城市化進程中的產城交融

園區孵化城市

在新中國成立後，中國開始進入了工業化的早期階段。與英、美等國不同，中國的早期工業化進程並非來自社會資本，而是基於計劃經濟下由國家資本推動、覆蓋全國主要節點城市、以國防工業及其配套產業為核心的工業布局。比如，“一五時期”，在蘇聯援建下，中國首期就上馬了156個大型工業項目。

這些項目一部分落子於當時工業基礎較好的北京、上海、哈爾濱、長春、沈陽、保定、武漢等城市，另一部分基於地緣戰略和軍事考慮，布局在相對落後的西北地區。

項目落地的過程中，除了幾個大城市具備與基礎配套能力外，絕大多數城市建成區小、配套能力不足，很難滿足勞動密集型工業的生產性消費和生活消費。於是，除了建設主廠區和上下遊配套產業區外，還要在生產區附近建設住宅、商業、休閑娛樂、教育醫療等相關生活功能區。

這就形成了中國最早的產業園區形態：園區辦社會，園區造城市。比如，蘭州石化、蘭州煉油廠就是典型的例子，時至今日，他們已與蘭州老城區連為一體，且自成體系，成為蘭州城市的重要組成部分。

這個階段，園區與城市密不可分，也可以說園區推動著城市的孵化和成長，甚至某些時候園區在當地經濟和政治的話語權要超過政府部門的影響力。從本質來看，這種情況一方面來自於經濟體制的影響，另一方面，也是快速工業化之於城市化在太空上的體現。

城市分離園區

不過，正所謂合久必分。

園區與城市大規模分離來自於上世紀八十年代到本世紀初。一部分是老城區工業企業的外遷，還有一部分是新上項目集中部署在城市遠郊甚至幾十公里外的空曠的土地上。企業被圈在一起，成了園區，園區集聚在一起，成為了經濟開發區或者高新區。

因為新區開發的不完善，不足以支撐生產活動要素的消費需求，產業也就是園區，開始與城市相分離，生產與生活相分離。

產園分離帶來的負面效應有很多：老城區企業外遷所引發的社會矛盾，比如，時至今日，蘭州石化外遷與否依然是蘭州城市面臨的發展瓶頸之一。此外，還有經常被輿論詬病的“空城”、“鬼城”問題。

但客觀來講，產城分離既是中國經濟和社會發展特定階段的必然產物，也為中國產品和市場快速與國際市場對接提供了核心競爭力和切入點。這是土地進入要素市場帶來的紅利：有了級差地租，企業對於成本才更加敏感，促使企業通過不斷壓縮成本來擴大產品的競爭力和利潤率。另一方面，政府樂於並也因此積極推動這種趨勢的演進：城鎮化進程使得城市邊界需要快速擴張，外遷的企業成為了城市新界域的第一批移民；有了新的移民，土地才有了價值，並隨之產生了土地拍賣收入和稅收。

因此，不必苛責於土地財政對於中國經濟的負面效應，在過去很長一段時間，它幫助中國積累了第一桶金，成為驅動中國增長的重要力量。在這個過程中，散落在城市外延的園區像野草一樣自由生長，雖然參差不齊，卻也頑強蓬勃。

園區走向城市化

合久必分，分久必合。

園區之所以會和城市分離，來自於要素價格的支配，即土地對總成本的影響。而園區之所以能和城市融合，來自於要素賦予的需求：雖然遠離城市配套，帶來了建設成本提高、供應鏈拉長、招工困難等外部交易成本的上升，但算算總账，加上政府在工業用地和稅收優惠上的傾斜，總成本依然比選址中心城區小的多。

但是這時出現了新變化。政策層面，當工業用地供給速度遠遠大於產業規模擴速度，而城鎮化帶來的新市民消費需求的擴張又遠遠高於生活用地（住宅、商業、公共用地）的供給速度時，如同荒漠中的綠洲，越來越多的孤零零立在荒地中的園區未及初生便胎死腹中。

產業層面，產業結構的變遷，讓生活性服務業具有吸納更多勞動力的能力和規模，而生產性行業隨著對技術、人力資本結構需求的提高，使得土地價格在總成本結構中佔比越來越小。於是，園區對人的需求開始比對土地的需求更加迫切。

因此我們看見，在中國浩如繁星的產業園區中，開始上演了一場基於對人的爭奪的慘烈的博弈和廝殺，招商引資爭奪戰的主邏輯從要素價格轉變為對人的需求的滿足，越來越多的城市功能被置入進原本以生產集聚為目標的園區中，園區的城市化日趨明顯。

泥沙俱下，大浪淘沙。今天我們看到的如蘇州工業園、蛇口工業區、天津開發區、張江高科技園區、中關村、清華科技園等，無不是由生產性園區成長為兼具研發、生產、生活、商業、乃至旅休諸多功能為一體的城市體系。他們不僅成為了區域的增長極，更成為商業、住宅土地高溢價的典範。

房地產時代的新風口

值得一提的是固安產業新城，因為比之政策影響，社會資本在它的成長中起到了舉足輕重的作用，使得其發展歷程更具規律可循。

固安產業新城脫胎於固安工業園，早在京津冀協同發展成為國家戰略的十多年前，這個貧困縣的工業園區就開始以航空航天、電子信息、生物醫藥等資本和技術密集型產業為招商目標，並且建立起比較完整的產業鏈。這是固安產業新城得以發展到如今程度的基礎。

為什麽固安可以招到商，又發展起來，而很多園區卻未能存活呢？通俗點說，就是下手早：固安在工業用地擴張的高峰期就看到了土地供應政策可能帶來的市場影響，以及產業要更新對要素需求的改變，因此在從一開始就圍繞著高端產業的需求來匹配園區的產品和服務，固安工業園成為縣域經濟體中最早一批瞄準高端要素的園區。

所以，我們看到現在固安產業新城的運營商華夏幸福得以將產業新城在全國乃至海外大規模布局，業績飆升，背後則是這個以住宅房地產起家的企業基於服務產業和消費的更新而不斷自我調整和完善的過程。

如今，包括萬科、碧桂園、恆大、綠城等大量住宅房地產企業紛紛投入進產業地產、園區開發、特色小鎮、新城運營的市場中，其核心邏輯就在於園區的城市化演變，使得產業用地在城市功能的支撐下具有更高的溢價太空，而商業用地和住宅用地也因為產業置入帶來的人口增長而更具開發價值，降低了非城市中心區開發的風險。

顯而易見，市場潛力很大，開發的難度也隨之增大，因為操盤手玩的不僅是土地，還有城市規劃能力、對產業資源的配置能力、商業運營能力、資本操作能力乃至提供優質公共服務和企業服務的能力。因此，新入局者，要麽通過並購行業企業快速提高競爭力，要麽就要靠時間的積澱了。

產城不曾分離

縱觀中國產業園區數十年發展的歷程，決定其形態和發展方向的有三個決定性因素，一是土地在要素市場中的價值和價格變化，二是產業在不同發展階段對要素需求的特徵，三是城市形態和功能的變遷。

這三個變量讓產業園區在不同歷史時期呈現出不同的太空形態，也承載著不同的功能價值。但無論在哪個時期，一個不變的恆量是，生產力結構與消費結構要保持相對平衡，這就意味著園區與城市從來不是兩個可以分割的概念，產城不是要融合，而是從來不應分開過。