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15個新一線城市2019上半年房價報告:蘇州領漲青島領跌

中房報記者 李燕星|北京報導

從人才引進到全家落戶,新一線城市搶人備戰升級;從土地溢價率上升到房地產開發投資增長,新一線城市的實力也頻頻顯露。

新一線城市概念是第一財經·新一線城市研究所依據品牌商業數據、互聯網公司的用戶行為數據及數據機構的城市大數據對中國338個地級以上城市排名而出。該榜單標準依托商業資源集聚度、城市樞紐性、城市人活躍度、生活方式多樣性和未來可塑性五大指標。2019年15座新一線城市依次為成都、杭州、重慶、武漢、西安、蘇州、天津、南京、長沙、鄭州、東莞、青島、沈陽、寧波、昆明。

近日,中國房地產報記者通過梳理15個新一線城市的人口規模、房地產開發投資增長,以及房價同比變化數據,立體式穿透式地對這些城市的房地產動向進行了觀察與分析。發現2019年上半年新一線城市中房價上漲的有11城、跌4城,其中蘇州漲幅第一青島跌幅第一。

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新一線城市中房價11城漲4城跌:

蘇州漲幅第一青島跌幅第一

一個城市的房價變化不僅與城市本身有關,也與其周邊朋友圈也有關。可以看到,“東部朋友圈”很強勢。

2019年上半年15個新一線城市房價排名中,“東部朋友圈”城市搶佔四位:南京以均價28812元/平方米位列第一,杭州以28755元/平方米位列第二,寧波以21451元/平方米位列第四,蘇州則以18595元/平方米位列第五。這些城市都劃定在國家長三角戰略多個嵌套型經濟圈層範圍內,其經濟發展與房地產發展受到長三角城市群規劃、以上海為中心的“1+6”大都市圈規劃,以及以上海為起點的“G60科創走廊”多重影響。

同樣躋身前五名的還有天津,也是華北區域唯一城市;位列第六的則是青島;另外,“中部朋友圈”武漢、長沙、鄭州,以及“西南部朋友圈”成都、重慶、昆明也表現不差。另外,遼寧沈陽和廣東東莞是新一線城市中沒有“朋友圈”的兩個新代表。

不僅房價表現強勢,“東部朋友圈”城市房價同比增幅表現彪悍。在2019年新一線城市房價同比增幅排名中,東部地區搶佔三列,其中蘇州以9.75%的同比增幅位列第一,寧波和南京則分別以6.22%和4.51%的漲幅位列第三和第五。除了一直表現搶眼的長三角城市群,同樣引人注目的還有受粵港澳大灣區利好驅動的東莞,以及振興東北區域的重要省會城市沈陽,兩者同比增幅分別為6.22%和5.54%。

在15個一線城市中,房價同比漲幅超過5%的共有四個城市,分別是蘇州、東莞、寧波、沈陽;另外同比下跌也有四個城市,分別是重慶、武漢、長沙、青島,其中青島同比跌幅為6.05%,是15個一線城市跌幅唯一超過5%的城市。

青島統計局數據顯示,今年上半年,全市建案銷售面積692.3萬平方米,下降12.7%;6月末全市建案待售面積422.8萬平方米,下降1.1%。青島房地產業協會一位專家告訴中國房地產報記者,“青島新房價格從去年9月份開始就沒有之前火熱了,最近半年,二手房價格也有所回調。”

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11城房地產投資持續增長:

成都增幅最大鄭州降幅最大

如果說房價是房地產市場變化的表象,那麽房地產開發投資金額則綜合反映房地產企業對一個城市的青睞程度,以及這個城市住房供應預期。

2019年上半年15個新一線城市房地產開發投資同比變化中,11個城市保持同比上升,其中,成都、長沙、杭州三個城市分別以13.4%、12.9%和11.3%的增幅位列前三;另外,西安和鄭州這兩個城市出現同比下降。

針對房地產開發投資上升的普遍原因,國家統計局相關負責人表述為以下三個原因:第一,上年土地成交額增長較快,土地成交面積也增長較多,當年有一部分會開工,另一部分後續開工,所以土地成交是下一季度投資的先行指標。第二,成本因素,除了地價上升以外,原材料的成本、人工的成本等也在上升。第三,市場預期因素。

縱向來看,先以半年為周期看下各城市去年的土地出讓情況,比如房地產開發投資同比增長排名第一的成都,2018年出讓土地數量405宗,規劃建築面積4520萬平方米,這個數字在新一線城市中遙遙領先;長沙和杭州儘管建築規劃面積排名不靠前,但這兩個城市的土地溢價率都超過全國平均水準11.39%,其中長沙14.93%,杭州27.23%,分別位列一線城市2018年土地溢價率的第一名和第三名。這些規劃面積和土地溢價率足以反映一個城市的受歡迎程度。

橫向對比,相較於2018年上半年房地產開發投資情況,2019年上半年增長幅度回升的共6個城市中,其中成都回升33個百分點,2019年上半年增長幅度回落的共有5個城市,其中,西安回落7個百分點。

另外,中國房地產報記者統計發現,部分已經公布2019年上半年經濟運行情況的城市並未透露房地產開發投資數額與增長情況,比如蘇州隻交代了基建、服務業等投資消費情況,未提及“房地產”;回望2018年,同樣有多個城市未提及“房地產”,比如寧波、鄭州。

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新一線城市搶人搶房票:

西安吸引力最大天津增長率最低

如果說房地產開發投資反映的是一個城市對企業的吸引力和過去一段時間的土地、金融情況,那麽人口增長反映的則是一個城市對個人的吸引力,以及城市未來的住房需求預期。

過去兩年,在樓市限購限貸的嚴格監管與調控下,15個一線城市無不頒布人才引進政策。就在7月28日,武漢再次出招搶人,規定高等學校專科及以上畢業生(經教育部認證),年齡不滿45周歲的(博士研究生、碩士研究生不受年齡限制),可憑畢業證申請登記為武漢市常住戶口,並且其配偶及未成年子女均可隨遷落戶。同時,取消自有房屋和婚齡等限制。

從“人才落戶”到“全家落戶”,新一線城市搶人升級,背後則暗藏對未來房票不足的焦慮。2018年,人口超過千萬規模的新一線城市數量已經達到7個,分別是:重慶、成都、天津、武漢、蘇州、鄭州和西安,其中重慶以3101.79萬人口傲居群雄。

從常住人口增長速度來看,西安以同比增長3.87%位列第一,杭州以3.45%位列第二,長沙以2.9%位列第三。可以看到,西安和長沙的房價在15個新一線城市中排名較為靠後,分別是倒數第5名和倒數第2名;另外,就常住人口增長數量來看,西安和杭州分別以38.7萬人和33.8萬人位列第一和第二,是15個一線城市中常住人口規模增長超過30萬的兩個城市。

另外值得一提的是天津,無論從常住人口增長規模還是從增長速度來看,天津在15個一線城市中都處於墊底的角色。業內人士分析稱,這與其嚴格的落戶政策有關。可以看到,天津2019年上半年房價同比增幅,在11個房價上漲城市中同樣墊底,只有0.12%。

責任編輯:馬琳 曹冉京

審讀:戴士潮

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