房地產老項目交易暗藏的稅務風險

營改增後，一些房地產企業對營改增前開發的房地產老項目開展增值稅稅款核算時，由於不了解營改增相關規定，出現少繳稅款的情況，從而產生稅務風險。

案例

A公司成立於2010年9月，主營業務是建案銷售和房屋租賃。營改增後，A公司被認定為增值稅一般納稅人。該公司2016年5月～2017年4月共預繳增值稅1786萬元，2017年4月申報確認應稅銷售收入56萬元，實現增值稅1萬元，其余月份均無確認銷售收入的申報數據。

針對A公司2017年4月收入下降較多的異常情況，稅務人員對A公司增值稅納稅申報情況展開檢查。檢查發現，A公司對其營改增前自行開發的6個老項目，由於房款未收齊，無法開具全額發票，因而未確認實現銷售收入，僅按照簡易計稅辦法計稅，並已在稅務局完成備案。實地走訪中，稅務人員發現，這些老項目已開盤多年，並且大部分業主已經入住，部分已售房屋的預收款已達到稅法規定的確認收入條件。

就此，稅企雙方確認了該公司應對22589萬元的預售收入確認銷售收入，按照老項目5%的徵收率扣除已預繳的增值稅稅額，補繳增值稅451.78萬元，並按規定加收滯納金1萬元。

分析

《財政部、國家稅務總局關於全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）所附《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第四十五條規定，增值稅納稅義務發生時間，為納稅人發生應稅行為並收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據的當天；先開具發票的，為開具發票的當天。收訖銷售款項，指納稅人銷售服務、無形資產、不動產過程中或者完成後收到款項。取得索取銷售款項憑據的當天，指書面合約確定的付款日期；未簽訂書面合約或者書面合約未確定付款日期的，為服務、無形資產轉讓完成的當天或者不動產權屬變更的當天。

《國家稅務總局關於發布〈房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅徵收管理暫行辦法〉的公告》（國家稅務總局公告2016年第18號）第十條規定，一般納稅人采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。第十五條同時規定，一般納稅人銷售自行開發的房地產項目適用簡易計稅方法計稅的，應按照《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第四十五條規定的納稅義務發生時間，以當期銷售額和5%的徵收率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款後，向主管國稅機構申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續抵減。

本案例中，A公司忽視了關於增值稅納稅義務發生時間的規定，以致沒有在收到應確認銷售收入的款項時，按簡易徵收辦法申報繳納增值稅。

啟示

房地產開發項目周期往往比較長，營改增以後，許多老項目並未完工，企業因不了解稅收法規或因主觀故意，將業主預交的定金掛往來不作銷售，以此作為不繳納稅款的借口。對此，建議稅務機構從以下幾個方面入手，強化對此類稅務風險的防範。

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一是加強稅收法規的宣傳與輔導。對增值稅相關法規認識不到位和涉稅核算不準確的問題，是大多數企業財務人員共同的難題。稅務機構定期開展稅收法規培訓，幫助企業財務人員準確而全面地掌握稅收規定，可以最大限度地避免會計核算與納稅義務發生時間認定差異的出現。

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二是加強房地產開發項目中老項目的稅收管理，加大風險管控力度。如果有必要，可重新評估房地產稅負變化，對房地產老項目的計稅方法作出合理的選擇，對企業會計核算、納稅申報和發票管理開展全程監控，幫助企業形成增值稅管理手冊，從源頭上管控風險。

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三是加強與其他部門的協調合作。具體來說，就是要加強與相關職能部門之間的聯繫，建立健全資訊交換共享等綜合管理機制，確保納稅人在稅務登記、稅款核定、稅款比對和涉稅違規方面的資訊共享。多管道采集房地產開發企業的土地利用規劃、計劃投資、施工部門、出包合約或協定等相關資訊，及時了解企業基本情況。重視加強銀行账號管理工作，開展資金資訊風險管理，結合資金流判斷企業經濟活動，掌握納稅人的固定資產購進、土地購進和房屋建設等與稅收稅基密切相關的資訊，有效開展稅源管理。

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作者：趙艦 馬萬裡 丁閃偉

作者部門：山東省濰坊市國稅局

來自：中國稅務報2018年3月23日

B2版《正坤說稅》專欄