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韓會師:賣掉股票買房子好不好

  文/新浪財經意見領袖專欄作家 韓會師    

  2015年股市暴跌之前大約1個月,筆者曾寫文章建議大家賣掉股票買房子。當時,在“上證破萬不是夢”的市場氛圍裡,好多朋友笑話筆者膽子太小。

  後來只有兩個朋友給筆者留言,說他們看了我的文章後賣掉股票買了房子,事後有種死裡逃學生的感覺。

  截至8月底,上證綜指年內漲幅約10%。這個漲幅在全世界絕對算大的。同期道瓊斯指數基本持平,標準普爾500指數漲了8%,英國富時100、法國CAC40指數、德國DAX指數、日經225指數等則都是下跌的。飆升的只有一個納斯達克,漲了大約30%。

  很多朋友在最近兩年的股市上漲過程中也已經成功從2015年的套牢狀態中解脫出來,不少人更是在今年4月以來的反彈中狠狠賺了一筆。可喜可賀。

  但當前的經濟形勢無疑比2015年還要差,而且在可預見的未來,較低的經濟增速將是常態,這令不少朋友覺得手中的股票有些燙手。

  相比而言,房價最近2年整體比較平穩,部分一線城市的部分區域實際成交價甚至有所下跌。有朋友詢問,現在是不是一個新的賣股票買房子的機會。

  先說結論。筆者認為,一般的居民住宅樓作為財產保值的手段還可以,但幾年內掙大錢的概率比較低。如果不是著急結婚或者娶兒媳婦,在地產投資上最好謹慎一點。至少在未來3、5年要十分慎重。

  房價的上漲說到底取決於資金的持續投入,只有不斷有新資金入場,同時不能出現大規模拋售,才能確保價格上漲。而新資金主要是兩個來源:一個是個人收入;一個是銀行貸款。

  其中個人收入是根本,它決定了購房者能夠負擔的首付規模以及月供的最大額度,銀行貸款規模很大程度上取決於銀行對購房者收入水準的評估。

  對於絕大部分購房者來說,收入來源主要是工資。這其中既包括自己的工資,也包括可動用的親屬的工資。

  2018年樊綱教授提出“六個錢包”概念,引起極大社會關注。其實,絕大部分80後應該很清楚,2010年左右貸款買房子的人就已經開始動用“六個錢包”了。

  到了2015年左右,大部分人的“六個錢包”可能已經見底了。所以,一旦銀行提高首付比例,購房需求立刻就會受到壓製。這也是為什麽2010年以來,首次購房的年輕人所購戶型越來越小的原因之一。

  除非購房者的收入水準能夠保持比較快的增長,否則,將來湊齊首付都會是個不小的問題。

  但在可預見的未來,我們很難對收入水準的提高給予樂觀預期。

  改革開放以來,無論是國民經濟的增長還是個人收入水準的提高,主要的支撐力量有兩個。一是急劇擴張的對外貿易;二是持續推進的城鎮化進程帶動的超大規模投資。但這兩大支柱未來一段時間都會面臨較大問題。

  外貿的黃金時代已經過去。

  我國早在1998年就廢除了福利分房政策,但房價真正漲起來要等到2001年入世之後。因為住房市場化改革初期,我國面臨的是嚴重的產能過剩問題。1998年的商品庫存規模大約佔到GDP的一半。當時,全國面臨的問題是工廠東西賣不出去,發不出工資,大量工人下崗。CPI和PPI都是同比下跌的,也就是全國處於通貨緊縮狀態。

  當時還在對外經濟貿易大學做教授的著名歌手劉歡寫了一首至少在當時很有名的歌《從頭再來》,講的是工人下崗再就業問題,還獲得了“五個一工程”作品獎,40歲左右的人幾乎都聽過。在這種嚴峻的形勢下,炒房子這個概念還遠遠沒有進入民眾的大腦。

  2001年底入世之後,世界市場很快消化了我國的過剩產能。入世僅僅1年後,我國就擺脫了通貨緊縮狀態。2003年CPI同比漲幅達到3.2%,比2002年高了3.6個百分點。

  外貿的快速發展帶來了大量的輕工業就業崗位,也迅速催生了一批先富起來的人。同時,為了促進外貿的發展,各地大規模推動基礎設施建設,這又給國內重工業開拓了生存空間,部分解決了(只是部分)重工業部門的產能過剩問題,同時也促進了重工業部門工資水準的提高。   

  百姓手裡有錢是買房子的前提,入世之後的經濟快速擴張,居民收入水準的快速提升逐漸為房地產市場的繁榮打下了基礎。

  但次貸危機爆發後,由於全球經濟復甦緩慢,我國的出口持續面對較大的壓力。2002-2008年,我國出口的年均增速高達 27%,而2009-2019年的年均增速只有5%,還多次出現負增長,2019年的增速只有0.5%。

  再考慮到逆全球化勢力的干擾,未來我們很難對出口市場寄予太高期待。這也就意味著我國服務於全球市場的諸多產業鏈將面臨產能過剩的嚴峻考驗。能否維持生存的問題已經很嚴峻,更不要提漲工資了。

  城鎮化速度將大大放緩。

  城鎮化促進了大規模的基礎設施建設和房地產市場的發展,進而帶動了鋼鐵、煤炭、化工、機械製造、建材等一系列相關行業的擴張。這些行業的就業隨之增加,薪資上漲,進而促進國內消費和購房能力的提高。

  城鎮化進程一旦慢下來,基礎設施、房地產、輕重工業的投資速度就難以得到保障,一系列行業的產能過剩問題就會凸顯,從業人員的收入隨即就會出問題。

  根據統計局數據,2019年,我國城鎮化率達到了60.6%,社科院預測到2035年將達到70%。也就是說在未來的16年裡有望再提高10個百分點左右。而在2004至2019年的16年裡,我國城鎮化率提高了19個百分點。

  城鎮化速度下降一半,可以想象將對與大興土木密切相關的行業產生多大衝擊。

  更要命的是。地方政府的融資能力已經遇到了瓶頸。地方政府搞基建的錢一部分來自賣地。但搞基建是會上癮的,賣地的錢不夠了怎麽辦?只能是找銀行,或者是走其他通道,但其實最終的錢大多還是來自銀行,這主要通過各種融資平台操作。基建越多,政府負債也越嚴重。

  從2018年監管部門大力清理影子銀行開始,地方融資平台的資金鏈就大幅度收緊。近年來,財政部等部委頒布了一系列法規約束地方政府通過企業平台融資(也就是地方政府隱性債務),這會嚴重限制地方政府的投資能力。

  總體來看,未來一段時間,外貿和投資這兩個驅動經濟的引擎都很難全力運轉,大量企業面對的是如何活下去的考驗,給員工漲工資挺難。

  再說銀行貸款。

  根據BIS的統計,截至2019年底,中國非金融企業部門的債務餘額約為148兆人民幣,而2007年底,也就是次貸危機爆發,但尚未演變為全球金融海嘯的時候,我國非金融企業部門債務餘額約為25兆人民幣。

  在過去的十幾年裡,伴隨經濟增速和企業盈利能力的逐步下降,企業債務規模卻增長了大約5倍,這很明顯是不可持續的。我們從公開媒體上也不斷看到大型企業,甚至曾經的全球500強企業(其中不少是國有企業)資金鏈斷裂甚至走到破產境地的報導。

  市場化改革的一個重要內容就是打破剛性兌付,無論是國有企業還是商業銀行,都需要經歷這個過程,雖然很痛苦,但卻是必經之路。從《關於加強國有企業資產負債約束的指導意見》、《關於進一步做好“僵屍企業”及去產能企業債務處置工作的通知》等政府文件,到對包商銀行、錦州銀行等一系列問題銀行的風險處理上都可以很明顯地看出政策層面的決心。

  在打破剛兌的過程中,一方面銀行的信貸投放能力會因壞账的激增受到抑製,另一方面破產企業的增多也會相應降低相關地區居民的收入水準,增大住房貸款的風險。此時銀行的策略可能是提高首付要求,但這樣會進一步降低民眾的貸款能力。

  我們現在再來看政策層面對房地產投機的嚴厲態度,可能就會有點不同的感受。“房住不炒”絕不僅僅是為了保護居民消費能力,也絕不是很多朋友以為的權宜之計。

  在經濟增長難度增大的背景下,由於實體經濟投資預期收益不高,各類資金湧入房地產市場投機的動力會很強,次貸危機爆發後,這種情況在我國很普遍,在江浙一帶尤為顯著。     

  如果不通過“房住不炒”來抑製投機,面對上漲的房價,大量風險承受能力較弱的工薪階層也可能被卷入炒房的大潮中。即使只是用來自住,高房價也會極大加重其經濟壓力。

  但未來幾年,甚至整個十四五期間,產能過剩行業的大幅度調整可能都是一個必須面對的問題,大量靠薪水支付首付、支付月供的人可能面臨收入水準大幅下降的風險,隨之而來的可能就是大範圍的房貸斷供。

  房價和股價很像,屬於典型的邊際定價。一個小區裡剛剛成交的一套房子的價格馬上就會成為整個小區的價格標準。在只有1、2個人賣房的時候影響不大,一旦急於出售的人比較多,房價很容易暴跌,這就可能導致中低收入者多年積蓄甚至是幾代人積蓄毀於一旦,無論是對於個人還是對於銀行體系,都是難以承受之重。

  所以,“房住不炒”不僅僅是在保護民眾的消費能力,也是在盡力避免在產業結構大調整過程中,房地產市場的劇烈波動給金融和社會穩定帶來過大的衝擊。

  面對百年未有之大變局,我們的經濟結構調整需要一段較長的時間,在目前的經濟形勢和政策環境下,炒房掙錢的難度比過去大了很多。

  (本文作者介紹:建信金融資產投資有限公司研究主管。)

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