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北上深學區房焦慮:一漲就漲300萬,一降才降30萬

導讀:作為“金字塔尖”的學區房,被認為是近期北京樓市異動的起點。

3月16日,上海教委官方重申了2018年提出的“中考改革”,包括區重點高中名額分配等問題。教改新政一出,學區房應聲而落。但有購房者表示“一漲就漲300萬,一降才降30萬”。

當教育與住房兩者相疊加,對市場要素敏感的深圳人總能夠通過價格和價值的體現來尋求動態平衡,這也使得深圳的學位房價格在近年來一路領漲。

記 者丨吳抒穎、張敏、唐韶葵

北京學區房升溫邏輯線:二孩政策、出國受阻與橫盤期的終結

4月2日,北京市住建委發布消息稱,針對群眾反映強烈的房地產經紀機構炒作學區房行為,對海澱區萬柳、翠微,西城區德勝、金融街,東城區交道口等價格快速上漲區域進行專項執法檢查。在此次檢查中,6家中介門市被要求暫停營業並整改,對部分中介涉嫌存在以隱瞞等不正當方式誘騙消費者交易、擅自對外發布房源信息、未書面告知規定事項等違法違規行為立案17起。

今年以來,針對北京部分區域的樓市異動,監管部門多次發文並實施檢查和約談。其中,學區房問題和經營貸入市、租賃市場亂象等,一同成為監管的重點。

作為“金字塔尖”的學區房,被認為是近期北京樓市異動的起點。去年年末以來,北京是西城區、海澱區的部分學區房價格出現跳漲。21世紀經濟報導記者調查發現,在海澱區的一些熱門學區,部分房源的價格在一夜之間上漲了20萬。西城區此前也被曝出有單價40萬以上的學區房。

雖然僅是個案,但這種情況仍對市場情緒帶來不小的刺激,加之北京樓市交易量升溫,房價也出現加速上漲態勢。國家統計局的數據顯示,北京二手房價格環比漲幅,已從去年10月的0.4%,擴大到今年2月的1.2%。

此輪學區房的升溫,到底是因何而起?

“不上架”的房源

按照北京市小學入學登記時間,學區房交易的高峰期通常在每年的第一季度,但對於學區房的需求並沒有淡旺季之分。海澱區蜂鳥社區的一位住戶陳女士向21世紀經濟報導記者表示,常年有中介對該小區進行詢價,還經常有客戶在小區樓道裡自行張貼“購房需求”。

蜂鳥社區對應“一流一類”的中關村三小,是海澱區的優質學區之一。由於戶型小、總價相對不高,過去一年多來,該小區的房價經歷了兩次跳漲。

以40平方米左右的南向一居室戶型為例,2019年年中,該戶型的單價約為14萬元左右,一年後就漲到了15萬元以上。今年以來,同樣的房源單價已升至17萬元以上,相當於總價累計上漲了100多萬。

蜂鳥社區正是北京市住建委此次檢查的重點區域之一。陳女士說,去年以來,詢價的情況就異常多,導致業主不斷上調報價。即便如此,一些房源仍然受到爭搶,部分好房源在掛牌當天就被簽下,很多購房者感慨“手慢無”。

作為北京市的“教育高地”,海澱區的吸引力異塵餘生全市,一些重點區域的學區房歷來搶手。海澱區某重點小學的一名教職人員向21世紀經濟報導記者表示,此次學區房升溫,或許和二孩政策的放開有關。自2015年10月全面放開二孩政策以來,第一批“二孩”已經3到4歲,正是家長搶佔學位的時候。

她還表示,由於疫情及其他原因,很多家長意識到,短期內無法將孩子送往國外讀書,於是轉向國內的優質學區,同樣增加了對學區房的需求。近期一些國際學校的生源增多,同樣也是源自該部分的需求。

西城區的情況較為類似。在去年5月宣布實施多校劃片後,西城區的德勝學區和金融街學區的優質學區房一度迎來“上車潮”。此後雖然有所降溫,但到年末,這些區域的學區房交易再度升溫。

21世紀經濟報導記者了解到,在金融街片區的豐匯園、宏匯園等小區,雖然單價超過18萬元以上的房源早已從各大經紀機構的app上“下架”,但這些高價房源仍然可以參與交易。該區域的經紀人向21世紀經濟報導記者透露,在北京市啟動上述檢查之前,這兩個小區有不少單價超過20萬的房源成交,均價也高於去年。

相比於需求的增加,優質教育資源仍然有限。自2020年5月西城區宣布實施多校劃片後,北京市已經全面實施義務教育多校劃片政策。該政策雖然進一步促進了義務教育的均衡化,但對於優質學校所在的片區而言,升入同區域內學校的概率仍然明顯高於其他區域。

事實上,為避免學區房升溫對市場預期產生影響,北京市采取過多項措施。比如,在一些熱點學區,對中介機構掛牌價格進行限制。此外,在鏈家、我愛我家等經紀機構的APP上,北京市各個小區的歷史交易價格,也已無法查詢。

橫盤期結束

學區房的升溫,還與北京樓市升溫的大勢indivisible。

自2017年的“317新政”後,北京樓市進入了三年多的“橫盤期”。按照中原地產首席分析師張大偉的觀點,隨著限競房的大量供應和一些穩樓市政策的推出,北京樓市成交量受到限制,房價平穩,部分區域的房價還出現下跌。與其他城市房價穩步上漲相比,北京樓市的性價比逐漸凸顯。

2020年下半年,隨著疫情得到控制,前期積壓的需求開始釋放,並引發樓市整體升溫。

官方數據顯示,2020年北京二手住宅成交16.9萬套,同比增長16%,成交絕對水準及增幅均是2017年以來最高。今年第一季度,北京新房和二手房成交量均創下近幾年的同期高點。其中,3月的二手房成交量達到2.2萬套,接近“317新政”前的最高水準。

張大偉認為,學區房的升溫,既是這種大勢推動的結果,又在其中起到了一定的引領作用。兩者互相影響,共同推動樓市回暖。

其中值得注意的是,經營貸、消費貸等一批信貸資金的入市,成為樓市的推手。一位辦理信貸業務的金融機構工作人員向21世紀經濟報導記者透露,僅去年一年,他辦理的個人經營貸、消費貸規模就達一個億,其中絕大多數被用於購房。

今年以來,北京樓市調控的節奏驟然提速。政府頒布了多項文件,同時開展多輪檢查和約談,對樓市進行降溫。學區房、經營貸入市和租賃市場亂象,成為監管的重點。

事實上,今年北京樓市調控的起點,正是針對海澱區的學區房。

早在1月20日,海澱區房管局就約談了佔比較大的鏈家、我愛我家、麥田和中原地產等中介機構,並強調,要杜絕炒作學區房概念,穩定存量房交易市場秩序。2月初,北京房地產中介行業協會組織一些主要中介機構簽署承諾書,降低熱點區域看房頻次等。據21世紀經濟報導記者了解,其中的“熱點區域”,即是指海澱區的部分熱門學區。

此後,針對上述熱點問題,監管部門又啟動了多輪檢查和約談。

這一系列動作之後,學區房已有降溫跡象。記者在西城、海澱等區域調研發現,清明假期之後,一些熱門學區房的報價有所下降,經紀人在提及學區房概念時,表述也較為謹慎。據其透露,前來谘詢學區房的購房者數量並沒有明顯減少,但成交情況已沒有此前火爆。

張大偉表示,雖然見底企穩是主流趨勢,但作為購房杠杆最高的城市,北京樓市不太可能大幅升溫。在各項措施的影響下,短期內對學區房的需求還將保持旺盛,但其交易熱度以及對整體市場的影響,都將出現下降。

上海中考新政頒布20天:二手房熱度延續 學區房降溫

上海二手房市場熱度延續。

最新數據顯示,3月上海二手房成交套數在3.9萬套左右,延續了2月份的成交高峰,僅比1月份的4.4萬套少了幾千套。

與上海二手房市場成交居高不下相對比的一個現象是:學區房降溫了。與普通房源降價邏輯一樣,這一輪學區房降價也是從外環開始的。中環與內環的學區房依然客多房少,但價格跌幅也很明顯。

處於置換焦慮中的張歡對市場深有體會。最近,她因為看中的學區房都在降價,反而對是否入市變得糾結了。2020年下半年,上海出現結構性房價上漲,主要推手就是學區房。據不完全統計,2020年上海學區房漲幅普遍達20%以上。

張歡此前看中位於春申板塊的學區房景城湖濱晨韻,價格在2021年1月達到10.95萬元/平方米的峰值,3月份下降至10.32萬元/平方米。該小區掛牌價格在最近一周內環比下滑0.8%。

上海學區房降價有跡可循。3月16日,上海教委官方重申了2018年提出的“中考改革”,包括區重點高中名額分配等問題。教改新政一出,學區房應聲而落。

上海中原地產市場分析師盧文曦分析認為,從趨勢來看,儘管4月份有多個新盤入市,會稀釋二手房壓力,按照當前二手房掛牌量以及以往小陽春的市場表現來看,4月份仍有可能觸及3萬套甚至達到3萬套以上成交量。但從網簽均價來看,可能會呈現下降趨勢。

二手房市場持續火爆之下,學區房出現降溫。對此,盧文曦認為,學區房此前存在市場炒作,目前處於價值回歸階段,符合“房住不炒”的本源。與此同時,有業內人士指出,家長們購買學區房的邏輯已經改變。教改新政對上海學區房與二手房格局變化的推動,體現於人口流動導向的邏輯上。

降價中的學區房

張歡家住上海閔行區,去年底賣掉了一套房子,恰好遇上學區房猛漲,沒有置換成功。

一個現象是,位於上海閔行區的春申板塊,由於學區房加持,房價去年漲幅達到了50%。2020年12月-2021年1月這段時間裡,張歡手持600萬元現金,眼看著自己關注的房源每周都在跳價。到了1月底,上海祭出樓市調控組合拳;3月中旬,教改政策也頒布了。張歡的購房計劃也隨之擱置。

張歡之前看好的房源,無論是“老破小”還是次新房,每周都在下調價格。其中一套春申景城湖濱晨韻的房源,在3月20日經過業主將資料完善、重新上架之後,總價下調了21萬。而自張歡3月初關注該房源以來,總價已經下調了54萬。

同一板塊的萬科假日風景,一套大戶型房源自2月中下旬以來,降價了110萬左右。

張歡也留意到,黃浦區和靜安區的學區房在3月中旬新教改政策頒布後放盤數量依然不多,但價格也有下調。比如靜安晶華園,最近只有一套房源掛出,單價從3月初的22萬元/平方米左右,下降到4月初的17萬元/平方米。這或許反應了學區的變化與趨勢。在學區房必買的前提下,張歡陷入了是否要置換板塊的焦慮中。

此外,中介和房東聯手抬價的行為並沒有消除。4月7日,林雨剛選了一家中介掛牌獨家房源,並簽了對賭協議,掛牌價格比同小區最新一次成交價高3個點。願意與房東對賭的中介還不少,開價從1個月對賭5000到3個月對賭1萬元不等。

部分中介門市業務員認為,目前上海二手房整體帶看量在下降,處於樓市調控博弈期與中考新政消化期的雙重壓力下,部分高溢價學區房房東的心態比之前降低了不少,把房子拿出來賣的同時也降價了,但價格下調還處於試探階段。比如濰坊、梅園等板塊,成交價從高位的12萬元/平方米左右,略微下調到11萬元/平方米左右。正如林雨所言,“一漲就漲300萬,一降才降30萬”。

在這樣的背景下,上海二手房市場成交量並沒有下跌。華東其他熱點二線城市如南京、杭州,由於沒有相關新政頒布,學區房漲勢更是不變。以杭州為例,3月下旬,杭州文瀾小學學區房中國鐵建國際城,一名業主本想出手一套房源,但並沒有很著急的心態,隨後5天內掛牌價直接漲了200萬。

學區房邏輯生變

張歡的心理變化,充分反映了學區房漲跌對買家心態的影響。不少家長已經不再強求第一梯隊的學區房,而是退而求其次,尋求既有好學校、片區發展前景也相對好的學區房。一方面有資金上的考慮,另一方面,教改新政頒布改變了家長對學區房的認知邏輯。

反觀上海2019年頒布的民辦學校搖號政策,是一次影響巨大的教改,這一政策加重了家長們對小學學區房的關注。但今年3月中旬頒布的教改新政,對2020年之後的公辦初中學區房,沒有太大邊際影響,也對二手房格局沒有太大的影響。

不少家長認為,2019年的民辦學校搖號政策,對於在2020年家有小孩入學的家長決策產生一定影響。比如,很多本來要報頂級學校的生源,家長出於“對不確定性風險的規避”,選擇了回流對口公辦學校。

值得一提的是,在2018年整體市場下滑的時候,上海學區房價格仍然堅挺,抗跌性明顯;家長們對於學區房在教育上的“保底”心態,導致2019年上海樓市進入緩慢復甦階段的時候,學區房開始領漲;2020年4、5月份,上海二手房整體上揚。

21世紀經濟報導記者採訪的部分學生家長認為,2019年之前的學區房是“學校學區房”,或者叫“小學學區房”,上好的小學,其實是為了考民辦初中。如今,上海再次強調“中考改革”政策,家長們開始跳脫“小學學區房”概念,轉而尋覓“片區學區房”,尤其是九年一貫製的學區房。這也是張歡在選擇學區房的時候,更看重片區房價趨勢的原因之一。

因此,業內人士認為,真正意義上的第一梯隊的學區房,對二手房市場影響不大。綜合房價數據來看,2020年上海上漲較快的學區,很多都不是真正意義上的第一梯隊學校,而是在好學校的基礎上,有著人口流入、產業支撐等對片區發展利好因素更多的學區房。這也在一定程度上擴大了二手房快速上漲的通道,而學區房則進入了價值回歸的周期。

深圳:學區房“雞娃”、投資兩不誤

“無論什麽時候,深圳的學位房都是硬通貨。父母總會努力給孩子創造優質的教育條件,而整個市場也必然有更多的家長來買單。”

林琳是一名深圳南山區優質學位房的業主,她剛剛購入了一套1500萬元的學位房,這是她的購買邏輯。

在深圳,像林琳一般的學位房業主有許多。

深圳是一座年輕的城市,在基礎建設中依然有需要繼續改善的地方。體現在教育上,就是深圳的學位常年緊張,也使得優質學位房的稀缺性進一步凸顯。當教育與住房兩者相疊加,對市場要素敏感的深圳人總能夠通過價格和價值的體現來尋求動態平衡,這也使得深圳的學位房價格在近年來一路領漲。

與此同時,官方為了平抑學位房的熱度,近年來一直在不斷頒布相應的政策。例如,已經開始逐步施行的大學區製,就被寄予均衡教育資源的厚望。

近期,深圳龍華區教育局修改“大學區”積分入學辦法,文件要求以“均衡教育資源、距離相對就近、主乾道路為主”等原則進行學區劃分,實行單校劃片與多校聯動的學位調劑機制,實現片區內教育資源均衡共享。

深圳的學位房格局,會因此而改變嗎?

“雞娃”

優質的學位房能夠讓家長肯定並且買單,其本質還是在於學習成績優秀,而且的確已經形成了良好的學習氛圍。

一位曾經在寶安區某普通學校任職,後調入市重點學校的老師告訴21世紀經濟報導記者,“我能夠感覺到整個環境都不一樣。我們現在無論是家長或者是老師,每天腦子裡面都是成績,都很重視。”

在這種氛圍的驅動下,家長不僅要自己努力,賺夠買優質學位房的錢,也要花重金為孩子的教育做打算,不能夠為學校拖後腿。畢竟成績的好壞與房價的表現很大程度上是呈現正相關的。

吳明新婚不久,但她已經焦慮於學位房的事情了,儘管她現在的房子也帶有學位,但她並不滿足,她要最好的。“教育資源確實很重要,砸鍋賣鐵也要買。要最好的,百花、實驗、園嶺。”

劉榮的孩子才不到兩歲,但他也已經在為以後做打算了,開始在深圳尋覓合適的學位房。

他分享了一個故事:龍崗的一個小區對口的學校去年衝進了全市的前20名,許多羅湖、福田的家長們發現了這個學校,考察了對應的小區,“成績這麽好,前不久房價才五萬多,買買買,現在已經是七八萬的價格了,漲得非常猛。”

在深圳這座城市,這樣的例子比比皆是。但凡有黑馬學校跑出來,或者有小區突然好運被分配到優質學校的學區內,價格可能在短時間內跳漲。

李葉是羅湖片區的一名中介,他所在的區域正經歷了這樣的魔幻故事。

羅湖區的集浩大廈,樓齡已有25年,近期因為羅湖學區的調整,集浩大廈從普通學區被劃入優質學區,一兩天之間,集浩大廈44平方米的小戶型掛牌價從260萬跳漲至320萬,“除了部分還沒了解市場的,大部分掛牌中業主都調價50萬以上。”李葉指出。

李葉舉例說,“真正好的學位房永遠不缺購買力,漲得最快,也最抗跌。深圳的國城花園是全深圳單價最貴的小區,它帶百花學位,單價二十萬起。

正因為深圳學位房的價格堅挺,許多家長入手學位房,都不僅只是為了孩子的教育而考慮。在21世紀經濟報導記者採訪的六位來自南山、福田乃至龍華的家長中,買入學區房的緣由中,投資是被高光的詞。

“學位房本身就兼具投資價值和給小朋友創造好的教育條件的功能,這無法否認。深圳的學位房一直都是很火爆的。”一位福田區的家長表示。

教育歸教育,房子歸房子

造就深圳學位房火爆的原因,本質在於深圳的學位需求活躍,而供給較為緊張,優質的學位房更是稀缺。

去年年底今年年初,深圳福田區、羅湖區都曾經發出2021年的學位預警,其中,福田區預計小一學位申請相對集中的片區為福田南、園嶺、荔園、百花、梅林、石廈、新洲、香蜜湖等。

福田區在2020年的學位預警中曾指出,根據調研,預計2020年申請公辦小一學位約有2萬人,申請公辦初一學位約有1.45萬人。福田區現有公辦學校能提供小一學位1.3萬個,學位缺口為7000個;提供初一學位1.2萬個,學位缺口為2500個。

由此看來,深圳不僅是優質學位房稀缺,就連普通的學位都不一定能夠有十足的保障。這種背景下,增加學位供給似乎是破題的思路。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析稱,如果不增加優質學位供給,而名校在生源、師資和管理上的優勢又很突出,就很難改變大家對名校的追逐。他指出,只要教育質量不均衡存在,就會有優質學位和其就近對應的建案之間的聯繫,學區房熱就會存在。

李宇嘉續稱,問題也不是增加供應就能解決的。因為,不管教育資源如何供應,總有優中差劣的區別,不可能所有學校的教育質量都一樣。解決學位房熱,除增加學位供應,增加教育投入外,還應該著眼於本質問題,即如何“讓教育歸教育,讓房子歸房子”。

就如一位深圳家長在接受採訪時表示,“深圳家長除了雞娃,想的還是投資,雞娃都雞得不純粹。”深圳的學位房,被太多的因素所裹挾,教育與住房之間,沒有明顯的分野。”

不過,雖然有許多的家長在為深圳的學位房焦慮,但也有小部分的家長不願被這樣的體系驅動。許星是一家企業的中層管理者,她的買房思路以及教育理念,都和焦慮的深圳家長們顯得有些格格不入。

她的孩子已經快到了要上小學的年齡,但她不會追逐頂級學位房。“買的房子帶的學位也還算不錯,我不想要自己太焦慮。我覺得深圳的氛圍還是跟北京有比較大差別,大家還是更想要逼自己。雞娃有時候並沒有用,成年人要很清楚自己的能力邊界線。”

(應採訪者要求,文中張歡、林雨均為化名)

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