海口項目“難產”四年 珠江實業土儲匱乏顯老態

　　作為廣州老牌上市房企，廣州珠江實業開發股份有限公司（600684.SH，以下簡稱“珠江實業”）已經被一眾躍起的行業後生淹沒了存在感。

　　從2013年以來，珠江實業的營業收入雖然總體呈上漲趨勢，但到2017年還未跨過50億元。另外，珠江實業2014~2016年的淨利潤均未超過2013年的4.5億元，雖2017年淨利潤達到5.26億元，但其歸屬於上市公司股東的扣除非經常性損益淨利潤僅為2.45億元，為2013年以來最低。

　　珠江實業前身為廣州珠江房產公司，成立於1985年，1993年在上海證券交易所上市，是廣州市成立最早的房地產綜合開發企業之一，也是廣州市第一批上市公司之一。

　　而2018年一季度，珠江實業業績仍在持續下降，實現營業收入7.95億元，同比下降41%，主要因項目銷售金額減少所致。不僅如此，珠江實業旗下還有多個地塊進展緩慢，其中海南海口的五源河休閑度假村項目自2013年簽約至今還處於前期策劃和規劃報建的狀態。

　　《中國經營報》記者已就為何海口項目等開發無明顯進展等問題致電致函珠江實業證代處，截至發稿尚未作出回應。

　　土儲規模小 股權拿地存風險

　　截至2017年底，珠江實業的土地儲備項目僅為3個，待開發建築面積共為51.39萬平方米，且都為合作開發項目。待售、在售項目為11個，2018年計劃開工長沙兩個項目，計劃竣工面積為23.16萬平方米，相比2017年減少42.9萬平方米。

　　珠江實業一早意識到土地儲備拓展的問題，但收效甚微。珠江實業在2012~2013年內共完成 40 個項目的可行性研究工作，對部分項目進行重點突破，如湖南長沙和海南海口項目。但到2014年，由於當時市場環境低迷，珠江實業全年業績下降，一線城市又地王頻現，公司未通過高價拿地的方式擴張，而是審慎增加土地儲備，同時還在拓展健康養生地產。因此，其在2014年~2015年的年報中坦言，地產行業逐漸呈現強者恆強的態勢，公司的主營規模不大，在土地拓展、融資等方面有一定程度上的劣勢，在競爭中存在一定的風險。

　　債券報告也指出，雖然珠江實業已在湖南、海南等地區積極拓展房地產業務，並已取得一定成效，但2014年度、2015年度、2016年度，其廣東地區的銷售收入仍佔當年銷售收入總額的50%以上。

　　珠江實業的控股股東為廣州國資委旗下的廣州珠江實業集團有限公司（以下簡稱“珠江實業集團”），珠江實業鮮少在公開市場拿地，近年來僅有的兩次拿地也均以底價獲取。即珠江實業目前土地儲備中的兩個項目——JY-8地塊和珠江天晨項目，都為閑置多年地塊，並未在2018年的開工計劃中。

　　一廣州房地產資深人士告訴本報記者，珠江實業近年來業績、資源不佳或許與珠江實業集團內部戰略安排、資源調配有關，珠江實業此前對拿地並不是特別進取，可能受製於一些階段性發展問題。

　　2015年，珠江實業推進“股權+債權”配以保底回報的模式進行項目並購和拓展，並強調“固定回報+浮動紅利”的投資回報。當期內，珠江實業有兩次重大股權投資，投資規模共計約16億元，接近營業收入的一半，其中主要獲取了安徽中僑項目和廣州創基麗江國際。

　　不過在2017年5月，廣州創基公司“麗江國際花園”項目因二期地塊所涉的拆遷存在不確定性，為避免承擔因拆遷可能引發的風險，珠江實業掛牌轉讓了持有的廣州創基公司57.3257%的股權。此外，記者梳理發現，“麗江國際花園”項目總開發成本比原預算超支約4億元，觸發相關合約約定，也是導致珠江實業退出的原因之一。截至2017年4月30日，廣州創基公司尚處於虧損狀態。    不過在2017年5月，廣州創基公司“麗江國際花園”項目因二期地塊所涉的拆遷存在不確定性，為避免承擔因拆遷可能引發的風險，珠江實業掛牌轉讓了持有的廣州創基公司57.3257%的股權。此外，記者梳理發現，“麗江國際花園”項目總開發成本比原預算超支約4億元，觸發相關合約約定，也是導致珠江實業退出的原因之一。截至2017年4月30日，廣州創基公司尚處於虧損狀態。

　　債券報告亦指出，由於珠江實業儲備用地較少，且通過項目收購模式獲取土地的形式不確定因素較大，如若收購項目標的較少或遇到其他較大阻礙，則項目和收入持續性存在一定風險。

　　在售項目去化緩慢  海口項目難產

　　雖然一直在兼收並購，但珠江實業近年來的業績相比此前並未得到明顯的改善，這也與其日益凸顯在售項目去化、結算緩慢，土地儲備開發多年無實質性進展等問題相關。

　　另一房地產業內人士對《中國經營報》記者表示，如今很多房企都會通過收並購方式獲取項目，再通過快周轉的開發實現業績快速增長。而珠江實業未能達到這一效果，一方面原因可能在於其收購的項目本身並無特別優勢，另一方面也跟企業實力有關。

　　珠江實業2013年就已竣工驗收廣州珠江璟園項目，在2017年的年報中還有9.76萬平方米的可供出售面積，已預售面積399平方米。而計劃於今年開工的長沙華英項目也是時隔4年再動工，珠江實業在2013年年報中就表示華英項目正在進行前期規劃和報建工作，計劃2014年啟動，2015年開工；另一計劃開工的洋湖垸項目則在2014年拿下。但在此後的年報中，兩個項目均顯示處於前期策劃和規劃報建中，至2017年年報中開始為“在建”狀態。

　　不過，與長沙華英項目一樣同在2013年以股權收購方式拿下的海口五源河休閑度假區項目截至2017年底還是處於前期策劃和報建階段，相關指標尚未最終確定。這一地塊待開發的土地面積達49萬平方米，計劃總投資額為32億元，從2015年到2017年，珠江實業累計在該項目上的投資額6773萬元。

　　事實上，珠江實業曾在2013年的年報中就表示，項目方面已完成前期策劃及前期概念性規劃設計等工作。項目計劃分期分組團開發，首期計劃於2014年末或2015年初動工。但在2014年年報中，項目進度就變更為還處於前期策劃階段。

　　也因此，在海口五源河休閑度假區項目的投資上，珠江實業還處於淨投入的狀態。據記者統計，2013年，珠江實業正式通過增資擴股的方式獲得該項目開發公司海南錦繡實業有限公司51%股權，而該公司從2014年至今始終處於虧損狀態。

　　債券報告也表示，華英項目和五源河休閑度假區項目投資體量較大，未來面臨較大的資本性支出壓力。而截至2017年9月30日，珠江實業尚未償還有息債務總餘額為67.15億元，與發行人截至2017年9月30日淨資產的比值為176.72%。隨著其業務的發展，經營規模的擴大，有息債務有可能進一步增加，將面臨較大的償債壓力。

　　珠江實業董事會秘書、副總經理黃靜近日在投資者互動平台上表示，公司未來一段時間內重點任務之一是增強土地儲備和項目拓展能力，保證公司未來的可持續發展。

責任編輯：劉萬裡 SF014