一財：棚改貨幣化安置去庫存目的已完成 應適時退潮

　　棚改貨幣化安置 應適時退潮

　　近日，有關國家開發銀行“棚改項目審批權限上收總行”消息在坊間廣泛傳播，一時間“全國棚改叫停”、“房地產市場重大利空”等解讀甚囂塵上，雖經國開行澄清從未授權任何人員代表開發銀行發表相關言論，但針對棚改貨幣化安置該不該退潮的討論並未停歇。

　　所謂棚改貨幣化安置，即改變此前舊城改造以補償住房為主的模式，提高貨幣化安置比例。從2014年到2017年，棚改貨幣化安置比例從最初的僅9%左右大幅提升至接近60%，部分省市高達70%甚至90%以上。

　　棚改貨幣化安置由國家層面主導，2015年，國家實施了棚改三年計劃，即從2015年到2017年，要改造各類棚戶區住房1800萬套。2017年，住建部長陳政高介紹，2016年棚改貨幣化安置比例48.5%，比2015年提高了18.6個百分點，2017年要繼續推進三四線城市的棚改貨幣化安置，繼續提高比例。

　　起初，推行棚改貨幣化安置目的是去庫存，2015年召開的中央經濟工作會議將化解房地產庫存列為下一年結構性改革五大任務之一。因為當時中國樓市庫存壓力非常之大，根據國家統計局數據，截至2015年11月末，建案待售面積69637萬平方米，前11月還新開工房屋140569萬平方米，按照彼時節奏需要4.5年來消化。

　　未曾想到的是，棚改貨幣化安置對於房地產去庫存作用比預料中大得多：一戶住宅在城市改造中被拆，拿到貨幣化安置後購房成為首選，當棚改貨幣化安置下購房者越來越多時，就會帶動房價上漲，吸引更多人進入買房大軍。不到三年，房地產去庫存任務就已完成，截至今年4月底，百城新建商品住宅庫存去化周期為10.3個月，其中一、二、三四線城市新建商品住宅存銷比分別為12.8個月、9.9個月和10.4個月，二三四線城市庫存量創最近9年新低。

　　不過也帶來了新的問題，棚改貨幣化安置讓過去兩年多二三四線城市房價暴漲，縣城房價過萬，不少二三線城市均價攀升兩萬、三萬，部分庫存不足的地方甚至還上演搖號搶房潮。因此，棚改貨幣化安置也被稱為近年二三四線城市房價上漲的發動機。

　　之所以能取得如此效果，與國開行近幾年大規模支持密不可分。統計顯示，截至2017年末，國開行累計發放棚戶區改造貸款3.4兆，今年前5月已放棚改貸款4369億。如果按照這種節奏持續推進，預計2018~2020年三年國家開發銀行發放棚戶區改造貸款將在年均1兆元左右，到2020年底貸款餘額預計達5兆元之多。

　　隨著大量資金流入樓市，房價水漲船高就不難理解，且因為國人素來“買漲不買跌”的心態，還催生了大量的投資性、恐慌性購房，負面影響日益明顯。央行數據顯示，2017年末我國個人住房貸款餘額21.86兆元，同比增長22.2%，對居民消費形成不小的抑製：今年4、5月份社會消費品零售總額增速均下降。

　　而且，部分縣市硬性確定貨幣化安置比例，出現“為了貨幣化而貨幣化”；一些地方則大乾快上，棚改項目並未列入預算，購買程式不夠規範，導致政府隱性債務增加。這些都為地方財政埋下了不小的風險隱患。

　　總體而言，棚改高比例貨幣化安置作為特定時期為了特定目而施行，如今房地產去庫存目的已經完成，而且隨著房價的大幅上漲，其負面影響正日益顯現，此時棚改貨幣化安置無疑需要降溫。

責任編輯：李鋒