲而引發的“擠出效應”或許更會令人感同身受，對於居民消費的影響機制也更為複雜，主要有以下四條路徑：

　　其一，會增強人們的預防性儲蓄行為。

　　對於那些還沒有房產的人來說，持續上漲的房價勢必會加劇他們對未來預期的不確定性，為了盡早擺脫房價進一步上漲引發的各方面巨大支出，他們不得不把購房計劃提前，為此也會盡可能減少當期消費，而是更多地將錢存起來——不過這並不是自發地將閑錢儲蓄起來，而是一種“預防性儲蓄”。

　　其二，會強化對日常消費的“替代效應”。

　　除了房貸對其他領域消費的替代之外，那些暫時沒有購房能力的租房者同樣會受到影響。因為通常情況下，房價的上漲也會帶動房租的上漲，這就加重了租房者的壓力，對日常消費也是一種抑製。此外，對於另一些已經擁有自住房卻熱衷於房產投資的人來說，不斷上漲的房價會讓他們認為投資於房產能夠獲得的收益更大，見效也更快，因而他們會將更多的流動性資金投入到住房之中，這同樣相當於替代了當期的消費。

　　其三，會加劇原有分配格局的重構。

　　持續上漲的房價會導致財富迅速向高收入人群聚集，而普通“無產者”的財富會相應減少，這種財富重新分配的效應不僅會讓很多人成為“房奴”，還會拉大居民收入差距。按照經濟學原理，高收入人群的日常消費水準已經基本得到滿足，邊際消費傾向會趨於減少，此時他們財富雖然有大幅度增值，但體現在消費上的可能並不明顯。另外，為了盡快買房，那些中低收入人群反而會進一步減少當期消費。因此，房價上漲帶來的原有分配格局重構是不利於擴大消費的。

　　其四，會引發購房之後的“連鎖效應”。

　　當今社會，對於新購房的多數年輕人來說，買房常常要動用父母的積蓄，甚至要依靠“六個錢包”的支持才能負擔得起。這時，不僅購房者自己的消費會被抑製，參與出資的老人們也將被迫減少日常開支。

　　3

　　當然，上漲的房價還會帶動建案銷售面積增速加快，使得與建案相關的商品銷售額增速上升，進而助力其他周邊行業的繁榮，比如家電、家居和建築裝潢等，相應的消費規模也會隨之擴大，這同樣是不可忽視的積極因素。

　　綜合來看，房價與消費可謂是相愛相殺：一方面，房價上漲帶來的“財富效應”對消費的影響是正向的，對於周邊行業的帶動效果也是顯著的；另一方面，“擠出效應”對消費的影響卻是負面的。在正向與負向影響並存的現實情形下，最終房價上漲影響居民消費的效果如何，將取決於兩股影響力量的比較。

　　我沒有基於某種數理模型與相應數據進行具體的測算，所以無法對於“房價上漲究竟是促進消費還是抑製消費”做出判斷。不過，考慮到眼下正值國民經濟擴內需、保增長的關鍵時期，對於不利於擴大居民消費的一面，顯然是更值得人們警惕的。

　　自2008年以來，我國居民部門杠杆率呈現出快速攀升趨勢，短短10年已從18%升至53.2%，其中個人購房貸款成為居民部門債務增長的主要力量，特別是2014年下半年以來，新增購房貸款對新增居民負債的貢獻率高達60%。其結果就是極有可能成為我國居民消費長期增長潛力的重要掣肘。

　　與此同時，根據中國家庭金融調查與研究中心的數據，目前我國城市家庭住房資產佔總資產比例約為七成，佐證了房產在我國家庭財富中的重要性以及家庭對房產的依賴。可是從資產配置的角度來說，這種現象並非好事。因為不動產的流動性差已是眾所周知，當家庭出現大額資金需求時，很難在短時間變現，快速解決資金需求。更有甚者，一旦房產貶值，便會直接讓家庭財富蒙受縮水的損失。

　　好在“房住不炒”的理念正在持續深入人心，而房子的居住屬性也開始逐漸超越其投資屬性。可以預見的未來是，隨著樓市狂熱的逐漸褪去，房價將會向理性回歸，於購房人群與擴大消費來說都是振奮人心的事情。

　　同時，我們也應該適當轉變思路，將自身資產更為合理、更加多元化地加以配置，並通過不斷提升自身知識儲備、業務水準與各方面能力等途徑來實現自己與財富的增值，從而確保未來能夠獲得更多的收入報酬，以應對來自外界的各種挑戰。

　　(本文作者介紹：蘇寧金融研究院高級研究員，中國社科院管理學博士)