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被“公設面積”隱藏的真實房價
8號樓工作室/出品
劉雪玉/文字
劉洋/編輯
房屋公設面積再次引起關注，背後是居高不下的房價和層出不窮的調控政策。多位專家告訴新浪財經，“公設面積本身並不是罪惡的源頭，問題在於公設面積不能是一筆糊塗账。”
專家表示，公設實際上隱藏了真實的房價，但即使取消公設面積，“無論采取哪一種計價方式，現有房價也不會出現太大的變化。”
這一次爭議源於網絡上一篇題為《買100平方米的房子只得70平方米，這麽坑的“公設面積”到底怎麽來的？》的文章，隨後新華社、新華每日電訊一同發文《“公設面積傷民”矛盾亟待求解》質疑。
文中追問：“既然國際上基本都是按套內面積計算房價，為何我國計算房價、物業費等都要包括佔比頗高的公設面積？職能部門治理房地產行業亂象之時，能否回應公眾關於公設面積亂象的關切？”
變相隱藏真實房價 實際套內房價比現在高兩成以上
中原地產首席分析師張大偉分析，公設面積會使市場產生“價格幻覺”。
以北京一套建案住宅為例，該房的套內面積是141平米，但增加公設後則變成了173.7平米，多出了18%的公設面積，用房屋總價除以兩個不同的平米數後，就會發現該房屋的平均單價從套內的10.8萬/平米變成了8.8萬/平米，即單價降低了19%。
公設面積大小直接影響的是房屋的得房率，得房率指可供住戶支配的面積與每戶建築面積之比。
“以市場平均得房率為基準，如果按照套內面積計算，那麽全國的房價要比現在的均價高出20%-25%”，張大偉說，這種算法容易讓開發商鑽空子，房屋單價高，購房者卻感覺不到。
隨著我國房地產市場政策的不斷收緊，開發商更傾向於用建築面積的計價方式，使得房地產市場產生“價格幻覺”，讓購房者看不到真實的房價。
但一位業內人士透露，公設面積的設定也並非完全由開發商左右，需要具體情況具體分析。比如，同一棟樓兩梯兩戶的公設就要比一梯兩戶的公設大。高層樓房要比板樓的公設面積大，公共設施多、走廊太空大的房子公設相對較大。“站在開發商和物業的角度來看，他們希望公設越大越好，但如果公設太大，也怕嚇跑購房者。”
公設計費亂象 電梯走廊也要精裝價、供暖費
目前，市場上的房屋收費方式都是按照建築面積來算，公設越大，收取的費用就越多。打個比方來說，供暖費按照建築面積來收取，而業主實際的取暖範圍只有房屋內（使用面積）那麽多。但業主們只能選擇默默付費，打掉了牙往肚子裡咽。“公設面積變大，開發商、物業都是高興的。”張大偉說。
裝修費也是同樣的道理。今年7月中旬，《中國房地產報》報導，武漢某建案開發商為了多收裝修費玩貓膩，將電梯、走廊等公設面積按室內精裝價收費。一套125平米的房子，精裝修標準是2500元/平米，公設比例為28%，等於每套房子通過公設多收了8萬多元。
實際上，近些年公設面積比之前還有所增加。張大偉解釋，隨著房地產市場的健康發展，建築規劃執行越來越嚴格，開發商此前采取縮小陽台、贈送衣櫃等“偷面積”的方法不能用了，這也導致房地產市場上房屋的得房率越來越低，公設面積也就更大了。
在2014年之前，各地開發商慣用的“偷面積”方法是凸窗、佔公共太空、消防通道，通過“打擦邊球”獲取豐厚利潤。以“凸窗”舉例，開發商把凸窗推移至建築物外牆以外，使其成為建築的附屬品，也就是大家常說的“飄窗”。按照此前的建築設計規範標準，只要凸窗部分層高不超過2.2米，便可有效“偷面積”，偷來的面積不體現在購房本上，也使得購房者一旦發生品質問題，無法保障自己的合法權益。2014年7月，全國性法規《建築工程建築面積計算規範》對飄窗、陽台、地下室的計容面積做了規定，封堵了假飄窗，假陽台等違規行為。
公設面積是否越小越好？“零公設”業主反而更受傷
值得關注的是，目前市場上，一些開發商為了吸引購房者，甚至打出了“零公設”這樣的標語。
張大偉稱，實質上零公設只是一個噱頭，零公設並不意味公設面積為零，而是一些開發商會將贈送面積與公設面積相抵消。“贈送的面積很多情況下都是限高，或者是隔層和地下太空，容易出現品質隱患和產權糾紛。”
易居房地產市場研究院總監嚴躍進說，通常來說，公設面積的系數會設定在15%左右，在房價上漲過快、房價偏高等情況下，部分建案會壓縮公設面積，即公設面積的系數會維持到10%左右。但房屋公設面積如果過小，則會導致樓道等公共太空過於壓抑，最終也影響了房屋的增值或升值。
能否取消公設面積？
既然公設面積讓開發商有空子可鑽，是否能夠取消公設面積？
重慶在2002年就以地方法規的形式對建案的計價方式作出規定，以套內建築面積作為計價依據。但重慶的住房面積計算方式並未在全國推廣。
北京房地產法學會副會長趙秀池稱，住房面積的計算方式一共有三種，一種是按照居住面積計算，另一種是按照使用面積計算，第三種是按照建築面積計算。這三種方式中，只有建築面積的計算會存在公設面積的說法，因為建築面積包含了外牆面積、電梯等公共太空的面積。“但無論采取哪一種計價方式，都只是計價標準的不同，開發商售房時會折算成本，改變計價方式，價格上也不會有太大的變化。”
北京大學房地產法研究中心主任樓建波則認為，在建築物區分所有權的情況下，如果業主不平攤公共部分的費用（公設面積），這將使得樓梯間、電梯間等公共區域的使用權留給了企業，比如開發商或者物業公司。開發商和物業公司還會變相將其承擔的費用轉嫁到業主身上，因此有住房公設面積是必然發生的事情。
“其實大家是想看明白，到底我買房所產生的公設都攤在了哪裡？”樓建波說，實際上，購房合約和房本上都會附加圖表，上面寫著公設的範圍，但除了專業人士很少有購房者能看懂圖紙。因此，公設面積本身並不是罪惡的源頭，問題在於公設面積不能是一筆糊塗账。
公設面積從何而來？計算方式效仿香港
公設面積是分攤的公用建築面積的簡稱，公用建築面積與套內建築面積之和構成了一套建案的建築面積。80年代初期，全國各地從福利分房的房地產供應模式轉變為建案制度時，採用了此種計價方式。
樓建波說，內地公設面積的計算方式是效仿香港，香港是用建築面積的標準計算的。“當時內地政府和開發商考慮到如果公設太大，價格太高，老百姓不願意購買，所以開發企業將停車位、會所、地下室等太空留給了企業本身，或者物業公司、停車公司。”
這也就是為何國內的公設面積不包括停車位、會所等公共太空的原因。根據2000年8月1日開始實施的中華人民共和國國家標準《房產測量規範》執行標準，可以看到公設面積為：大堂、公共門廳、走廊、過道、電（樓）梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、變（配）電室、值班警衛室等，以及為整幢服務的公共用房和物業管理用房以及其他功能上為該建築服務的專用設備用房。
國外為何沒有公設面積一說？
此前，有業內人士分析稱，國外沒有公設面積的核心原因在於“街區製”，即公共太空部分多是政府維護的，而國內基本都是“小區製”，公共太空依賴於開發商、物業維護，因此只能羊毛出在羊身上，導致了國記憶體在公設面積一說。
2016年2月21日，《中共中央 國務院關於進一步加強城市規劃建設管理工作的若乾意見》發布，其中提出，要優化街區路網結構。加強街區的規劃和建設，分梯級明確新建街區面積，推動發展開放便捷、尺度適宜、配套完善、鄰裡和諧的生活街區。新建住宅要推廣街區製，原則上不再建設封閉住宅小區。已建成的住宅小區和部門大院要逐步打開，實現內部路線公共化，解決交通路網布局問題，促進土地節約利用。
《意見》的頒布旋即引起社會廣泛關注，特別是“新建住宅要推廣街區製，原則上不再建設封閉住宅小區。已建成的住宅小區和部門大院要逐步打開”引發巨量討論。
之後的2月24日，住建部發文回應要正確理解“逐步”和“街區製”。 強調不要誤讀，並承諾在具體實施過程中，會制定細則，聽取民意，依法依規處理好各種利益關係和居民的訴求，切實保障居民的合法權益。
但也有聲音認為，公設面積與是否街區製兩者間沒有太大聯繫。樓建波表示，公設面積主要平攤的是樓房單元門內公共太空的面積，如電梯間、樓道等等，與小區內部路以及小區總佔地面積關係不大。“單元門外小區內部路、水系等維護的費用，都是由業主的物業費來承擔的。”
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責任編輯：梁斌 SF055
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