日本買房、持有、賣出時的各種稅費，你了解嗎？

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2014年日本政府實施國內經濟促進計劃，開放投資市場。至2019年，東京、大阪、名古屋、京都等主要城市，房地價格均有明顯上升。

近年來，因為東京奧運會、大阪市博會、G20峰會、名古屋亞運會等經濟刺激點共同作用，而且到日本買房、並通過經營民宿/酒店可以申請日本的投資經營管理簽證，進而移民日本，因此日本房產投資受到越來越多的中國投資人追捧。

但在日本買房的時候會伴隨著各項複雜的費用，特別是稅。不僅在買房時要交稅，佔有使用期間和出售轉讓時也要繳納稅金。因此很多初級投資者會很迷茫，今天我們來詳細談一談在日本買房、持有、出租、出售等各個階段的稅費情況。（注：2019年7月23日，1人民幣 = 15.7082日元）

首先我們需要了解去日本買房的流程。整個過程需要4-7個月左右的時間。

01

在日本買房時的稅費

在日本買房時一般需要繳納印花稅、不動產登錄免許稅、不動產取得稅等稅費，如果是二手房，稅費約佔房價的6%-8%，新房約為房價的3%-5%。

1.印花稅：根據房屋買賣合約所記載的金額確定稅額。

2.中介費（新房無中介費）：房產交易價格×3%+6萬日元。

3.不動產取得稅（購房三個月後繳納）：土地固定資產評估×3%+建築固定資產評估價×4%，在取得不動產後3-6個月之間，會收到“納稅通知書”，非居住者必須要設立納稅管理人。

4.不動產登記免許稅（購房後繳納）：土地固定資產評估價×2%+建築固定資產評估×2%+司法書士（國內叫法稱律師）報酬（日本有專人負責產權轉讓登記手續費，手續費估約10萬-40萬日元左右，根據情況而定）。

5.保險費用：火災保險約5萬日元（一次性10年）。

6.產權轉移登記律師費：代辦以上所有手續的司法書士報酬、交通費等。通常佔成交金額的1%左右。

02

日本房產持有的費用

在日本持有房產的稅費主要包括固定資產稅、都市計劃稅、物業費等，一般佔房價的1%-1.5%。

1.固定資產稅/年：固定資產評估價格×1.4%。

在日本，房產與土地一起都屬於固定資產稅的內容。日本從1950年就開始徵收固定資產稅，有著成熟的管理制度。固定資產稅是一種地方稅，即繳納給市町村政府的稅金。（注意：每年4月份左右發出通知，從6月份起每年分4次繳納。如果是新建住宅，在購買後5年內可以享受減稅措施，因此稅額較低，在第6年稅金會增加，這點需注意。）

2.都市計劃稅/年：固定資產評估價格×0.3。

3.物業費/年：根據實際情況收取。

4.物業修繕基金：修繕金、維修費用等。該費用通常都是由物業管理公司代為收取。一戶建無需繳納。

5.租賃管理費/年：將房屋委託給租賃管理公司所支付的費用。一般是收取房屋年租金的5%。

6.所得稅/年：淨所得 x 稅率（5%~40%）x 複興特別所得稅（2.1%），租金收入-必要經費=淨所得。中國所得稅為5%~40%。

7.稅理士費用：稅理士為代理申告、繳納，以上費用的服務費，申報一次的費用大概是2-3萬日元。

一般說來，土地面積越大，金額越高，稅金就越高；同理，房屋建築面積大、造價高的，稅金也高。另外，各種和固定資產有關的稅金，凡是自用住房和小戶型的，基本上都能夠享有一定程度的優惠。

03

日本賣房產生的稅費

在日本賣房子主要有中介費、轉讓所得稅、產權轉移登記律師費等稅費，約佔房價的6%。

1.中介費：賣房和買房稅率一樣，房產交易價格×3%+6萬日元。

2.轉讓所得稅：收入金額（售房）取得費--特別控除額。

取得不動產5年以內出售（短期轉讓稅）:

所得稅：轉讓所得金額x30%

住民稅：轉讓所得金額x9%

（非居住者免稅）

取得不動產5年以上出售時（長期轉讓稅）：

取得稅：轉讓所得金額x15%

住民稅：轉讓所得金額x5%

（非居住者免稅）

3.產權轉移登記律師費：同買房相同。

04

如何減免稅費？

在日本買房，土地所有權歸自己，每年的固定資產稅約為總房價的千分之三。那麽，如何才能不違法，又少交固定資產稅呢？在以下幾種情況，固定資產稅會被打折喲~

1.如果買新公寓，買一樓

如果在2018年後，買入新樓房，那麽一樓的固定資產稅，要比二樓便宜，頂層要比一樓多交10%的固定資產稅。

2.買二手房，房齡越老固定資產稅越少

3.買入新房後，6年以內賣掉

新房購買6年以內，建築部分的固定資產稅是半額。

4.向固定資產稅減免制度靠攏

牽涉到房子的用途。在東京，如果購入的房子用來做保育園，那麽固定資產稅是0日元；在衝繩，如果購入的房子用來做工廠，那麽固定資產稅是0日元。

5.如果重建，在12月31號前拆除舊房

固定資產稅徵收的對象標準是：每年1月1號那天持有固定資產。

6.用信用卡支付（有積分制度的卡）

有的信用卡，可以用來支付固定資產稅，且獲得積分，大致在0.5-1.2%之間。

日本稅費固然複雜，但是綜合起來看稅費比例並沒有特別高，日本房產投資更注重的是租售比。因為日本是旅遊大國，民宿、酒店等住房的需求非常大，一般的房產扣掉各種費用後租售比能達到4-6%左右，甚至更高，將房子出租出去可以快速回本。

而且房價漲幅也很可觀，2018年東京房地產的交易額就上漲了15%，今年4月份東京市中心的幾個區域，千代田區港區以及中央區，房價已經達到了7.3萬每平米，跟去年同期比起來已經上漲了10%。

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