再見了，獨棟別墅！

一段時間沒有關注獨棟別墅市場，卻因為一則政策，卻不得不再次提起。

想必大家也關注到了，9月26日北京市公布了《北京市新增產業禁止和限制目錄》（2018年版）。可以說，這是北京建城史上的一次突破。

目錄特別指出，全市範圍內，禁止新建房地產開發經營中容積率小於1.0（含）的住宅項目（文物保護區、平房區按院落進行建設的項目除外，但禁止建設獨戶獨棟的房地產項目）。

房地產開發中容積率低於1.0的基本就是獨棟別墅。這條的意思就是說整個北京以後都不會有超低密度項目了。獨棟別墅，正在向我們揮別！

接下來，我們要問：為什麽北京要禁止獨棟別墅項目的開發？

核心原因有二：

一是超低容積率的獨棟產品是對資源的極致佔有，鑒於北京日益緊張的土地供應，獨棟別墅的開發對於首都長遠的城市規劃顯然是不劃算的。

如今北京住宅土地供應的方式已經跟過去呈現很大不同。

原來土地的供應相對單純，就是純商品住宅用地，但是現在又有了“限房價、競地價”的土地類型、共有產權房的類型，且這類照顧剛需和剛改的供應正在佔據土地市場的主體，因此像獨棟別墅這種面向終極改善的用地並不在政策鼓勵的範圍之內。

二是相對於南方城市，北京過去整體的住宅容積率都偏低，那麽未來一定是逐步提高居住密度的趨勢，這樣更能為城市騰挪出更多規劃太空。

可以預見，未來不僅僅是獨棟別墅項目被禁，連新建普宅的容積率也會慢慢提上來，這是北京新總規頒布之後，政策背後的真實意圖。

考慮後續的影響，獨棟別墅禁止新建，那需求會不會緊跟減少呢？處於存量消化的獨棟別墅，其價值將來會不會得到放大和提升？

下面，我們來做一個簡要的分析——

1、北京財富人群會持續增加

9月24日，經濟學家任澤平發布一份研究報告，指出北京、上海的人口將持續增長。

任澤平通過對美國都市區、日本三大都市圈、以及韓國首爾圈的經驗分析和研究，認為北京、上海雖然受疏解政策的影響，短期人口規模能得到控制，但長期來看仍取決於市場的力量保持顯著增長。

他特別提到，目前中央對北京的功能定位是“全國政治中心、文化中心、國際交往中心、科技創新中心”，要求建設國際一流的和諧宜居之都。當北京正在向國際大都會邁進的過程中，勢必會吸引資源進一步的集中，這是城鎮化發展的必然規律。

其中，非常重要的一項資源，便是高端人才的引入。所以，我們看到即使北京在堅定不移的進行“疏解”，但年初依然頒布了人才引進新政。據統計，僅去年，北京就為2300名科技人才辦理了落戶。這是成為科技創新中心必然采取的措施。

高科技人才也逐漸成為北京財富人群的主要構成。今年，小米、美團等代表互聯網新經濟的科技公司紛紛上市，並獲得高額估值，衍生出大批財富新貴，這都源源不斷的為住宅中的頂級品類——獨棟別墅，提供了客源基礎。

2、獨棟供應連年下滑，存量減少

其實，在政策推出之前，北京早已多年不見容積率1.0之下的住宅用地，供應、成交和存量都顯示出獨棟別墅逐步告別市場的趨勢。

縱覽近兩年的獨棟別墅市場，從套數上看，今年供應量同比下滑超過80%，存量減少了257套，但2018年的成交套數卻4倍於新增供應，可見需求依然比較旺盛。

還有一個因素未加入其中，就是由於獨棟別墅總價過高，因網簽受控而未能體現出來的數據如冰山隱藏於海面之下，這部分成交雖沒有精確統計，但可以判定會遠遠高於現有網簽數量。

新增供應連年下滑，現在又禁止開發，需求卻在不斷吃掉存量，未來能買到獨棟別墅的機會著實不多了。

3、獨棟彰顯身份的標簽效應加強

隨著獨棟別墅的日益稀缺，獨棟除了體現寶貴的居住價值之外，也愈加強化了其社會地位和財富身份的標簽特質。

未來擁有獨棟別墅，不僅是佔據物理屬性的土地資源和自然資源，更是在精神屬性上成為體現事業成就和財富等級的鑒別符號。從消費心理層面，產品也成為了一種資源，勢必會被特定階層爭奪。

基於以上維度分析，再結合北京存量獨棟的地域分布，零星的項目已無法聚焦板塊，形製純粹且資源出眾的項目也寥寥無幾。不少在售的樓王級獨棟總價早已過億，甚至有的到達2—3億！

就在國慶節前一天，『地產行銷人』獲知位於未來科學城板塊的由融創開發的北京壹號莊園項目推出了最後一批大獨棟別墅新品，這部分珍貴的房源無疑是未來北京樓市真正的孤品物業。

北京壹號莊園臨近北五環，位於京城北郊溫榆河上遊上等別墅區核心地帶。京承高速、機場北線高速等環伺周邊，不僅可以享受中央別墅區和未來科學城的高端配套，同時也可快速抵達望京、燕莎及CBD等各大商圈。

項目容積率只有0.3，不僅是超低密度的別墅社區，更是擁有全部純粹的獨棟形製。與其他常見的“手拉手”偽獨棟相比，北京壹號莊園的獨棟別墅之“純正”，如今於在售項目中已極為罕見。

此外，北京壹號莊園北側是佔地3000畝的拉斐特城堡，東側是3.14平方公里的未來科學城濱水公園，西南側是佔地110萬平米的海鶄落濕地公園，周邊總體綠化面積達到600萬平方米，如此大面積綠化把項目包裹其中，鳥瞰俯視確有恍惚歐洲莊園的錯覺。

在建築上，項目傳承了歐洲古典建築文化，立面力求端正大方，嚴謹的線腳、規範的柱式、窗戶窗套的比例無不遵循經典製式，對比例的極致苛求使各項設計都精致有序。

全石材外立面鋪設的是經過幾百至幾千年的沉積形成的沉積岩，花紋流線優美，貝殼紋理若隱若現，遠觀微暖的建築與周圍的景觀交相呼應，歷史厚度透出濃鬱的人文底蘊。

此次樓王級單品，北京壹號莊園一樣採用“前二後三”的設計，沒有負一層的感受，花園層直接與超大庭院貫通。起居太空與戶外完美過渡，一眼望去，景觀層次分明，視野極具穿透力，盡顯私家花園的奢闊。

此次推出的樓王級大獨棟佔地從5畝—10畝不等，最大花園面積超過5000平米，室內外泳池兼具，如歐洲皇宮般的綠茵草坪彰顯非凡氣度。據悉，樓王體驗館已於“十一”國慶節正式開放，正接受意向客戶預約品鑒。

再見了，獨棟別墅！未來幾年是財富積累與存量去化的暗中比速，最終只有身居其中的人，才能笑看樓市風雲，靜賞花開花落。