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斷崖式下跌!深圳樓市新政下成交量腰斬,中介生存冷熱不均

作者:卓泳

來源:證券時報網 ID:wwwstcncom

隨著深圳“7.15樓市新政”的落地並逐步深化,調控效果已開始顯現。深圳房地產中介協會數據顯示,新政之後,深圳二手房網簽量呈現斷崖式下滑態勢,16日至22日期間,深圳二手房日均網簽222套,相對6月份日均450套出現明顯下滑。

房產中介的活躍度可謂是房地產市場冷暖的“晴雨表”,新政後,不少房產中介從此前的連夜打網簽瞬間陷入如今的坐等客戶上門、甚至主動上門攬客。據記者調查,當前深圳房產中介幾乎全民推公寓,且中介業務員的結構分化在市場冷淡之下將逐漸拉大:有的開始被動“放長假”,有的則依舊有單開。新政下,房產中介正進行生存能力的較量。

房產中介開始全民力推公寓

“現在公寓都要線上選房,認籌5萬起了。”深圳房產中介小劉對記者表示,受深圳樓市新政影響,許多購房者被半路攔截,失去了房票,部分客戶轉戰公寓。此外,小劉還告訴記者,除了個別急需用錢的業主降價出售外,不少業主撤盤惜售了,因此當前的房源不多,房產中介也只好轉向推銷公寓。

當前公寓銷售有多火爆?“深圳北附近一個公寓項目,一天半的時間認籌了700套。”小劉說。此外,有媒體報導,單價高達9.76萬/㎡的前海嘉裡商務中心,將備案的264套商務公寓全部推出後,開盤當天就全部售罄。另有某公寓項目,有客戶一次性買下10套公寓。

據記者了解,在住宅限購政策頒布後,深圳多個公寓項目拿到了預售許可,有報告統計,2020年下半年,深圳可售的公寓項目有17個,然而公寓在上半年的成交率卻不到一成。有中介人士向記者分析,如果是核心CBD區域的公寓,由於租賃需求大,租金回報一般比較可觀,這也是受投資者熱捧的原因。但是,購買公寓首付較高,貸款年限少,這把很多有自住需求的剛需客擋在門外,因此,真正的剛需客在這波公寓熱中也難以受益。

記者在多個房產中介的朋友圈裡看到,新政之前,中介每天推送的都是住宅,而新政之後,朋友圈裡幾乎清一色的公寓項目和臨深項目,以及部分總價在750萬以下的住宅。然而,並不是所有中介都適合推公寓,“我的客戶群沒有買公寓的,所以我不推公寓。”中介小羅對記者表示,一些老中介有穩定的客戶渠道和來源,即使在住宅市場冷淡的情況下,也能有客戶。“這次政策打擊比較大的是原本想買750萬以上,144平米以下的購房者,對於本來750萬以下的購房者,和144平米以上的豪宅購買者影響不大,我這邊就有幾個要買豪宅的。”小羅說。

7月31日,深圳市規劃和自然資源局、深圳市住建局聯合發布《關於停止商務公寓審批的通知》,在全市範圍(含深汕特別合作區)停止新的商務公寓審批,鼓勵已批商務公寓項目轉為可售型人才房。深圳市規劃和自然資源局表示,將繼續加大住宅用地供應,保障市民安居需求。

調控挑戰房產中介的生存能力

從當前來看,新政對深圳二手房的交易量產生了立竿見影的效果。深圳房地產中介協會數據顯示,7月15日新政後,深圳二手房網簽量呈現斷崖式下滑態勢,16日至22日期間,深圳二手房日均網簽222套,相對6月份日均450套出現明顯下滑。

此外,通過深房中協部分會員機構所反映的成交數據對比看,政策前後機構成交量下滑幅度達61%。幾大龍頭機構日均合計成交量由政策前的463套,下降到政策後日均180套。除了成交量的大幅下滑之外,房地產中介機構的帶看量同樣也遇到了大幅下滑,根據機構反饋,7.15新政實施前後帶看量環比平均下滑50%左右。

記者在新政前調查深圳樓市時就了解到,許多中介在火熱的樓市之下忙得不可開交,甚至晚上12點還有簽單,晚上打網簽還需要排隊。但新政之後,畫風大變,如今這些忙得沒空吃飯的中介們開始進入“長假”,有的開始積極主動的頻繁聯繫客戶,有的甚至主動向客戶發紅包,求介紹客戶介紹需要買房的朋友。

“新政下,有些中介手裡會失去一堆客戶的。”小劉說。在市場開始轉涼的情況下,他們也開始轉換客戶結構,“我們會對不同客戶的不同購買力,以及客戶的需求進行調整,更有針對性的進行行銷。”小劉表示,有些中介做電話銷售,有些中介做社區銷售,在大馬路上攬客,有些中介則做圈層行銷,知道哪個群體有購買力,以及有購買哪類房子的能力,現在看來,圈層行銷更適合當下的樓市,但無疑對中介的客戶篩選、分析、整理和行銷能力提出更大的挑戰。“我們在新政後的這兩個星期,銷售業績都有10萬了。”小劉認為,有能力的業務員,即使在市場冷清的情況下也能開單。

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