樓市半年報出爐，大分化才剛剛開始

7月29日，中國社科院財經戰略研究院發布《中國住房市場發展月度分析報告（2019年07月）》，報告顯示，今年6月核心城市房價基本停止上漲，總體實成屋價穩定目標。

具體來看，一線城市房價由結構性微漲轉變為整體微跌。北京、廣州繼續穩中微降，其中北京環比微跌0.48%，廣州環比下跌0.86%；上海、深圳由小漲轉為小跌，其中上海環比微跌0.14%，深圳環比下跌0.98%。另外，準一線及二線城市房價漲速進一步下降；三四線城市房價漲跌互現。

一線微跌，二線漲幅下降，三線漲跌互現，從中可以看到兩個大趨勢，其一，不同規模等級的城市房價趨勢繼續分化；其二，整體大盤數據更加企穩，樓市降溫明顯。這兩點跟國家統計局上半年的70城數據比較吻合。70城上半年數據顯示，不管新房還是二手房，漲幅全國前列的，都是大理、秦皇島、洛陽、呼和浩特等三四線城市，一二線城市漲幅整體回落。

一二線城市向來被當作樓市風向標，作為最先感受到政策溫度的地方，房價進一步降溫在意料之中。

事實上，自房住不炒提出以來，中央層面的調控決心已經多次展露。比如去年年底一次住建部會議上，專門提到2019年要以“穩房價、穩地價、穩預期”為目標。

據不完全統計，上半年全國的樓市調控超過多達251次，蘇州、佛山等熱點城市更是被點名預警。像蘇州日前進一步擴大了限購、限售的範圍，河南開封取消限售令上演一日遊，都是地方被“三穩”紅線影響彈壓的結果。三四線都不敢放開，被重點盯著的一二線城市豈會鬆綁？

值得一提的是，過去半年多以來，樓市層面一個很熱的關鍵詞是“一城一策”，它被普遍視作給了地方充分的自主權。不過我們可以看到，一線三四線城市哪怕率先鬆綁，也不會光明正大，而一旦被發現，比如菏澤、開封等，往往會收回成命，再次收緊。原因在於，“一城一策”給了地方自主權，同樣給了更大的主體責任，這對地方的承壓能力是不小的考驗。

無論基於上半年的樓市表現，還是各地的調控風向，都印證了那句話，千萬不要低估國家穩定房地產市場的決心。而結合上半年房價趨勢看，“三穩”的基本面的確實現了，那麽下半年來自中長期的走勢會如何呢？

首先我們得看到，上半年各地的調控政策，一方面相當全面，從限制地價到限購限售，供需兩端都進行了調控；另一方面，一些政策手段不是短期性的。比如上半年以來，已經有15次針對房企資金鏈收緊的政策，包括信託、外債等。融資渠道的收緊，意味著接下來很長時間部分房企將面臨資金緊張的問題，不會再輕易高杠杆隨便拿地開發，推熱樓市。

如此政策高壓之下，下半年的樓市大概率將在風平浪靜中度過，至少房價大幅度上漲的局面不會普遍出現。哪怕2018年以近五十萬的常住人口增量冠絕全國的一線城市深圳，恐怕也很難出現此前那種暴漲的局面。

不過在企穩的大盤之下，不同類型城市的分化還會繼續加速，資金的主要流向，頭部房企的主要陣地，以及值得投資的地段，仍然會向熱點一二線城市收縮。

關於房價的走向，經濟學界向來有“短期看政策，中期看土地，長期看人口”的說法。一線城市像北京和上海，城鎮化率已經快接近90%，沒有多少繼續擴張的空間，新增的土地供給將會極為有限，加上兩千多萬的人口體量，房價長期想要下跌相當困難。

北上廣深之外，成都、杭州等熱點二線城市，近幾年出盡了風頭。對這些二線城市來說，城鎮化率還有提升余地，像濟南更是通過吞並萊蕪做大做強，提升首位度。與此同時，在前段時間的搶人大戰中，它們同樣是最耀眼的存在，西安、杭州、成都、重慶、鄭州、佛山、長沙等熱點城市，去年的常住人口增量都超過了二十萬。

有人氣，房價就有上漲的空間，西安是典型的例子。相對來說，那些三四五線城市正面臨前所未有的困難局面——城市化後半程，中小城市開始收縮，人口加速向核心城市集聚，那些縣城建案也能輕鬆破萬的局面，未來將更加難以出現。

市場要素的集聚效應，決定了城市必然會有擴張和收縮，日前的一份調查顯示，中國12%的城市已經開始收縮，城市收縮，房子就會賣不動。與此同時，有媒體梳理顯示，上半年破產清算的房企多達275家，且大部分集中在三四線城市。

換句話說，中小城市房企的生存空間正在備受擠壓，躺著掙錢的時代一去不複返，接下來要想生存下去，必須得提升開發的品質和質量。

而對中小城市來說，本身就沒有豐富的產業結構，有限的優勢反而是土地資源。過去在經濟調整時期，它們稍微賣賣地就能渡過難關，然而現在此路不通，想要靠房地產來對經濟進行短期強刺激，將面臨著相當高的政策風險。

所以儘管一二線城市上半年房價普遍降溫，反倒是部分三四線城市表現火爆，但未來真正的熱點可能不在中小城市。關於這點，黃奇帆在日前的演講中同樣表示，今後的熱點將集中在三個地區：一是中心城市，二是大都市圈，三是熱點城市群。

中心城市、大都市圈、熱點城市群，這都是經濟增長的核心板塊，也是下半年調控要重點盯防的地區。可見樓市的長期表現說到底還是得看經濟的底色，那些發展有韌性的城市，不需要將房地產作為刺激手段，但充足的資金和人口，決定了其領先一等的投資價值。

（校對：彭玉鳳）