文/新浪財經意見領袖專欄作家 黃大智
大學畢業生遭到社會的第一頓毒打，是從租房開始的。
一句話道盡了國內租房者，特別是租房新手們的辛酸。對於人口、收入、區域發展結構複雜的中國而言，租房是實現“居者有其屋”的一個重要方式，但不完善的住房租賃市場給了很多人當頭一棒。
縱觀國際市場，發達經濟體建立了完善的住房租賃體系，成為住房體系最重要的一部分。如日本的住房租賃比率達到30% 以上，德國接近50%，是住房租賃市場發展的成功典範。
雖然政治體制、經濟發展水準不同，但歷史成功的經驗對當前中國住房租賃市場的建設仍然有十分重要的借鑒意義。下面我們一起來看看國外成熟的住房租賃市場是如何發展起來的。
德 國
在主要的發達經濟體中，有兩個國家的住房情況顯著區別於其他國家。一個是新加坡，以其全球聞名的“組屋”制度，基本實現了“居者有其房”（產權）的目標，住房自有率在全球僅次於羅馬尼亞，在發達經濟體中排名第一，遠遠高於排名第二的美國。
另一個則是德國，與新加坡不同的是，德國的住房自有率很低，僅比香港略高，但卻基本實現了“居者有其所”，其核心就在於發達的住房租賃市場，與住房租賃相關的多個關鍵性指標在歐洲乃至世界上都屬前列。
在2016年歐盟的一份統計報告中，德國有48.3%的居民選擇租房生活，這個比例在歐盟成員國中排名第一，在歐洲也僅次於瑞士。其中，各州出租住房比例雖有不同，但整體上常年維持在50%左右。而大城市相比其他中小城市而言，租房比率更高。例如在柏林的190萬套住房中，有160萬套為出租住房，租賃住房佔比高達85%。大量的德國人願意通過長期租賃住房解決居住問題，其核心關鍵就在於規範的住房租賃市場。
一是法律制度。法律是一切行為規範的總和，指導了整個住房租賃市場的發展。《德國民法典》、《住房租賃法》、《住房補助金法》等法律制度，明確規範了住房承租人與出租人的權利義務。
其中在租金方面，實行政府指導價，由房管部門、房東與租戶協會等機構，根據住房地理位置、交通狀況、建成年代、建築質量及節能情況，確定“租金表”，每套住房的租金都要參考該“租金表”。不得隨意漲租，漲租必須遵循嚴格程序，違規漲租將受到法律製裁。
在房屋宜居性方面，對出租住房的配套設施、使用面積、住房安全等進行嚴格的規定，保證出租住房可居住性。
在經營住房租賃業務的機構方面，對經紀機構進行嚴格管理，制定專門的《住房經紀法》，對經紀機構的各種行為加以法規上的約束，防止出現侵犯業主和租戶的行為。
二是合理發展政策性住房租賃。根據歐盟的統計，在選擇租房生活的48.3%的居民中，有39.8%選擇的是市場化租賃住房，剩餘的8.5%則居住在政策性租賃住房，這個數值遠低於歐盟成員國平均值10.9%。政府通過加速出租房屋折舊、資本利得免稅和稅收損失轉移等方式，大力發展市場化的租賃市場，也彌補了政策性租賃住房的不足。
三是強調金融對住房租賃市場的支持。政府層面，以政策性金融性機構向投資建造廉價租房的個人提供優惠貸款利率，保障低收入群體的租房可得性。同時以“先存後貸，互助低息，封閉運行，政府獎勵”的類公積金模式，對自發建設租賃住房的居民提供優惠利率貸款。再通過高比例的住房貸款首付，控制市場的投機性消費，實現多層次的住房租賃市場供給制度。
四是獨特的住房租賃企業市場。與其他主流發達經濟體不同，德國政府通過各類稅收及政策補貼，鼓勵營利型住房租賃企業與非營利型住房租賃企業競爭，為弱勢人群提供適度福利。
對於營利性住房租賃企業，提供政府補貼和無息（低息）貸款，但限制其租金收入。雖然這類租賃住房租金回報率長期穩定在4%-5%之間，但與德國長期國債收益率的2%-3%相比，仍然吸引了大量風險厭惡型投資者的資金。
對於非營利性住房，由德國政府直接或由住宅合作社形式集資建成，政府通過低息貸款、低價土地、減免稅、租金補貼等方式提供資金支持。但這類政策性租賃住房數量相對較少，強調的更多的是負擔起穩定居民和諧生活，起“壓艙石”的作用。
日 本
日本的住房租賃市場起於二戰之後，並主要集中在兩個時間段爆發：
第一個階段是20世紀60年代末到70年代初，二戰後日本經濟的快速發展和城鎮化，使當時大量外地人口湧入大城市，促進了住房租賃市場的發展。
第二階段是80年代後期，即1985年日本簽訂廣場協議前後，經濟的快速發展帶來對住房需求的快速提升，同時政府為了促進住房租賃市場的發展，取消了“租金上限”的限制，住房租賃數量得以快速增長，到了1987年，租賃新住房供給量達到歷史最高峰值，佔當時住宅新增量的50%以上。
在長期的住房租賃市場發展中，日本也像德國一樣，建立了完備的住房租賃法律體系和政策制度。
首先是以《民法》為核心，以《借地借房法》為主要依據，制定了從業主體和從業人員的準入、備案制度，從業人員執行“宅建士”的考試制度，從業主體在設立分支機構時就要求宅建士的數量，行業從業及準入標準之高，堪比金融證券業務，但也正因為此，日本住房租賃行業的經營水準和業務水準極高。
其次是租金方面，法律對租金調整有明確的限制，並頒布租金託管制度提高租戶的議價能力。對於經營住房租賃業務的公司，《不動產交易商業法》規定要在法務局存入一定數量的資金作為營業保證金，一旦企業存在欺詐行為，將用營業保證金直接賠償租戶；不夠賠償的，取消公司不動產經營資格。
再次是金融支持制度。政府除了向租賃市場主體提供低息貸款外，還鼓勵發展REITs（住房租賃投資信託基金），給予稅收方面的支持。一個顯而易見的結果是，以REITs 支持建設的租賃住宅數量顯著增加。據恆大研究院統計，截止2019年6月，日本共有63支REITs上市交易，總市值達14.57兆日元，持有不動產市值達18.72兆日元。至今，日本已成為亞洲規模最大、全球第二大的REITs市場。在實行量化寬鬆的貨幣政策後，日本央行還成為全球唯一一個由央行購買REITs的國家。
最後則是機構主導的租賃市場。日本90%以上的民營租賃住宅由住宅資產管理公司參與管理。根據日本國土交通省2010年的調查數據，民營租賃住房的管理模式中，業主自行管理的僅佔9%，其余皆是全權委託或部分委託給機構進行運營，機構深度參與管理民營租賃住房的經營中。
這些直接或間接的措施，有力的保障了住房租賃市場的良好運行，不僅極大的保護了租戶的權益，同時還使經營住房租賃的企業獲利頗豐。據統計，日本公寓租金收益率平均在5%以上，遠高於銀行定期存款和10 年期國債收益。相比之下，德國的租金收益率維持在5%以下，我國租賃市場租金收益率僅在2%左右，北京、上海、廣州和深圳更低，再加上普遍高達6%~16%的租賃稅率，如果不考慮其他收益，住房租賃企業普遍處於虧損邊緣，不利於形成良性市場發展機制。
總 結
與日本、德國等發達經濟體成熟的住房租賃市場相比，國內住房租賃市場不管是法制體系建設還是監管等方面，仍然處於剛剛起步的階段。頻頻出現的“甲醛房”等事件暴露了住房租賃的安全性，不斷“暴雷”的長租公寓也暴露了監管的不足。所幸的是，政府及監管層正在越來越關注這個市場。
9月7日，住建部公布了《住房租賃條例（征求意見稿）》，這是首部住房租賃領域的條例性文件，或許將有望改變當下混亂的住房租賃市場。
但這遠遠不夠，“居者有其所”是民生之本，不僅要靠法律去規範市場行為，更需要全方位的市場體系建設。
首先要保證各方主體，尤其是租戶權益。從根本上說，住房租賃是為了解決住房問題，保證“居者有其屋”的權利。同時，在租賃機構、出租人、租戶等各方主體中，租戶也處於相對弱勢地位，保護租戶在租房過程中的權益是發展住房租賃市場的初衷。
其次是鼓勵機構出租人的發展，發揮政府和機構在租房供給方面的重要作用。英國、日本等國在住房體系建設初期，政府主導建設的保障性住房在新增住房中佔比曾高達50%。德國除了用優惠利率貸款鼓勵居民自發建設租賃住房外，住房合作社主導建設的新增住房也超過了1/3。同時，以機構為主體的出租人也更能夠發揮示範效應，帶動整體市場的規範發展。
再次，要加強財稅和金融支持力度。主要發達經濟體租賃市場繁榮穩定的核心原因之一在於租賃市場的“有利可圖”，國內租房市場超低的租金收益率和高稅率，導致眾多租賃企業通過“租金貸”等方式花樣盈利，融資渠道的有限性又促使了“長收短付”的變相提杠杆。因此，加快制定相關領域的財稅金融政策，才能形成良性的市場發展機制。
最後，探索建立住房租賃主體信用體系。如出租人信用、租戶信用、機構信用（如中介機構信用）等信用體系的建設，將其納入整個信用社會體系的建設之中。
當然，除此之外，更要堅定執行“房住不炒”，將房地產回歸居住的“準公共物品屬性”。
如此，或許短期實現“居者有其所”仍有一定距離，但在正確的道路上，終究會到達終點。
參考資料：
1、盛松成等，《房地產與中國經濟》，中信出版社，2020
2、夏磊、任澤平，《全球房地產》，中心出版社，2020
3、張英傑、任榮榮，住房租賃市場發展的國際經驗與啟示，《宏觀經濟研究》，2019
(本文作者介紹：蘇寧金融研究院高級研究員，遼寧大學應用經濟學碩士)
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