“金九銀十”定律失效，越秀地產銷售進度堪憂？

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轉眼2018年的十月都已過去一半，往年樓市“金九銀十”的慣常表現在今年卻不見蹤影，不少行業企業在過去的9月份交出的成績單甚至要淡過平日——這就有點尷尬了，眼看著2018年就剩這最後一季，大家夥兒還都指望著衝刺一把趕趕業績呢，只是不知到最後能否如願達成各自的目標了。

昨日（10月15日）晚間，港股主機板上市的內地房地產企業越秀地產(00123-HK)公布了其截至今年9月30日止首三季的銷售資料，好巧不巧，公告內容顯示越秀地產就是那些在金秋九月“崴了腳”的內房開發商之一：其在今年9月份的合約銷售金額約為23.82億元（人民幣下同），同比大幅下降約47%；9月份合約銷售面積則約為10.87萬平米，同比亦明顯下降35%。

（來源：港交所）

不過，雖然越秀地產在9月單月錄得合約銷售金額及銷售面積的雙雙下降，但就今年首9個月的累計銷售情況而言，截至9月30日越秀地產累計實現合約銷售金額約為357.71億元，較去年同期還是增長了約24%，累計合約銷售面積則約為173.89萬平米，同比微升3%。

“金九銀十”定律失效，越秀地產銷售進度遇冷

然而值得注意的是，越秀地產年初為其2018年的發展定下了全年550億元合約銷售金額的巨集偉目標，這一數字較2017年集團全年合約銷售目標360億元大幅度提升了52.8%，想來越秀地產對於自身在2018年的發展還是非常憧憬及自信的。但其昨日公布的今年首三季銷售情況來看，截至9月30日，越秀地產僅累計完成了其全年銷售目標550億元的65%。

若我們僅僅從這些銷售數字來看，即是越秀地產在全年過去75%的時間內僅完成了65%的目標，這樣的進度當然是與原先的期望不匹配的。財華社查詢越秀地產近三年月度銷售資料發現，今年也是越秀地產近三年內9月份單月及首9個月銷售表現最差的一年。

如下表所示，2016年及2017年越秀地產起碼在“金九銀十”中做到了“金九”，9月份單月合約銷售金額都實現了正向增長，尤其去年9月增幅達到74%，非常強勁。而就三個年度內首三季的銷售而言，越秀地產前兩年的銷售增速也好過今年的表現，尤其相較之下，2016年公司在前三季就完成了全年銷售目標的87%，2017年同期也完成全年目標的80%，而今年前三季越秀地產僅完成全年目標的65%，在這樣的銷售進度下，公司要在今年余下時間內完成既定銷售任務，壓力可想而知：

雖然如此，越秀地產還是在公告中表示，根據公司今年的推盤節奏認為今年一至九月份的合約銷售情況符合預期，並稱公司有信心完成2018年全年550億元的合約銷售目標。那麽問題就來了，越秀地產究竟是在“嘴硬”還是真的憋了大招準備隨時爆發？其信誓旦旦的底氣又從何而來呢？

鑽營多年，業績隨行業表現曲折分化

作為一家起步並扎根於廣東廣州的房地產企業，經過多年發展，越秀地產已經成功在市場佔得一席之地。港交所相關資訊披露系統資料顯示，越秀地產股份早在1992年就登錄港股主機板上市，起初公司業務並不僅限於房地產，還涉及收費公路業務、新聞紙（造紙）業務及超市業務等。

2008年越秀地產將新聞紙業務出售，並開始明確其以房地產作為戰略性經營方針的核心；由於受到波及全球的國際金融海嘯衝擊，越秀地產抓住轉型契機，在2009年內分拆剝離了原有的交通業務開始尋求專注房地產業務的發展。也是在這一年越秀地產又明確了“立足廣州、拓展全國，住宅為主、商業比例適度”的發展定位，開始布局全國。2010年底，越秀地產將超市業務轉讓，徹底實現了非房地產業務的剝離，並自此專注於地產業務的發展。

通過三年的發展戰略調整和實施，越秀地產的房地產業務很快就經營得有聲有色。2010年越秀地產提前完成集團要在2011年進入“百億港元俱樂部”的發展目標，在年內實現合約銷售金額88.55億元人民幣，同比大幅增長45.2%。此後，越秀地產迎來了快速擴張的時期，無論是投資拿地的力度，還是規模業績的增長都取得了可喜的成果。

2014年國內樓市出現較大調整，由於短期內供應量得到釋放導致市場局部供求失衡，房價在高位回落，致使越秀地產營業收入增速放緩，更錄得淨利潤下跌；2015年市場繼續分化，越秀地產雖然實現營業額的較大幅增長，但年內毛利率、淨利潤及核心淨利潤均錄得顯著下跌；到了2016年形勢有了新的變化，公司罕見出現營業額下滑的狀況，但盈利能力得到提升，淨利潤和核心淨利潤恢復了明顯增長。

及至2017年，中國房地產市場迎來強監管的新時期，在調控政策頻頻頒布的行業大背景之下，越秀地產倒是維持了較為穩健的發展態勢，整體業績實現溫和有力的增長。不過今年上半年的情況又開始顯露出松弛跡象，半年營業額下滑，盈利增速也趕不上去年整體的水準了：

樓市風起雲湧，越秀地產處境何如？

回顧2018年以來，國內房地產市場似乎更加複雜而嚴峻了。在金融市場波動，樓市監管趨嚴的巨集觀及行業環境下，內地房企們的壓力越來越大，尤其近期市場關於取消預售製的傳聞甚囂塵上，凡此種種無不預示著，未來房地產業的從業者們將更加頻繁地遭遇來自各個層面的挑戰。

那麽越秀地產能否在這風起雲湧的時代及行業局勢下站穩腳跟？其實總體而言，越秀地產鑽營房地產業務的這些年還算比較平順的，且在發展過程中幾個關鍵時機都把握得不錯，比如早年的房地產核心化和後來回歸鞏固一二線城市的布局思路，以及早在2012年就確立的“地產開發+商業運營+資本運作”創新發展模式等。並且從公司過往的經營表現而言，這些舉措所帶來的成果還是顯而易見的。

應該說就當前的市況來看，越秀地產或許確實面臨一定的壓力，但這種壓力其實是行業性的，越秀地產的處境還不算多糟糕，且看這一波浪潮最終會將池裡的玩家們推到何處吧。

作者：彭小留

編輯：黎璐璐