文/新浪財經意見領袖專欄作家 黃奇帆
我今天講的趨勢是總的內在的趨勢，長效的、長期的、基本面的、基礎性的趨勢。
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中國房地產的市場規模有多大？
今後十幾年新房的銷售交易量會有一個比較大的下降，這個變化就是從這幾年的頂點到了轉捩點開始往下，趨勢性的總量縮減。
在過去的20年，中國房地產每年的新房銷售交易量差不多從1億平方米增長到17億平方米，翻了四番多。
那麽今後的十幾年會怎麽走，是保持現狀17億平方米一年，維持10多年，還是繼續每5年、10年還要翻一番，17億平方米變成30億平方米、34億平方米？
我的判斷是今後十幾年，中國每年的房地產新房的交易量，不僅不會總量增長翻番，還會每年小比例地有所萎縮，或者零增長、或者負增長。十幾年以後，每年房地產的新房銷售交易量可能下降到10億平方米以內，大體上減少40%的總量。
在今後十幾年的長周期裡，中國房地產每年鋪天蓋地的十六七億平方米的新房竣工銷售交易量，這個時代結束了。去年比前年隻增加了1.8%就是一個信號。
因為1998年到2008年，每年增長25%左右，三年能夠翻一番，十年翻了三番。2008年到2012年期間，每年增長15%左右，五、六年翻一番。
2012年到2018年，大體上維持在6%-7%的區間，增幅進一步下降，去年增長率是1.8%。
我講這段話的意思，今後十幾年的房地產業發展趨勢，不會是17億、18億、20億、30億平方米，而是逐漸萎縮，當然這個萎縮不會在一年裡面大規模萎縮20%、30%，大體上有十幾年的過程，逐步往往下降。十幾年後每年的竣工銷售量下降到10億平方米以下。
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總量萎縮後，中國房地產建設的重點地區在哪裡
過去十幾年的狀態，不管是沿海發達地區，還是中西部地區；不管是大城市、中城市，還是小城市、區縣城市，總之是全面開發，四面開花到處都是房地產，是個全民造房運動的時代。
從現在開始，往後的十幾年，房地產不會出現四面開花，東西南北中全面發熱的狀態，但是房地產還會有熱點。我們說的總量17億平方米一年，以後可能變為一年15億、12億平方米。
這個建設量、生產量主要體現在三個熱點地方。
一個是中心城市。
所謂中心城市，指除了省會城市之外也包括一些同等級別區域性的中心城市。比如山東省除省會城市濟南外，也有區域中心城市青島；廣東除了省會城市廣州之外還有同等級中心城市深圳。
第二個就是大都市圈。
超級大城市異塵餘生會形成城市圈，城市圈裡的那些中小城市會成為房地產發展熱點。
第三個熱點地區是城市群。
城市群裡的大中型城市往往也會是今後十幾年房地產開發的熱點。我們國家人口在50萬以下的城市叫小城市，50萬-100萬的叫中型城市，100萬-500萬的是大型城市，500萬-1000萬人口的特大型城市，1000萬人口以上的叫超級大城市。
在省會城市裡有一批已經過了1000萬人口的超級大城市，比如鄭州、濟南、杭州、南京、合肥、武漢、成都、西安，這些城市還會向1500萬、2000萬發展。
有些省會城市現在是500、600萬人口，以後可能往1000萬人口的方向走。
這裡面有一個什麽動力呢？在中國各個省的省會城市大體上發展規律都會遵循“一二三四”的邏輯。
所謂“一二三四”，就是這個省會城市往往佔有這個省土地面積的10%不到，一般是5%-10%；但是它的人口一般會等於這個省總人口的20%；它的GDP有可能達到這個省總GDP的30%；它的服務業不論是學校、醫院、文化等政府主導的公共服務，還是金融、商業、旅遊等市場化的服務業，一般會佔到這個省總GDP的40%。
從這個意義上講，大家可以關注現在近10個跨入1000萬的國家級超級大城市，根據這些省總的經濟人口規模去算一下，他們都有十幾年以後人口增長500萬以上的可能。只要人口增長了，城市住宅房地產就會跟上去。
所以我剛才說的大都市、超級大城市，1000萬-2000萬中間有一批城市還會擴張，過了2000萬的，可能上面要封頂，但是在1000萬-2000萬之間不會封頂，會形成它的趨勢。
如果已經是2000萬以上的超級大城市，這個超級大城市自身的核心圈已經密密麻麻地碰了天花板了，它的發展將集中表現在大都市圈。
大都市圈不是一個行政範圍，而是它的經濟異塵餘生範圍，大都市圈的異塵餘生範圍一般會有1.5—2萬平方公里。
大體上50公里—70公里的半徑繞一個圈就構成大都市圈，這個大都市圈裡會有一些中小城市，這些中小城市，單獨發展一般不構成熱點，但是，一旦進入大都市圈發展，這些中小城市會加快發展。
以超級大城市為中心的城市群，一般是四五百公里的半徑範圍內的城市構成城市群。相隔太遠的城市之間不構成城市群，比如上海和天津沒有城市群的關係，但是上海、南京、杭州、蘇州構成了長三角的城市群。城市群裡的大中城市會加快發展、會互動、會資源優化配置。
總之，儘管今後十幾年中國房地產開發交易年度的規模不會再翻番，20年以後回頭看，現在的17億平方米就是一個高點、就是一個轉捩點，以後逐漸變成了15億、12億、10億平方米一年。
在今後的十幾年，房地產開發不再是四處開花、全面開花，而會相對集聚在省會城市及同等級區域性中心城市、都市圈中的中小城市和城市群中的大中型城市三個熱點地區。
3
決定房價走勢的三個因素
今後十幾年，房價趨於穩定，既不會大漲，也不會大跌，房價的平均增長率將低於等於GDP的增長率。
全國城市新開發房屋的平均交易價格1998年是每平方米2000元，2018年全國平均上漲到了8800元，大账上說的是翻了兩番。這是東中西全國城市房屋開發每平方米的均價，10年翻一番，20年翻兩番。
如果當地比當地，那麽不管是東部，還是西部，都翻了三番以上。比如，成都2000年主城房價均價1000多元，2017年到了10000元以上，翻了三番多。
沿海地區，比如北京、上海、深圳、廣州、南京、杭州，熱點的一線城市房價基本上翻了三番，漲了八倍，有的特別熱的地方甚至漲了十倍以上。
總的來說，在特別熱的一線城市家庭收入30年、40年不吃不喝買不了一套房，房價收入比是很高的，與世界比較來說最高的。
講這段話的意思就是過去十幾年，中國的房價跟房地產的開發量、生產量是相同的趨勢，都是五年翻一番、十年翻兩番、十七八年翻三番的狀態。
支持這個狀態的原因是什麽呢？大體上有三條，任何物價漲落總是跳不出三個原因：
第一個原因就是供求關係，商品的供求關係。
供不應求會漲價，供過於求會跌價。我們可以說過去十幾年、二十年，中國房地產是供不應求的，人均從10平方米往20、30、40平方米的這個過程是短缺經濟下的補短板的過程，所以強烈的改善需求規模支撐它越造越多。在越造越多的過程中還供不應求，就造成房價不斷往上漲等等。
第二個原因就是房價上升當然和貨幣有關，通貨膨脹是貨幣現象。
中國的M2從2004年、2005年開始，差不多有整整十幾年左右兩位數增長，一年百分之十幾的增長率，有若乾年份甚至百分之二十幾的增長。我們的M2今年6月份到了190多兆，去年180多兆。而在2004年的時候，M2其實就是20多兆。
也就是說，這個十幾年，M2翻了三番，也漲了8倍。這個錢出來當然會影響社會經濟。
很幸運，被房地產吸收了一大塊資金，房地產成了M2超出增長的一個吸收器，使得整個社會商品的物價指數增長平穩，但房價出現了每三年、每五年翻一番的現象，所以這些年房價上升，也是通貨膨脹的現象。
第三個原因就是一個國家房地產的價格也會受外部影響、受匯率影響、受國際購買力影響，當然也會受國際經濟危機的衝擊。
比如美國房地產大漲的時候，美國經濟好，當然也會拉動世界經濟一起往上走；美國出現金融危機或者出現它的匯率大幅度的起伏，也會對中國市場帶來衝擊。中國經濟增長的過程，也會吸引外資投資或購買中國的房地產。
講這一段，我的意思就是說物價、房價是和這三個因素相關的，我們過去十幾年房地產翻兩番、翻三番的價格是和這三個現象綜合在一起產生的。
根據這個觀點預測未來，在房地產供求關係方面，我們已經進入到儘管局部也還會有供不應求，但是總體來看，供不應求的時代結束了，已經進入到總量過剩的階段。所以供不應求造成房價上升、推動房價上升的動力下降了。
從通貨膨脹看，我國M2已經到了190兆，會不會今後的10年M2再去翻兩番？不可能，這兩年國家去杠杆、穩金融已經做到了讓M2的增長率大體上等於GDP的增長率加物價指數。
這幾年的GDP增長率百分之六點幾，物價指數加兩個點，所以M2在2017年、2018年都是八點幾，今年1-6月份8.5，基本上是這樣。
可以預判，今後十幾年，M2增長率基本上與GDP增長率加物價指數，保持均衡的增長。
而中國的GDP今後十幾年平均增長率大體在5%左右，房地產價格的增長大體上不會超過M2的增長率，大體上也不會超過GDP的增長率，一般會小於老百姓家庭收入的增長率。
總之，中國的城市化還在發展過程中，城市化率還有10%增長空間。
城市群、大都市圈、國家中心城市、超級大城市還在發展中，中國不存在土地價格大幅下跌的可能性，中國房價不會出現大幅度的往下墜落，沒有這個經濟基礎；但也不會再產生五年翻一番、十年翻兩番三番過去十幾年的那種歷史性現象。
今後十幾年，房價會趨於平穩，既不會大跌，也不會大漲。
本文為作者在世界華人不動產學會暨房地產業高質量轉型發展國際研討會上的演講。
(本文作者介紹：重慶市原市長、第十二屆全國人大財經委副主任委員)
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