本報記者 晏耀斌 昆明報導
在錯過了上一輪赴港IPO後，海倫堡中國控股有限公司（以下簡稱“海倫堡”）10月底再次向港交所遞交上市招股書。
海倫堡招股書的募資投向之一昆明海倫堡中央廣場，地處昆明市西山區3號片區，東臨西園路，南臨丹霞路，西臨近華浦路，北臨人民西路，屬於昆明市二環內的核心地段。
截至目前，海倫堡中央廣場項目僅僅獲得了3號片區共10個地塊中的3個。10月25日和28日，海倫堡在圍擋其他還沒有取得土地使用權證的地塊時，與業主昆明食膳生藝商業善業綜合樓方面發生了衝突。
一級開發、提前施工、低價拿地等一系列操作讓海倫堡既處於資金緊張的壓力之下，也讓海倫堡置身於拿地的不確定風險之中。
招股書載明，海倫堡僅2018年上半年的淨債務權益比例為103.1%，償債壓力讓海倫堡急需通過資本市場獲得融資。
低價拿地存疑
擬打造海倫堡中央廣場的昆明市西山區3號片區，由海倫堡全資子公司昆明寶華房地產有限公司（以下下稱“寶華房產”）投資15億元承擔土地一級開發，歷時4年而未成。
3號片區共10個地塊佔地近300畝，其中4、5、7號地塊總計108.38畝土地被拆分後於2018年3月7日到16日掛牌出讓，掛牌起始總價為12.2億元，3塊地的樓面價分別為3299元/平方米、2806元/平方米和2791元/平方米。而3號地塊周邊二手房均價已經鋼彈15000元/平方米。
這個價格創下了昆明市今年最低樓面價。公開資料顯示，2017年8月中海地產拿下的東白沙河地塊樓面價為11519元/平方米，而同樣在西山區2018年土地出讓的樓面價均在1萬元/平方米以上。
對於掛牌價格的依據，昆明市國土資源局王局長接受《中國經營報》記者採訪時表示，市局只是接受掛牌委託，在符合淨地要求下進行掛牌，至於價格問題要問西山區政府。而負責3號地塊征地拆遷的昆明市西山區城市更新局負責人在截至發稿時並沒有回復記者的書面採訪。
掛牌結束，寶華房產以12.2億元底價拿下土地。截止到11月27日，掛牌的3個地塊毛坯住宅銷售均價為15000元/平方米，精裝修均價18000元/平方米。
相比海倫堡中央廣場的高房價，寶華房產給出的每平方米900元的拆遷補償遭到了拆遷戶的抵製。昆明食膳生藝商業綜合樓就位於3號片區，建築面積5000多平方米。相關影片顯示，10月25日和28日，由寶華房產參與、西山區棕樹營街道組織的強拆，一度夾雜著砸門、架雲梯、潑汽油等多個場景而成為仇和落馬後舊城改造中的一個特例。
之後，昆明市警察局西山分局以“阻礙圍擋施工”於10月26日拘留8人和10月28日強製帶走13人，而海倫堡則以“海倫堡中央廣場”的名字將未獲得土地使用權證的土地圍擋，圍擋裡面則是強拆留下的滿地玻璃碎片和被砸爛的門窗。
一拆遷戶表示：“我沒有額外的要求，只希望拆遷不要暗箱操作，依據統一標準進行補償，並依法拆遷。”拆遷停滯1個月後，棕樹營街道辦一張姓副主任接受記者採訪時表示，接下來將依法拆遷。
土地內定曝光
低價摘牌的謎底很快揭曉了。“開發商先期參與一級開發並內定二級開發，是房地產行業潛規則。”當地一開發企業負責人表示，只是海倫堡中央廣場項目的土地“內定”過於明顯。
昆明市國土資源局於2018年2月24日公開對4、5、7號地塊進行掛牌，報價時間為2018年3月7日到16日。然而，在海倫堡中央廣場售樓處，記者看到昆明市規劃局已經於2018年3月15日向寶華房產發放了建案建設工程規劃許可證。
土地還未摘牌，寶華房產已經獲得開發相關的許可證，昆明市國土資源局王局長表示不知情。昆明市西山區國土資源分局土地利用科負責人認為，只有拿到了土地使用權證後才能發許可證。“不過，這不是我們國土資源局的問題，這事應該問規劃局。”
昆明市西山區規劃分局一吳姓負責人在查詢檔案後表示無法回答這個問題，“需要請示後回答”。截至記者發稿，該負責人並沒有按約回復“先辦證後摘牌”這個問題。
根據掛牌交易細則，競得人在簽訂土地成交確認書後30日支付土地成交款的50%，6個月內付清全部成交價款，全部地價款交清後30日內交地。寶華房產、國土部門均未回答地價款支付請款以及土地使用權證辦理時間。
但寶華房產於2018年4月24日已經獲得了昆明市規劃局頒發的項目建設用地規劃許可證。隨後，包括其他7塊未經出讓的土地被寶華房產以海倫堡中央廣場的名義圈佔起來，昆明百萬平方米項目的行銷廣告接踵而來。
海倫堡中央廣場所在地的棕樹營街道辦主要負責征地拆遷，街道辦一副主任接受記者採訪時表示，提前發證可能是因為有回遷房，政府要考慮民生。“如果寶華房產通過摘牌沒有拿到地怎辦，我不知道。”
海倫堡“風險”
儘管海倫堡位居中國房地產企業50強，但因其選擇低端路線而被同時期成立的恆大等房企甩在身後。海倫堡招股書顯示，其土地儲備戰略性地分布於一二線城市或其認為具有高增長潛力的城市。海倫堡計劃堅持區域深耕投資策略，並繼續提高在現有市場的地位，以擴大在全國的市場份額及品牌知名度。
2014年，海倫堡掌門人黃熾恆認定房地產行業已經過了黃金時期，進入困難期，選擇放棄高端路線，轉向中山、江門、四會、肇慶、惠州、長沙、武漢、西安等二三線城市，大量涉足舊城改造以圖低價拿地。
由於一級開發長時間佔用資金，導致海倫堡資金緊張，而寄望於通過一級開發獲得低價土地，則又面臨拿地不確定風險。招股書顯示，海倫堡在2015年、2016年、2017年及2018年上半年的淨債務權益比例分別為128.0%、69.4%、83.4%、103.1%。
與此同時，2015年、2016年及2017年末，海倫堡的營收分別為98.02億元、142.27億元、143.55億元，與中國房企10強動輒千億級的銷售，差距越來越明顯。
海倫堡中央廣場是海倫堡入滇的第四個項目，也是海倫堡多年來扎根二三線城市並熱衷於舊城改造中的一個案例。而去年底，在土地還未完成整理時，海倫堡已將3號片區圍擋，並在牆體廣告打出海倫昆明，顯然海倫堡對3號片區志在必得。業內人士認為，其他並沒摘牌的土地，對於海倫堡來說仍面臨著不確定風險。
這樣的風險並非僅僅存在於海倫堡中央廣場。招股書資料顯示，海倫堡有10家項目公司在取得所需的許可證前，就已開始違規開發；有10家項目公司偏離建築工程施工許可證制度；另有11家項目公司偏離建築工程規劃許可證範圍。
海倫堡再度衝刺IPO依然困難。經多次聯繫，截至發稿，海倫堡方面並未回應記者的採訪。中國經營網 晏耀斌
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