唐建偉：銷售回暖將支撐房地產投資增速維持高位

　　文/新浪財經意見領袖專欄作家 唐建偉 夏丹

　　一、房地產投資增速繼續回升，施工長期穩增

　　1-8月份，全國房地產開發投資8.8兆元，同比增長4.6%，增速比1-7月份提高1.2個百分點。8月單月開發投資同比增速達11.8%。

　　房地產投資在各類固定資產投資中“一枝獨秀”，得益於房屋施工投資的堅實支撐。縱觀千禧年以來施工面積累計增速從未“告負”，即便2015年起行業換檔調結構，其增速還能始終保持個位數穩定增長。今年1-8月份房屋施工面積達84億平方米，同比增長3.3%，增速比1-7月份提高0.3個百分點，再創年內新高。房屋新開工面積和竣工面積降幅在本期也出現了收窄。

　　土地成交則受到融資收緊的直接影響。1-8月份，開發企業土地購置面積1.2億平方米，同比下降2.4%；土地成交價款7088億元，增長11.2%。兩項增速較上月雙雙滑落，拿地結構也出現了顯著調整，三線城市土地成交面積和價款累計增速從7月的21.2%、20.7%分別下滑至8月16.9%、14.4%。後續房企拿地行為可能進一步受到約束，但土地款支付具有滯後性，年內房地產投資受到的負面影響可能不明顯。

　　圖表1：房屋開施工情況增速（部門：%）

　　數據來源：國家統計局，交銀金研中心

　　圖表2：100個大中城市土地成交面積累計增速（部門：%）

　　數據來源：WIND，交銀金研中心

　　二、到位資金全面恢復，龍頭房企融資前景樂觀

　　1-8月份，房地產開發企業到位資金11.7兆元，同比增長3.0%，增速比1-7月份提高2.2個百分點。其中，國內貸款1.8兆元，增長4.0%；利用外資101億元，增長24.5%；自籌資金3.7兆元，增長3.6%；定金及預收款3.9兆元，增長1.2%；個人抵押貸款1.9兆元，增長8.6%。在7月到位資金增速轉正的基礎上，8月增速進一步回升，且各項資金來源全部正增，房企資金鏈已全面得到恢復。

　　新的房企資金監測和融資管理規則出爐，雖倒逼“踩線”房企短期做出調整，卻反而是高下立見的“試金石”。大型房企由於融資渠道多樣、暢通，可以較快作出調整優化，消化政策收緊的負面影響；充足的土地儲備也能平滑後續拿地收縮的影響，多數房企現有土儲規模還能維持3-5年的持續開發，年內供貨能力無憂。

　　近期險資再度“牽手”地產龍頭，是資本與資金的雙贏。9月9日，曾入股過保利地產的泰康以協議方式受讓陽光城13.53%的股份。今年以來銀保監會對險資權益資產配置的監管有所放鬆，險資將目光重新投向地產企業。險資與地產“牽手”有利於改善地產企業股權結構，獲得較低成本資金支持；也傳達出長線資金對地產龍頭的看好，滿足長期收益性和安全性要求。獲得戰略入股的房企一般需要作出中長期發展的業績承諾，對未來發展形成約束和激勵，往往能獲得更確定性的增長。

　　圖表3：房地產開發資金來源增速（部門：%）

　　數據來源：國家統計局，交銀金研中心

　　三、銷售額增速首次回正，成交基本完成修複

　　1-8月份，建案銷售面積9.8億平方米，同比下降3.3%，降幅比1-7月份收窄2.5個百分點。建案銷售額96943億元，增長1.6%，為年內首次回正，1-7月份為下降2.1%。30個大中城市8月單月建案成交面積增速繼續回溫至12.7%，創一年以來新高；其中一線城市貢獻較大，成交增速由7月的11.1%反彈至8月39.5%。TOP200房企8月份銷售同比強勁增長了21%。目前樓市成交已基本完成修複過程，銷售回暖將支撐後續房地產投資增速維持高位。但針對部分重點城市成交過熱的現象，還將持續引發局部調控政策升級。

　　圖表4：30個大中城市建案成交面積增速（部門：%）

　　數據來源：WIND，交銀金研中心

　　(本文作者介紹：交行金研中心副總經理、首席研究員)