全國閑置土地超200萬畝，多部委向閑置土地亮劍

中房報記者 苗野 北京報導

以穩定房價為主要目的的房地產調控正在由需求端轉向供給端，而土地作為房地產市場的基礎，其供給狀況直接影響到住房供應。現實情況是，一方面一些重點城市土地供應嚴重不足，另一方面，大量已經合法批準的建設用地卻長期閑置，被企業囤而不建。

8月初，自然資源部提出各省對已經合法批準的用地進行清查，並要求國家土地督察機構將批而未供和閑置土地及處置情況納入督察工作重點，隨後，地方政府便開始響應，對久拖不決的閑置土地“動刀”。

河南省政府關於全省閑置土地管理情況的專項工作報告顯示，截至2017年年底，河南省涉嫌閑置土地21.28萬畝，數量居全國第一位，佔到全國總量的1/10。

國家土地督察南京局近日披露，在江蘇省2018年例行督察中，共發現徐州、鎮江、揚州三市十縣（市、區）2009年以來未處置到位的閑置土地261宗，面積1.65萬畝。

對於“囤地”這一長期寄生在中國土地市場上的頑疾，自然資源部、住房和城鄉建設部近期分別發文出手整治。按照自然資源部要求，對於企業原因造成的閑置土地，要依法依規收繳土地閑置費或收回。對於非企業原因造成的閑置土地，應分清責任，按規定處置。

“各級自然資源主管部門分解下達新增建設用地計劃，要把批而未供和閑置土地數量作為重要測算指標，逐年減少批而未供、閑置土地多和處置不力地區的新增建設用地計劃安排。”自然資源部指出。

有消息人士對記者透露，新一輪房地產調控中，相關各部委之間的協調溝通機制備受重視，包括對閑置土地、囤地囤房、信貸違規資金的嚴查等各方面都需要多部委之間的密切配合，形成合力。

全國閑置土地超200萬畝

向“閑置土地”亮劍並非首次。

從此前國土部將全國閑置用地詳情交付銀監會，到多部委頒布樓市新政打擊囤地炒地行為，再到國土部每年例行檢查，並開展專項整治，聯合“圍剿”囤地、囤房的行動始終在路上。

在2017年8月底召開的全國土地利用管理工作會上，國土資源部稱將在房地產市場熱點城市開展住宅用地出讓合約執行情況大檢查。3個月後的12月29日，國土部公布了此次檢查工作的情況匯總，111個城市超五萬宗地塊被查。

今年4月，自然資源部發布的《關於2017年國家土地督察工作情況的公告》也顯示，國土督察機構2017年督察新發現閑置住宅用地3148宗，23.8萬畝。從2009年到2017年的8年間，我國閑置住宅用地的總量增長了58%。

儘管監管層早在2008年年初便頒布了閑置土地處置辦法，但該規定在地方執行層面一直難言順暢，政策失於寬泛和一些地方政府怠於貫徹被認為是主要原因。

房地產業內人士指出，“硬幣”的一面是土地供應不斷，土地出讓收入大漲；另一面則是大量土地閑置。這就是日積月累的“土地亂象”，國土部門所謂的嚴查是否動真格值得懷疑。多數地方政府與開發商已經形成了利益聯盟，明知開發商在囤地，卻對開發商的所作所為“睜隻眼閉隻眼”。

如若按照河南省涉嫌閑置土地21.28萬畝，佔到全國總量的1/10來推算，全國涉嫌閑置土地總量已經多達200萬畝。

整治的“困”與“謀”

土地供應的多寡直接影響後續房源的供應，對於當前房地產市場熱點城市，為了緩解供需矛盾，中央部委仍在要求地方增加房地產用地尤其是住宅用地供應。

財政部12日發布“2018年8月財政收支情況”顯示，今年前8個月全國國有土地使用權出讓收入37009億元，同比增長36.4%。

今年8月，住建部就房地產市場調控問題約談了海口、三亞、煙台、宜昌、揚州五市政府主要負責人。住建部要求地方把穩地價、穩房價、穩預期的主體責任落到實處。綜合運用經濟、法律和必要的行政手段調節住房需求，促進供求平衡，切實增加住房及用地有效供應。

然而，“手有余糧心不慌”，土地既是房企的資本，更是地方政府的“搖錢樹”。

據國務院發展研究中心的一份數據顯示，在一些城市，土地直接稅收及城市擴張帶來的間接稅收佔地方預算內收入的40%，而土地出讓金淨收入佔政府預算外收入的60%以上。

回顧中國房地產市場這十餘年的發展，房價暴漲，地價翻番，總體呈現一片欣欣向榮的格局。縱然是在時值中國房地產行業加劇轉型、加速重構的分野時刻，房地產對中國經濟的貢獻也是無可替代的。這也順勢助長了一些房地產開發企業的囤地之風。

儘管近年來各級政府時常開展專項行動，清理並查處閑置土地，但從地方陸續披露的一些數據來看，土地閑置問題依然較為突出。

一位地方國土部門人士對記者透露，一些政策設計過程中的漏洞為開發商極力鑽營。有些開發商在拿地後並不想積極開工，這時就會設計出一個不符合原來規劃的建設方案，然後上報相關部門審批，而相關部門對此一般都會否決。這就給了開發商重新申報的理由，從而達到了延期開工的目的。

河南省在報告中指出，造成閑置土地形成的原因主要在政府和企業兩個方面。

其中，政府方面的主要原因是，非淨地出讓導致交地時間延遲，項目部門無法如期進場；城市建設規劃不斷調整，企業拿地後無法及時建設；項目審批程式繁瑣，開工建設需要辦理建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、施工許可證等一系列手續，只要一項出現問題，都會造成項目無法按時開工。

而企業方面的原因包括，部分企業因追求利益最大化申請調整規劃，此環節往往用時過長，導致土地閑置；個別企業圍地圈地、炒地皮謀利造成土地閑置；一些地方為完成招商引資任務，放寬項目預審限制條件，企業前期超需求拿地，後期因資金不足而中斷建設；因市場需求變化，原定項目發展前景不足，企業放緩或停止項目建設，造成土地閑置。

按照相關政策規定，原則上一個商品住宅項目的開發時間最長不得超過三年。一旦閑置數年，外界就將之視為開發商“囤地”，而“囤地”的項目多了，按時入市的商品住宅項目就會相對減少，這在熱點城市就會加劇市場中的供需矛盾，推高房價上漲預期。

雖然一些開發企業的囤地行為時常被輿論所抨擊，但因相關法規並不十分完善，對囤地行為的認定還存在一些障礙。

8月底，盤古智庫高級研究員盤和林刊文表示，截至2017年底，60家上市房企總土地儲備規模為22億平方米，開發商囤地的行為具有明顯的主觀性和長期性，是一種主動的長期儲積行為，這麽做的動機就是逐利。土地價格與囤積土地成本的不一致促使開發商不斷地擴大公司囤地面積，開發商囤地行為因為過去立法不完善，監管不到位而野蠻生長，現在已經到了需要嚴加整治的時候了。

自然資源部下屬媒體《中國自然資源報》近日刊發的《閑置土地處置的“困”與“謀”》一文指出，應進一步明確政府及相關部門在處置閑置土地過程中的職、權、責，不能讓自然資源部門“單打獨鬥”，逐步建立起地方政府及財政、住建、規劃等部門發揮合力的閑置土地查處機制，讓政府及有關部門真正承擔起應有的職責。

該文還稱，在全國範圍內探索建立統一的土地市場征信體系，建立開發商黑名單制度，全國聯網共享，對其采取重點監視，並通過強製手段限制其拿地開發，以有效遏製開發商蓄意囤地行為。