廈門：首個頒布“限售令”城市價跌量增待“解禁”

每經記者 唐潔 每經編輯 魏文藝

在全國範圍內，廈門是率先推出 “限售”政策的城市。

自2017年3月25日起，廈門開始執行新規：居民新購買住房，需在取得產權證後滿2年方可上市交易。這意味著，到今年3月25日廈門首批限售房源即可解禁入市。

近日，《每日經濟新聞》記者調查發現，與去年下半年進入冰凍期形成反差，今年開年以來廈門樓市出現回暖跡象，開發商推盤速度明顯加快，新房供應有較大幅度上漲。如3月份，廈門有9個重點項目開盤，多項目開盤去化情況可觀。當月廈門商品住宅供應面積達8.52萬平方米，環比上漲238%；商品住宅成交面積10.96萬平方米，環比上漲213%。

安居客研究院房產分析師吳寅向分析認為，廈門二手房成交量創兩年來新高，真正有住房需求的客群開始重新佔據上風，且所佔比例隨著時間的推移越來越大。而這部分客群對於房產的主要訴求是住，而非投資。這就使得，當所謂的“解套”房源到期後，並不見得會流向市場。

近一年來廈門二手房價格走勢 數據來源：安居客 製圖：每經鄒利

二手房市場表現搶眼

2017年3月份限售新政頒布以後，廈門二手房成交量近乎腰斬。2017年4月，二手房成交3830套，而這一數據在新政頒布前夕的3月份達到7000套左右。去年下半年，廈門樓市迎來寒冬，建案降價、虧本銷售的消息不斷傳出，萬科在廈門的項目甚至一度被推上熱搜榜。

不過，近來廈門的房地產市場回溫跡象明顯。新景祥廈門市場研究中心數據顯示，廈門二手房市場刷新近兩年來新高，3月份全市二手住宅成交量達到4433套，環比上漲154%，同比上漲388%；成交面積為425879平方米，同比上漲384%。1至3月全市二手住宅累計成交9345套，成交面積90萬平方米。

二手房成交量大幅增長是否與近期廈門兩年限售政策到期有關呢？

《每日經濟新聞》記者注意到，從購房簽訂合約到取得不動產證，再到不動產證滿2年後才可上市交易，意味著不少房源從購買到售賣需要“凍結”4年左右時間，實際可供入市的房源並不多。

吳寅認為，進入4月份之後，成交的房源中，真正有住房需求的客群開始重新佔據上風，且所佔比例隨著時間的推移會越來越大。而這部分客群對於房產的主要訴求是住，而非投資。這就使得，當所謂的“解套”房源到期後，並不見得會流向市場。

再者，即便當時被套牢的投資客硬撐到了今日，按照當前的市場行情來看，這部分投資客也不一定會拿出來售賣，因為如今的二手房價比之2017年3~4月時至少跌了20%~30%。同時，現階段市場行情不錯，有著企穩向好的預期，這部分房源更希望能再往回漲一些，以盡量減少損失。

土地市場方面，3月22日廈門迎來今年首場土拍，吸引了眾多龍頭房企前來競拍。最終由中南和首創、翔發聯合體分別以26211元/平方米及 25209元/平方米的樓面價奪得翔安南部新城的兩宗地塊，雖然價格與周邊“地王”還有一定差距，但相比2018年出讓翔安地塊在價格上已有不小反彈，可以看出開發商對於廈門房地產市場預期重新走高。

圖片來源：新景祥廈門研究中心

新房去化冷熱不均

首場土拍過後，新房市場也迎來一波開盤潮。3月份廈門有9個重點項目開盤，開發商推盤速度明顯加快，供應與成交有較大幅度上漲。

對此業內人士認為，成交大漲原因一方面是由於每年2月份一直是成交低谷，3月份漲幅較大也在情理之中；另一方面，樓市迎來“小陽春”，有明顯的回暖跡象，買房人的觀望心態有所改變。

不過廈門新房市場成交均價仍在下跌，同時庫存較去年明顯增加。數據顯示，受整體成交結構影響，一季度成交均價環比下跌12%。調控周期下近24個月平均去化僅7.4萬㎡，同比2018年全市庫存去化周期約87個月增長至103個月，庫存去化壓力加劇；其中新房可售余量175萬平方米，按近12個月平均去化6.27萬平方米計算，可售庫存去化周期需28個月，同比2018年末增加了8個月。

圖片來源：新景祥廈門研究中心

3月份，廈門8個項目9次開盤，除個別項目基於入市產品的提升有小幅漲價外，大部分項目仍處於讓利促銷狀態。但從去化情況來看，不同項目之間的去化率差別較大。

如3月9日開盤的翔安金茂悅，開盤價格與上次開盤（2018年10月26日，首推出2#、 6#、8#高層，折後均價26850元/平方米）的價格相比再次下調，但因區位優勢較弱，去化當天去化僅13套。

保利叁仟棟壹海裡3月兩次開盤，去化差異明顯。3月8日開盤的去化率達到61%；3月23日再次開盤，優惠力度基本持平，但去化率卻降至10%。

廈門某建案項目 圖片來源：每經記者 唐潔 攝

而特房萊昂公館憑借價格優勢吸引剛需客戶，3月29日推出的92套房源當天即售罄。

值得注意的是，也有建案價格出現小幅上調。位於集美新城片區的國貿天悅，3月份的開盤價格相比上一批次（2018年8月18日，推出8#樓高層，均價35000元/平方米）上漲了3000元/平方米。

新景祥廈門研究中心總經理張建向《每日經濟新聞》記者表示，價格因素對建案去化影響明顯，今年整體的去化情況比去年理想，做了促銷策略的高性價比建案會比沒有折扣的建案去化更快。他預測，隨著購房者逐步結束觀望，房企信心逐漸恢復，預計二季度起廈門土地市場將在平穩中持續向暖發展。