地方積極爭取，集體建設用地建租賃住房試點擴大至18城

2019年1月16日，自然資源部辦公廳、住房和城鄉建設部辦公廳原則同意福州、南昌、青島、海口、貴陽等5個城市利用集體建設用地建設租賃住房試點實施方案。這意味著，通過試點實施方案的城市已擴大至18個城市，省級層面則新增了江西、海南、山東、貴州，拓展至15個省市。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，此次政策信號意義很強，即隨著全國土地管理法的修改工作推進，後續集體建設用地改革的力度會強化，目前改革重點在於發展租賃市場，而共有產權住房預計也會推進。總體上看，這利好租賃市場供給端的發展和租賃市場的活躍。預計未納入試點的省會城市，在2019年下半年也會有試點工作，比如第一次名單和第二次名單沒有覆蓋的城市，包括西安、濟南、蘇州等大城市，部分百強縣也有機會進行試點。

嚴禁違規提供“租金貸”

18個城市中，北京和上海早在2012年，由國土資源部批複作為集體建設用地建設公租房首批試點城市。2017年8月21日，正式確定第一批在北京、上海、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。2018年1月16日，除北京和上海之外的11個城市的試點實施方案通過審核。

此次，自然資源部與住房和城鄉建設部兩部委在審批意見中明確提出，盡量將項目安排在區位條件好、基礎設施完備以及人口集中度高、市場需求旺盛的區域。嚴躍進表示，這也是一種經驗的總結，實際上把發展健康有效的租賃市場的要點進行了概括。

另外，兩部委在“鼓勵金融機構參與試點建設，依法依規提供金融產品服務”方面，強調“嚴禁違規提供‘租金貸’”。嚴躍進對此表示，這並不是打壓“租金貸”，而是更強調了“合規”和租客的知情權。這也是在當前租賃市場租金貸風險增加的情況下，對租賃用地改革提出的新要求。

至於推進集體租賃住房納入政府主導的住房資訊租賃服務與監管平台管理，嚴躍進說，未來集體建設用地和租賃平台的同步管理將是大趨勢，類似租售同權的概念也會在此類平台應用上得到體現。

海口為建設海南自由貿易試驗區和中國特色自由貿易港提供用地保障

上述兩部委表示，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，按照區域協調發展和鄉村振興的要求，促進建立多主體供給，多管道保障、租購並舉的住房制度，實現城鄉融合發展、人民住有所居，增加人民群眾的獲得感。

具體到試點城市，則是因城施策。總體看，福州、南昌、青島、海口、貴陽都強調了集體租賃住房隻租不售，項目宗地只能辦理整體產權，不得分割登記。在租賃期限方面，貴陽提出了合約期限不超過5年，青島是最長租賃期限不得超過20年，其余3城則規定最長租期為10年；5城對於一次收取租金都統一為不得超過1年。

海口在指導思想中明確，為建設海南自由貿易試驗區和中國特色自由貿易港提供用地保障。首期試點擬選擇1-2個地塊。重點選擇基礎設施完備，醫療、教育、交通等公共設施配套齊全，有較大人口住宿需求的區域。特別是滿足外來務工人員等新市民居住需求的城鄉結合部，或者人員較為集中的產業園區附近。

此外，海口較為全面地明確了集體租賃住房項目的資本金及其他配套資金的籌集方式。

集體經濟組織自有資金，市、區住房保障專業運營機構、園區管理機構或簽約租賃的企業支付租金，用於項目開發建設。

農村集體經濟組織以建設用地的預期收益，向金融機構申請抵押貸款，獲得金融資本的支持。加強與國家開發銀行等政策性銀行合作，充分利用長期、低息政策性信貸資金。金融監管部門引導有關銀行針對符合相關政策的項目，按照風險可控、產業可持續原則開展相關金融產品創新。

由農村集體經濟組織以土地使用權入股、聯營的方式，與企業聯合開發建設。

因城施策，“自己爭取”

此前，國土資源部及住房和城鄉建設部確定13個試點城市時，是按照地方自願原則，在超大、特大城市和國務院有關部委批準的發展住房租賃市場試點城市中，確定租賃住房需求較大，村鎮集體經濟組織有建設意願、有資金來源，政府監管和服務能力較強的城市，開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。澎湃新聞記者了解到，此次通過兩部委審批的試點城市中，有的城市正是“自己爭取來的”，其中不乏在人才公寓項目上走在前列的城市。

福州方案最具體。不僅規定集體租賃住房戶型以小戶型為主，最大戶型建築面積不超過75平方米，實施範圍也具體在倉山區和晉安區住房需求強烈的兩個區，並在方案中列出了5個項目，總面積約109畝。

貴陽是以精準扶貧精準脫貧為背景，以“城鄉三變”改革（貴州省全面推進農村資源變資產資金變股金農民變股東改革）為路徑，以建設公平共享創新型中心城市為總目標。在實施主體上，貴陽提出農村集體經濟組織可自行開發運營，或以通過聯營、入股等方式建設運營。

同時，貴陽規定各租賃住房小區單個項目住房建築面積不得低於3萬平方米，租賃住房單套戶型為40平方米至90平方米：“一室一廳”戶型，面積不超過40平方米（1人戶或2人戶）；“兩室一廳”戶型，面積不超過70平方米（2人戶或3人戶）；“三室一廳”戶型，面積不超過90平方米（3人戶或4人戶）。

力求打造富裕美麗幸福江西樣本的南昌突出強調了農民自願。利用集體建設用地建設租賃住房，要切實尊重農民意願，切實履行民主程式，維護農民利益，使農民和農村集體經濟組織通過出租房屋獲得長期穩定的收益，共享城鄉融合發展成果。

同時，南昌試點範圍為該市本級各區（開發區、新區），重點是土地管理秩序良好、區域配套較為完善、產業集群和大專院校聚集度較高的高新區、紅谷灘新區、青山湖區。租賃住房市場需求大，集體經濟組織有建設意願、有資金來源，經審批確定為集體租賃住房項目的集體建設用地。

青島在全市範圍內符合城鄉規劃、土地利用總體規劃，大型產業園區、高校集中區域周邊等租賃住房需求量大、區域基礎設施完備、醫療教育等公共設施配套齊全的區域和軌道交通站點周邊區域開展試點。重點在城陽區、黃島區、膠州市開展第一批試點。

（澎湃新聞）