作者 | 郭菲菲 編輯 | 李超仁
出品 | 棱鏡·騰訊新聞小滿工作室
“最後倆月天天加班，靠降價、首付分期、上分銷，這才勉強擦線完成集團派下來的銷售任務。”2021年元旦過後，一家中型上市房企鄭州某項目行銷負責人向作者感歎。
對於上市房企來說，每年12月底都是銷售考核大限，如果完不成既定銷售及回款任務，業績排名大幅下滑，就可能陷入債務壓頂、融資不暢等諸多困境，行銷口員工的各種獎金和跟投激勵，更是無從談起。
“房住不炒”嚴厲調控下，房地產市場年初遭遇疫情，年中監管又下達“三道紅線”融資新規，銷售回款成為房企降低負債最重要的手段。對他們來說，如何賣出更多房子，在2020年比任何時候都尤為關鍵。
種種因素疊加下，開發商對分銷渠道的依賴度日益提升。
上述行銷負責人表示，因為市場不景氣，打廣告幾乎沒有任何效果，集團還要考核費效比，自己建案之前花了50多萬元推廣費用，“一點動靜都看不到，客戶基本全靠中介渠道”。
新房渠道分銷商之所以能夠快速幫助開發商去化，依靠的是其布局大量依托社區的中介門市、擁有數以百萬計的經紀人團隊，可以直接綁定客戶匹配建案項目。
但對開發商來說，分銷卻是把雙刃劍。一旦過於依賴分銷商，會導致傭金分成過高，不僅自身利潤被分銷渠道侵蝕，甚至還會喪失銷售主動權。
左暉實控的貝殼找房，是目前最有話語權的新房分銷商。根據2020年三季報，貝殼連接經紀門市數為4.48萬家，經紀人47.7萬，4207億元的新房交易額同比上漲了105%，新房營收已經超過二手房業務。
“市場增量來自於新房。”空白研究院報告指出，二手房交易額維持在6兆規模，新房則從2016年的11.8兆元增加至2020年的15兆元。同時，渠道商在新房的滲透率逐年提升，成為最大受益者，2019年至2021年，渠道費率分別為2%、2.5%和2.8%，對應傭金規模分別為380億元、875億元和1540億元。
如此龐大的新房傭金蛋糕，自然引發各方勢力砸下重金，去爭搶那些分散的中介門市及經紀人。而爭鋒的主戰場，則是那些以新房為主導的二三四線城市，其中的核心“玩家”包括58集團、易居+阿里、恆大等。
兵家必爭，以至於要求開發商對渠道“二選一”的惡性競爭也時有發生。
一位武漢市場頭部中介品牌主告訴作者，當地市場打得很慘烈，各方都在砸錢送流量、送裝修，傭金都分給經紀人，還給現金補貼，希望收攏更多門市，“門市都是趨利的，現在動蕩很大，平台的集中度正在加速”。
恆大砸錢自建渠道
為了重掌新房銷售主動權，開發商們已經開始行動，他們自建銷售渠道，各類全民經紀人模式屢見不鮮。其中，以恆大勢頭最猛，其投入大手筆收編各地中介，通過重組露營車寶集團來對標貝殼。
恆大披露的數據顯示，露營車寶集團包括露營車寶平台、全民經紀平台及SaaS管理平台。截至2020年末，擁有3.06萬家門市，2162萬全民經紀人，全年交易額1.2兆。天眼查數據顯示，其實際控制831家公司，幾乎全為各地房產經紀公司。
作者獲得的一份露營車寶門市合作機制內容顯示，恆大對目標門市頗為寬鬆，僅要求注冊6個月、5人以上、經營情況良好。按照不同等級城市，會給予加盟門市5萬元-20萬元的露營車寶上市期權分配額度、5萬元-8萬元的現金增資、以及5年內10萬元的借款額度。同時，對在露營車寶平台上分銷恆大建案的經紀人，給予比在其他平台上更高的傭金點位，區間在2%-5%，而如果在露營車寶上分銷非恆大建案，平台還將不抽傭，對二手房業務3年內也不收端口費、不抽傭。
如此誘人的優惠政策，恆大看中的是門市51%的控股權。但恆大承諾，隻做財務投資人，不干涉門市自主經營，不參與成本及利潤分配。
文件披露，露營車寶目前估值677億元，預估2024年上市。多位曾與恆大洽談過合作的中介品牌主向作者證實了該文件的真實性：“核心點是：他給你錢，你給他流量資源，他不要你錢，但你要服從管理，我們一起上市。”
面對為經紀人提供流量的貝殼，希望拉攏經紀人給自己帶來流量的露營車寶，其攻城略地並不容易。
一位加入露營車寶的浙江某地級市頭部品牌負責人對作者坦言，目前平台上真正有品質的經紀品牌沒幾家，站在理性的角度一般不會選擇和露營車寶合作，他們看重的是恆大給的錢，可以用來擴大規模而且恆大不管門市經營，賣恆大建案還有優先獨家代理權，很多中小老闆最看重的則是未來上市能分一杯羹。
“恆大從七八月就在武漢找各家品牌主談合作，加盟條件很優惠，虧錢也沒關係，只要利潤（成交量）的並表。但是，他們的平台缺乏提升店效的經驗，我們在一線做業務的人不太能認同他們的商業邏輯，單純靠燒錢很難持續發展，最終還是要回到商業本質。”上述武漢經紀品牌主告訴作者，露營車寶在武漢當地並無什麽影響力，只是去了更下沉的地市簽了一些經紀品牌。
恆大進擊的城市，正是那些新房銷售規模佔據主導的城市，分銷渠道正在強勢崛起，傭金點位也隨之水漲船高。
空白研究院數據統計，廊坊、惠州、嘉善等環一線城市，新房分銷渠道佔比高達60%-80%；長沙、武漢、西安等二線城市，佔比達到50%-60%。上述武漢品牌主表示，從2019年開始，很多傳統中介門市業務結構發生逆轉，尤其是疫情之後，二手房交易甚至降到零，完全變成新房業務為主，住宅傭金點位普遍提高到了2%-3%。
“新房住宅主城區項目傭金普遍在1.5%-2%，四環外則在3%-5%甚至更高。”一位鄭州市場渠道方人士對作者表示，傳統代理商傭金只有6‰-1%。
58、易居卷土重來
新房分銷渠道的崛起，擠佔了開發商的行銷費用，傳導之下，代理商、廣告公司等產業鏈下遊公司的日子自然也不好過，這其中就包括易居、世聯行、同策、中原等傳統代理商，以及安居客、房天下等房屋廣告信息平台。
所謂傳統代理商，業務為給開發商建案項目提供拿地、行銷策劃、售樓處的內場銷售等智力支持。但隨著賣方市場下行、客戶難尋，外場的中介渠道分銷商因為掌握大量經紀人，通過一二手聯動，能夠為開發商直接匹配客戶資源和達成交易。
代理商的生存空間被渠道分銷商嚴重擠壓。以鄭州市場為例，一線房企行銷費用一般在2.3%-2.7%，本地房企在3.5%，渠道分銷商往往會將其全部吃掉。
中指院數據統計，2017年以來TOP10新房策劃代理商收入增速持續位於5%以下，市佔率由2016年的17%降至2019年的14%。以曾經最大的新房代理商世聯行為例，自2018年開始，其營收和淨利潤開始大幅下滑，2020年7月，實控人陳勁松將公司控制權賣給了珠海橫琴新區國資委。
為避免重蹈世聯行覆轍，現任最大代理商易居來勢洶洶，他們聯合阿里成立天貓好房，第一期投入資金50億元，核心目標是將交易額從2019年的6700億元翻番至2021年的2.1兆元。
一位易居鄭州區域管理層告訴作者，集團當初拉了三波各區域負責人去上海開會，核心議題就是改革，易居的基石在於新房代理業務，和其以房友為主的二手房板塊是獨立兩條線，現在要整合在一起，全面轉向新房的渠銷一體化，對標貝殼。
面對來勢洶洶的貝殼，傳統代理商的焦慮也在房屋信息平台上蔓延。儘管58集團創始人姚勁波聲稱“永不做自營”，但其已深度介入線下新房交易。
2019年8月，58同城與世聯行、同策兩家代理商成立了新房聯賣平台58愛房，希望未來三年達到3兆元交易規模；2020年12月，世聯行、同策退出，將股權轉讓予58同城。僅運營一年半時間，58愛房虧損已達到2.68億元。
在58同城受讓股權的同時，姚勁波也在2020年開始加速下沉爭奪中介資源。天眼查數據顯示，58愛房實際控制193家公司，大多為各地中介品牌，包括重慶到家了、廣西優居、長沙海鷗、武漢諾家、安徽中墅地產等，早先58集團還是我愛我家第二大股東，後減持至4.99%。
接近“58”人士告訴作者，其控制的另一平台安居客為對抗搜房，曾在2016年前後於全國重點城市試點新房線上分銷業務，由於缺乏對成交環節的強管控，加上自身賣端口、賣廣告很賺錢，後來就叫停了該業務，但“如果老姚當初堅持做下去，貝殼一家獨大的局面可能會有所改觀”。
新房戰事，瞬息萬變。在易居、“58”強勢進攻的同時，另一家主營新房交易的平台房多多則在收縮戰線。
一位房多多員工對作者表示，房多多在2019年開始做新房直營業務後進展並不順利，已決意在2020年底退出鄭州、西安、成都、重慶、福州、南寧等城市，陣線主攻江浙和大灣區，目前這些區域公司正在進行和開發商結款等收尾工作。
下沉市場“二選一”
“前一階段特別痛苦，易居代理的項目，不允許接待貝殼導入的客戶，去年我們內場代理撤了十幾個項目，同樣，如果貝殼要求開發商不讓易居房友進外場分銷，我們就進不去。”一位易居鄭州區域管理層向作者抱怨，貝殼八九月針對“58”打，最近又輪到易居，而且不光鄭州，武漢和成都等市場也是如此。
據其觀察，易居和阿里戰略合作後，新房分銷給出了九七分傭、48小時結傭的優惠政策去和貝殼搶地盤，最近兩三月銷售額從5億元提高到了20億元，明年目標每月要做到30億元，合作項目160個，但即使如此，現在貝殼新房銷售額每月至少50億元，合作項目近300個，市佔率仍然超過7成。
貝殼由做二手房業務起家的鏈家升級而來，除了直營鏈家、加盟品牌德佑，其還投資入股了21世紀不動產、南昌中環地產、西安百年行、杭州大屋房、長春銘家、住商不動產等眾多經紀品牌。若品牌主不願接受平台強管控、共享二手房源，貝殼還推出房江湖平台，吸引眾多中小經紀門市分銷新盤。
代理覬覦分銷，分銷同樣也想反噬代理。一個新的變化是，2020年初，貝殼新推出主要針對新房的代理模式，戰略簽約各地代理商，將業務觸角延伸至內場代理，實現新房交易的閉環。
上述易居人士表示，貝殼在鄭州與泰辰、泰同等代理商合作，一起進駐開發商建案，貝殼除了能從外場分銷拿到15%-30%的傭金分成，還能從代理商拿到15%以上的傭金，兩頭賺錢。
貝殼在反製易居和“58”，而在局部區域市場中，貝殼也在遭到別家抵製。一旦拉攏中介品牌和經紀人，達到絕對市佔率，渠道分銷商就有更大話語權去和開發商談分銷條件，比如要求開發商給出降價、首付分期、送車位等促銷政策，以及自己做獨家、包銷等條件。
“我們當地品牌有自己的聯盟體，市場份額佔到7成以上，我們拿到的獨家新盤項目，也不會給貝殼他們去賣。”上述浙江某地市頭部品牌負責人告訴作者。
一個值得注意的現象是，當平台無限擴大，擁有了直接管控經紀人的運營能力、形成強依附關係後，經紀人所屬的品牌方價值就會被壓縮，所以弱管控的加盟品牌主更容易“隨風搖擺”。
上述武漢加盟品牌主對作者表示，各種資本砸錢給優惠政策，手下加盟業務門市都是趨利的，已經管不住了，很少有門市不去賣貝殼的新房，我們也在考慮和其中一家大平台去合作。
各路勢力激烈角逐中，更分散的門市、經紀人也成為挖角的目標。
“我們沒想著去挖貝殼、易居的經紀人，而要去整合那些分散的經紀人，包括中介小老闆、寶媽、樓管、乾洗店等，團結一切可以買房的力量。”鄭州代理商恆輝總裁趙中亞對作者表示，其正由傳統代理商向渠道分銷平台轉型，目標是一兩年內經紀人整合1萬人，銷售額突破千億。
只要新房增量市場保持增長、渠道滲透率不斷加深，爭奪經紀品牌、門市和經紀人的戰爭就難以結束。
一家中型新房分銷平台創始人向作者感慨稱，渠道傭金費率高也是開發商之間競爭的結果所致，渠道間的競爭也是傭金導向：“經常發生一個很糟糕的現象，當渠道想賣一個項目，一夜之間就清盤，隔壁項目的建案一套也賣不出去。相鄰建案房子本身差別不大，區別在於是不是和渠道合作，費率高還是低。”
“那客戶的需求和產品導向在哪呢？”他反問到。
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