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棱鏡 | 留給房企的時間不多了:融資新規壓頂,要求員工必須賣出兩套房

作者 | 孫思克 於晫 編輯 | 張小馬

出品 | 棱鏡·騰訊新聞小滿工作室

2019年下半年開始,王浩所屬的房企為了達到主管部門要求的負債率指標,開始控制負債,“有些區域公司負債不高,現金流很充沛,但集團還是要求區域公司提前償還貸款,銀行都不樂意了,區域公司只能打電話逐個溝通。”

他彼時不理解公司的保守做法,直到2020年8月20日,住建部、央行約談了12家房企,拋出房企融資的三條紅線(又稱“融資新規”):1、剔除預收款後的資產負債率大於70%;2、淨負債率大於100%;3、現金短債比小於1倍。根據踩紅線的不同情況,又將各個房企歸入紅橙黃綠四檔。

參會的金茂、保利、中海、華潤和華僑城等,位列財務最健康的綠檔,按照融資新規,綠檔房企次年可以新增15%的融資規模,王浩所屬公司即其中之一。

至此,他恍然大悟。

時日至今,財務高杠杆成了多數房企的標配。8月13日,陽光城集團執行副總裁吳建斌在博鼇地產論壇上指出,房地產的高財務杠杆是降不下來的,一是沒這個條件,二是沒這個理由。

但融資新規還是來了,且留給房企的時間已經不多了。“監管要求9月30日房企就得拿出降檔方案。”一家閩系房企副總張恆表示。

在房企的中期業績會上,“如何應對融資新規”成了房企掌門人的必答題。杠杆高者表示一定積極降杠杆。財務穩健的“好學生”,不敢沾沾自喜,承諾將繼續控制負債。

但一個共識正在形成:短期內再難出現彎道超車的黑馬房企了。

山雨欲來風滿樓

三條紅線標準之下,全部踩線的房企歸入紅檔,踩兩條線者歸入橙檔,踩一條線者歸入黃檔,一條不踩者歸入綠檔。

“制定紅線標準的財務數據以2019年財報為準,而不是2020年中報,其因有二:一是融資新規頒布時一些房企還沒出2020年中報,二是疫情對財務數據有影響,2020年中報業績不好作為制定新規的標準。”金地集團江蘇區域副總裁郝強表示。

按此標準,在2019年銷售排行榜前30強中,恆大、融創、綠地、富力、金科、華夏幸福等位列紅檔,中梁、陽光城等位列橙檔,碧桂園、萬科、新城等位列黃檔。綠檔如保利、中海、招商蛇口、華潤、金地、華僑城、金茂等,但也有少數民企,人中之龍湖和世茂。

各家房企紛紛在2020年中期財報會上表態。

佳兆業管理層表示,其淨負債率已從去年底的144%降到今年年中的130%,希望到年底降至120%;龍湖董事長吳亞軍表示,不因未踩三條紅線而沾沾自喜,將進一步堅持財務自律、穩健發展。

“三條紅線跟我們沒啥關係,”山東某小房企的董事長表示,小房企本身並不太規範,平常與專業金融機構沒有交集,也很難從那裡拿到貸款,“我們在當地的龍頭住宅開發項目,合計貨值四五億元,但在四大行那兒借不到錢,只是從地方城商行借到一點錢。”

早在融資新規“山雨欲來”之前,地產行業早已“風滿樓”。

平安銀行的一位員工表示,從去年年底以來,平安銀行旗下的房企開發貸,存量的可以延續,新增的則批得越來越少,“因為上面規定各家銀行對房企的開發貸要進行額度控制,不得增加。”

中信銀行的一位員工表示,目前還不清楚融資新規如何落實到金融機構的執行層面。

“銀行多是以地產項目為標的發放開發貸,信託等非標貸款也是以項目本身為融資標的,所以房企整體的杠杆率指標對此類融資影響不大。受影響最大的是公司債,因為房企本身即發債主體,如果財務指標不過關,可能過不了發債審核這一關。”

某閩系房企副總張恆透露,監管要求房企9月30日前提交具體降檔方案,圍繞三條紅線的指標,各家制定不同細化目標,在三年內降到監管認可的範圍。

“上市房企不需要每個月都向監管層提交公司財務情況,但每年四個季度的報表數據是要公開的。”至於非上市房企的監管,張恆說,這要看監管會不會把權力下放,讓省市部門盯防那些在區域市場比較強的房企。

繼續熱捧高周轉

不管融資新規的監管細則如何,房企都要拿出應對方案。

吳建斌在博鼇地產論壇上表示,房企無非三個杠杆,經營杠杆、財務杠杆、合作杠杆,“經營杠杆要求房企高周轉,財務杠杆意味著高負債率,合作杠杆就是跟別家房企合作開發以降低自身資金支出。”

融資新規針對的是財務杠杆,合作開發已是目前大多數房企的發展策略,最有效的出路應該是不斷加碼經營杠杆,繼續高周轉作業。這意味著房企需在高周轉的最後一環——銷售方面進一步發力,而銷售回款的增加,可以同時降低房企的財務杠杆。

近年來,一向以品質著稱的龍湖、綠城都投靠了高周轉陣營。

綠城2020年中報顯示,其從拿地到開工、開盤、歸還股東投入及交付周期,分別按年提速24%、10%、14%及5%。龍湖CEO邵明曉表示,龍湖項目的周轉率這兩年越來越高,如今從拿地到開盤,基本上能保持在4-8個月之內,快的話五六個月以內就實現了銷售開盤。

以銷售狼性著稱的某頭部房企亦是如此。這位頭部房企鄭州分公司員工表示,公司從2019年11月、12月份以來,要求非行銷線員工每個人都必須賣出一套房子,今年2月開始,指標上升到每個人賣出兩套,但大多數人都不達標,“市場太不景氣了。”

從中報數據來看,目前除了恆大、世茂、龍湖、萬科等龍頭房企上半年銷售額同比增長之外,其他中小房企的銷售額同比下降。例如,富力上半年權益銷售額為510.6億元,同比下降15.21%;華夏幸福上半年銷售額419.33億元,同比下降35.02%。

銷售回款乏力、監管又不允許擴大負債,於是一些現金流緊張的房企,早就開始少拿地甚至不拿地。

公開信息顯示,富力2019年7月底就在公司內部明確發文,下半年基本不拿地,抓銷售促回款。2020年上半年富力購置的土地儲備權益可售面積約243萬平方米,相當於去年同期的21%。

在閩系房企副總張恆看來,很多房企的高負債是因為拿了很多土地,“如果大部分是可以馬上開發的住宅用地,壓力就不大,如果是文旅、商業、酒店土地,或者還沒確權的土地,開發銷售的周轉速度太慢,資金壓力是非常大的。”

而對於非住宅等開發周期更長的土地,處理方式之一即盡快剝離。例如恆大近期集中出售了旗下200多個商業地產項目。

乾脆不做並購了

“現在看房企,基本是兩個指標,一是融資成本,二是土儲數量,如果一家房企融資成本極高,土儲又低,在目前這種態勢下,可能會被洗牌出局。”中信信託一位地產業務人員如是判斷。

他進一步說,此前中小房企還可以通過財務杠杆,擴大土儲和銷售規模,實現彎道超車,但在融資新規之下,基本上不可能了,“以後的形勢只能是強者越強,弱者越弱,房地產行業的集中度將越來越高。”

克爾瑞數據顯示,2019年前十房企銷售額市佔率28.2%,同比上升1.3個百分點,百強房企銷售額市佔率更是提升5.4個百分點,達到72.1%。

國家統計局顯示,2019年建案銷售額159725億元,同比增長6.5%,明顯低於2018年的35.1%,而TOP10房企銷售額2019年增速的平均值為17.2%,遠高於行業增幅。這意味著,在行業銷售額接近天花板之際,頭部房企增幅是以中小房企的沒落甚至謝幕為代價的。

“一旦融資渠道繼續收縮,這些房企或許只能出售項目或股權籌措資金了,”上述中信信託人士表示,一些高杠杆房企現在是被動負債,“在他們的負債表中,不少是信託等非標債務,利率高達12%以上,而賣房的淨利率不過7%-8%,甚至更低,所以他們舉債是為了借新還舊。。”

大房企對於並購變得愈發謹慎。該信託人士稱,一般而言,並購方的資產負債率較低,被並購方的資產負債率高,並購之後的結果則是,並購方的資產負債率相應升高,一旦觸及條道紅線,就會影響並購方的後續融資。

這亦解釋了大房企面對並購標的時的虛晃一槍。

例如萬科7月31日與泰禾簽署的意向入股協議規定,泰禾必須自己先解決其債務問題,然後萬科才會出資入股。世茂對於福晟集團,實行的是託管,而非並購,不對福晟集團增信,亦不負責福晟集團的債務。

上述山東小房企老總表示,一家離紅線還有一點距離、融資額度頗有餘裕的頭部房企,實行了以下的並購方式:某地產項目公司沒錢,尋求資金幫助,該房企在並購對方時先不出錢,而是將其並入體內後,再使用自身授信額度獲得貸款,然後再用貸款支付給對方並購款。

此舉雖然佔用了該房企的融資額度,但讓其在並購時未影響自有現金流。還有個別房企,乾脆放棄並購機會。

一家頭部房企鄭州分公司的員工透露,洛陽某項目合作方有土地,但是缺錢,找到該房企鄭州分公司尋求合作,兩者一拍即合,“於是鄭州分公司向上級華北區域公司尋求3億元的資金支持,華北區域回復稱:‘我們沒錢,你們自己想辦法’,然後項目合作就黃了。”

(應受訪者要求,王浩、張恆、郝強為化名)

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