多省規範房東租金個稅，對房東、租客影響有多大

為了規範個人出租房屋個稅征管，近期雲南、湖南、河北、黑龍江等省份稅務部門先後發布公告，明確了住房租金實際稅負低至0.5%~1%。其中，雲南、黑龍江明確為0.5%。

多位財稅專家告訴第一財經，房屋租金個稅負擔較輕，1000元租金房東最低只需繳納5元個稅。不過，房東出租房屋除了繳納個稅外，還需要繳納增值稅（1.5%）、房產稅（4%），因此總體來看租金實際稅負在5%左右，有些采取綜合徵收的地方稅負更低。

但是，實踐中由於征管難度大、房東主動申報意願低，租客也不願房東將稅負轉嫁給自己，實際交稅的房東並不多。此次地方規範個稅征管，短期也難以改變這一現狀，對房東、租客影響較小，即便房東全額交稅並轉嫁給租客，漲幅應在5%左右。

租金個稅征管規範

房東獲得租金收入屬於財產租賃所得，需要依法繳納個稅，目前對個人出租住房實施10%優惠稅率，而非住房依然為20%的法定稅率。

為進一步規範個人出租房屋個人所得稅的稅收征管，促進房屋租賃市場健康發展，近日國家稅務總局雲南省稅務局發布《關於個人出租房屋個人所得稅徵收管理有關事項的公告》，重申房東需要繳納個稅。其中對目前普遍採用的核定徵收，明確了租金收入按5%核定應納稅額，住房減按10%稅率徵收個稅，實際稅負為租金為0.5%。

河北、黑龍江、湖南等地也曾發布類似公告。其中，湖南、河北在租金個稅核定徵收上，由市州稅務局按租金收入的5%~10%核定應納稅所得額，住房減按10%稅率徵收個稅，因此實際稅負0.5%~1%。

中國政法大學施正文告訴第一財經，租金個稅有據實徵收和核定徵收兩種方式，前者允許房東在稅前扣除修繕房屋等支出後來納稅。但實踐中房東較少獲得合法、準確的成本費用憑證來扣稅，不能準確計算住房租賃成本費用。因此採用核定徵收，目前各地核定比例很低，優惠力度較大，因此租金實際個稅負擔較輕。

“從上述地方公告來看，住房租金0.5%~1%稅負並沒有增加房東負擔，跟以前相似。”複旦大學經濟學院稅務專業學位行業導師汪蔚青告訴第一財經。

按照現行法律，個人出租房屋不僅要交個稅，還需要繳納（租賃合約）印花稅、增值稅、房產稅、城鎮土地使用稅等。不過為了支持租賃市場發展，2008年財政部 稅務總局頒布了優惠政策，免征印花稅和城鎮土地使用稅，增值稅稅率降為1.5%，房產稅稅率降為4%。

施正文表示，由於出租住房租金涉及稅費較多，一些地方直接將這些稅費打包採用綜合徵收率，一般在5%左右。

近些年為了減輕納稅人負擔，2019年至2021年底所有地方均減半徵收包括房產稅在內的“六稅兩費”，個人出租住房的房產稅稅率因此降為2%。一些地方給予了更加優惠的個人出租住房稅收綜合徵收率，比如深圳對月租金低於10萬元的個人出租住房，徵收率為2.5%（房產稅2%、個稅0.5%），北京同樣為2.5%。

實際交稅較少

施正文表示，長期以來房租租金納稅很難收，因為稅務部門掌握不了租房等信息，而且向個人徵收難度也較大。而房東不懂如何交稅，或者不願交稅。

汪蔚青認為，目前老百姓錯誤地認為不要發票則不需要交稅。房客很少會向房東索要發票，如果索要發票這部分稅負可能轉嫁給租客，因此房東主動申報納稅較少。而稅務部門也很難全面掌握租房相關信息以及數據真實性，因此征稅難度大。

隨著政府部門信息共享，數字政府加快推進，以及公民納稅意識逐步增強和征管能力提高，長期來看房東主動申報納稅將增多。

施正文認為，目前針對房東的個人住房租金個稅優惠政策力度較大，這也使得專門從事投資房產出租的人稅負較輕，不利於個稅公平。因此個稅制度改革應該進一步深化，可以考慮將租賃所得納入綜合所得，加大個稅調節力度。