5月“紅了”！北京二手房成交1.6萬套，創近三年新高

受新冠肺炎疫情的影響，傳統3月“小陽春”出現後移，疊加學區房政策，使北京二手房5月成交量創近三年新高，預計5月整體成交量將達到1.6萬套。其中，西城二手房出現了較大幅度的量價齊升，量價上漲幅度高於其他區域。

不過，對於接下來市場走勢，業內人士預計，在無實質性利好政策頒布下，北京二手房需求很難繼續攀升，6月二手房成交量或出現小幅回落。

5月北京二手房成交量衝1.6萬套

5月北京二手房市場熱度持續上升，成交量達年內新高，整體市場恢復常態化。來自北京中原的統計顯示，截至5月28日，5月北京二手住宅網簽14708套，環比上漲28%，同比上漲29%。北京二手房成交量連續3個月上漲，預計5月份整體成交量將達1.6萬套，創年內新高。

另據貝殼研究院的統計，今年1-5月，北京二手住宅累計成交量同比減少18%，較1-4月的累計降幅收窄20個百分點，疫情對市場的影響開始持續變小。

從我愛我家簽單數據來看，截至5月27日，5月北京二手住宅簽單量較4月同期增長30.56%，較2019年5月同期增長79.31%。

就北京麥田實際監測數據來看，截至5月26日，5月新增房源量及新增客源量數據均高於去年同期。同時，實際交易量是去年同期的1.5倍，環比4月同期上漲25.1%。由此可見，受疫情影響，2、3月份積壓的購房需求在4月份經過一波成交之後，在5月份仍在大量釋放。

北京鏈家方面也不例外，從鏈家實時成交數據來看，截至5月28日，5月北京二手房成交量環比增加38.6%，同比增加72.2%。5月單月成交套數創2017年“3·17新政”以來的最高水準。

對此，我愛我家分析認為，5月實際簽單量持續攀升，截至5月27日，5月數據已與2019年3月最高點持平，5月全月簽單量必然超過2019年最高點，接近2018年最高點，市場正在補齊因疫情而推後的行情。

北京二手房價格穩中有漲

北京二手房市場持續回溫，帶動成交均價有所回升。來自我愛我家研究院統計數據，5月北京二手房成交均價為58997元/平方米，較4月同期上漲8.32%，較去年同期上漲2.95%。

掛牌價方面，從麥田價格監測數據來看，5月北京二手住宅在售掛牌均價和4月份相比上漲1.1%，在二手房交易量大增下，價格走勢穩中有漲。

從市場節奏和參與者預期來看，受到成交量大幅增長的影響，市場節奏有所加快，成交周期明顯縮短。貝殼研究院統計顯示，5月北京二手房房源成交周期環比縮短22天至139天，5月北京二手房業主調價中漲價佔比環比提升2.2個百分點至18.8%，受到成交活躍的影響，業主預期有所提升。

而在市場先行指標上，我愛我家的統計顯示，截至5月27日，5月北京二手房市場新增房源量較4月同期增長18.04%，較去年5月同期增長14.33%；新增客源量較4月同期增長4.37%，較去年5月同期增長16.97%。帶看量較4月同期增長36.02%，較去年5月同期微增1.76%。

我愛我家分析認為，整體來看，2017年“3·17新政”後，北京二手房市場一直較為低迷，即使今年5月迎來了遲到的“小陽春”行情，交易量也僅與2018年、2019年同期持平，房價雖然有所上漲，但仍未突破前兩年的高點，所以當前北京二手房市場只是恢復了正常走勢，並未過熱。

西城成交最火，後續或會走低

值得一提的是，西城區因“多校劃片”政策，5月西城二手房出現了較大幅度的量價齊升，量價上漲幅度均高於其他區域。

來自北京中原的統計顯示，從區域成交量環比變化來看，5月，除東城區二手房成交量環比持平外，其余15個區域二手房成交量環比均上漲，其中西城區二手房成交量漲幅最大，環比上漲1.26倍。

據我愛我家研究院的統計顯示，截至5月27日，5月西城區二手住宅簽單量較4月同期增長74.86%，非西城區上漲25.86%。5月西城區成交均價為115949元/平方米，較4月同期上漲10.05%，非西城區成交均價為52550元/平方米，較4月同期上漲4.77%。

另據貝殼研究院統計顯示，學區房政策發布後一周，西城區掛牌量和成交量均出現快速增長，掛牌量超過4月整月總量，一周內成交量相當於4月成交量70%。以德勝門、金融街最為顯著，5月這兩個片區的成交量分別環比增長316%、134%，尤其是小戶型的交易量更加活躍。價格方面，以成交活躍的豐匯園小區、新風南裡、裕中西裡為例，價格保持相對穩定的水準。同小區同戶型房源，5月成交價格較4月環比增幅基本在2%以內。

對此，貝殼研究院指出，預計新政對西城區市場的影響在兩個月左右，7月之前二手房成交量大、價格小幅上漲，隨後二手房成交量明顯下滑、價格下跌，跌幅在5%-10%。從東城區、海澱區實施新政後成交歷史數據來看，政策發布後至執行前，區域二手房成交量價出現集中增長，而在政策執行後，將會出現半年左右的連續下跌，結合西城區的供需情況，7月31日後半年西城區二手房價格會持續小幅下跌，預計累計下跌半年，跌幅在5到10個百分點。

貝殼研究院還表示，從更長的時間來看，教育資源依舊稀缺，且6年一學位的政策一定程度上也減少了供應，因此“多校劃片”政策並不會讓學區房價格大幅下跌，但是確實會有效阻止學區房炒作，促進市場的健康發展。

業內：預計6月成交量小幅回落

展望接下來的市場走勢，貝殼研究院認為，受到疫情影響，傳統的3月“小陽春”出現後移，疊加學區房政策，使北京二手房5月成交量創近三年新高。預計6月市場會出現小幅回落，原因在於，從周度數據來看，成交量在中旬之後呈現自然回落趨勢，市場缺乏持續的向上動力，預計6月市場會自然回落。

從供需關係來看，目前供給端依舊是相對充足的，在售房源量並沒有因為成交量的大幅增長而出現不足的情況，從鏈家庫存情況來看，5月庫存量較4月增長了5%左右，主要原因在於目前換房客戶佔比較高，雖然庫存在消化但是依舊有新增補充，使得市場情緒不會出現緊張甚至恐慌，市場情緒依舊會保持平穩。除此之外，學區政策的影響已經開始趨弱，5月市場增速較快的最主要原因是學區房政策的影響，從日度數據來看，西城區成交量已經開始回落。

基於此，貝殼研究院預計，6月份北京二手房成交量會自然回落，幅度在15%左右，同比依舊會增長50%左右，推算全市交易量在1.5萬套左右。價格方面則穩中有漲，漲幅在2%以內。1-6月累計成交量同比降幅繼續收窄，1-6月累計成交量同比降幅在5%-10%左右。

我愛我家表示，2018年、2019年北京二手房市場在“小陽春”後都走向了平穩，今年市場大概率會重複前兩年的趨勢。麥田房產亦分析認為，基於宏觀背景，預計6月份北京二手房市場將保持平穩走勢，實際交易量大概率和5月份持平。國內貨幣環境將變得更為寬鬆，這對於房地產市場，無疑會持續提升預期，對樓市間接產生利好，支撐當前市場維穩。此外，受疫情影響，積壓的需求已經在4月份、5月份大量集中釋放。預計接下來，在無實質性利好政策頒布下，二手房需求很難繼續攀升。

新京報記者張曉蘭

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