房地產的天在2018年的確變了，當我在2017年做出這種判斷的額時候，陶醉在房價大漲周期中的地產圈幾乎沒有人聽進去這一句話。然而，在今天，面對市場種種的變局，地產圈幾乎已經沒有人否認這一點。我們看到，今天的房地產市場，無論是基本面，政策環境，還是金融周期都發生了劇烈的變化。很多過去靠高周轉、高價拿地以及高杠杆運作的房地產企業，在2018年這種大環境下都遇到了這樣那樣的困難。然而，筆者關注到，泰禾卻交出了一份逆周期大漲的靚麗的成績單。
以8月18日泰禾發布的今年中報為例，在公認的市場形勢嚴峻的情況下，我們發現泰禾披露的這份成績單的各項經營指標都得到了大幅度的提升：上半年營業收入達到127億，同比上漲42%；盈利能力提升明顯，毛利率較2017年度上升6個百分點，達到33%，，淨利潤達到13.59億，同比大漲53%；主動降杠杆成效明顯，2018年期初，泰禾集團短期債務約431億，截至上半年已歸還290億，歸還佔比近七成。總資產負債率下降2.16個百分點，淨資產負債率大幅下降102.76個百分點；企業現金流充裕穩定，經營性淨現金流由去年同期淨流出91.97億元收窄至5.21億元，近乎轉正。可以看出，在今年房地產的大氣候極具考驗的情況下，泰禾的主要指標都出現了明顯的提升，經營業績增長能力、主營業務盈利能力、經營層面抗風險能力大大得到提高。我們要問，泰禾究竟做對了什麽能夠交出如此靚麗的成績單？
對於長期關注中國房地產市場，關注主要房地產企業經營思想和動態的筆者來看，泰禾在當前的市場環境下，能夠取得這樣的成績，絕非偶然，而是和泰禾長期以來對中國房地產市場的趨勢預判和其董事長黃先生的戰略眼光有關。筆者這麽多年關注中國的房地產市場，一個最大的感受是，中國很多房地產企業，特別是一些房地產巨頭，都缺乏一種對市場趨勢的精準把握和預判，缺乏戰略眼光和逆周期操作的魄力，很多企業走到今天，基本都是看天吃飯，房地產市場好的時候，大家瘋狂拿地，瘋狂賣房，一旦市場出現調整，又縮手縮腳，很少去研判這種調整是短期調整，還是長期趨勢出現了逆轉，以致於每每錯失在市場短期低迷的時候低成本擴張的機遇。看天吃飯，是很多房地產企業的最大特點。但是，這種看天吃飯的日子終歸要到頭，隨著市場大環境的變化，這些缺乏戰略眼光和對市場趨勢研判能力的企業，不管其以前有多風光，都會遭受市場周期的考驗。
泰禾不算中國房地產企業裡規模最大的幾個，也不算中國房地產企業裡擴張最快的幾個，但泰禾絕對是中國房地產企業裡最具戰略眼光的企業。在房地產行業普遍浮躁的市場環境下，泰禾不驕不躁不跟風，而是秉承自己對市場趨勢的判斷，總是能夠前瞻性的根據自己的判斷進行戰略布局。從這幾年泰禾的幾個關鍵布局來看，雖然僅僅比別的企業只是早走了半年，或者快了半步，但就戰略選擇而言，卻是天壤之別，令人刮目。
首先，泰禾的拿地策略和拿地的方式極具戰略眼光，這和泰禾穩健的發展理念，以及對市場和政策大勢準確的判斷具有極大的關係。
2013年，當市場人士普遍認為市場即將陷入低迷的時候，泰禾卻在北京、上海等地集中拿地，這種在當時看來過於“激進”的舉措，完全基於泰禾的黃董事長對房地產大勢和政策走勢的判斷。在他看來，中國房地產市場，特別是一二線城市高速增長期沒有結束，鑒於房地產行業對中國經濟的重要性，當房地產市場出現波動的時候，政府不會無動於衷，基於這種判斷，泰禾逆周期大量拿地。到了2016年房地產市場重新火爆，很多房企才開始拿地的時候，土地價格已經至少翻倍。這個時候，泰禾沒有跟風繼續在公開市場拿地，而是先人一步，離開公開土地市場，主要通過並購的手段低成本儲備土地。泰禾自2015年起幾乎停止招拍掛搶地，改為嚴控成本的收並購取地模式，根據公開數據顯示，泰禾集團2016年前後並購項目平均土地單方成本約為6000元/平，2018上半年，泰禾集團完成8個項目並購投資，獲取土地面積157.02萬平，新增計容面積157萬方，土地投資金額57.88億元，收並購拿地優勢凸顯，綜合土地成本降至4000元/平。
這種前瞻性的拿地策略帶給泰禾的不僅僅是低成本的土地儲備，更重要的是，這種戰略性土地儲備為泰禾未來繼續高速發展提供了足夠的保障，提前鎖定了未來的業績增長能力，並且具備較強的應對市場波動和政策調整的能力。這種逆周期拿地的策略是泰禾在市場研判和戰略層面極具眼光的體現，而這種戰略眼光，在房地產大勢發生巨變的情況下，其對泰禾未來發展的重要性將更加凸顯。
其次，泰禾的戰略能力還體現在對中國經濟大周期和金融周期變化的把握。
眾所周知，房地產行業是資金密集型行業，如何用好杠杆，如何判斷杠杆的風險，取決於房地產企業對未來市場的判斷，以及金融環境的把握。房地產行業本質上是金融業，對金融規律的把握能力決定了房地產企業的資金運作能力和風險把控能力。黃董金融背景出身，是地產圈內少數既懂金融又懂房地產的老闆。2016年，面對市場升溫的趨勢，泰禾認為“資產為王”是市場的主基調，認為未來幾年的融資環境會趨緊，因此果斷主動加杠杆。2018年以來，又根據政策環境及市場形勢，通過銷售快速回款等手段，主動降杠杆，上半年淨負債率大降102個百分點，接下來將進一步把負債率降至安全水準，到年底降到80%以下。從實際情況看，2018年以來，中國金融大周期也好，還是對房企的融資政策也好，恰如泰禾所判斷的，而很多房企由於缺乏預判，在2018年面臨資金和杠杆雙重困局。
第三，泰禾的戰略能力還體現在對人才的重視和儲備。泰禾的黃董曾表示：“建築是藝術，需要天賦，泰禾造的房子都必須是精品、藝術品，希望過幾十年、上百年依然不落後，而不要像某些粗製濫造的房子，幾十年後就成了建築垃圾。沒有一流的人才，怎麽生產出一流的產品？”2018年7月以來，泰禾集團啟動一項涵蓋各業務板塊一流人才引進的“千人計劃”。在“千人計劃”中，光建築設計領域，泰禾就希望引進百位高端人才。從泰禾目前的人才結構看，幾乎在每一個產業板塊和鏈條，都儲備了國內外高端的人才，這為泰禾下一步的發展和在行業內的競爭力奠定了長久的人才基礎。
最後，泰禾的戰略能力還體現在對未來房地產大周期的把握上。房地產下一個風口在哪裡？這是很多房地產企業都在戰略層面最為關注的問題。在經歷20年的高速增長之後，中國房地產的基本面、格局以及未來行業的競爭模式都在發生劇烈的變化。就這個行業的基本面而言，很多城市已經不缺房子，而是缺好房子。特別是，房地產如何與人民對美好生活的需求對接，這都是下一步房地產需要突圍的地方，也是房地產下一步的風口。
我們看到，在行業內有“造院宗師”之稱的泰禾，一直強調要用最嚴苛的標準做最好的建築和產品。泰禾在發展的過程中，一直把做好房子作為自己的立身之本，，泰禾旗下的院子系、大院系、園系等中式產品線遍地開花，院子系形成了22城44院的布局。同時，面對未來人民對醫療、健康等的巨大需求，泰禾全面加快醫療、教育、商業等“泰禾+”戰略的落地，醫療方面打造“中西醫結合康復”學科，教育方面與加利福尼亞大學洛杉磯分校共同簽署了戰略合作協定，這種前瞻性的布局使得泰禾成為中國城市居民高端生活的服務者和提供者，使得泰禾在下一步房地產的周期中再次佔據了制高點和先機。
沒有永遠黃金的行業，但有長青的企業，戰略和眼光決定未來。對於中國的房地產行業而言，下一個周期這個行業的發展，競爭模式，以及風口肯定不同於過去20年，但不管風口如何變換，在筆者看來，哪些具有戰略眼光，能夠前瞻性的對行業趨勢和未來進行戰略研判和布局的企業在任何一個周期都會有黃金的機會。中國房地產的黃金期結束了嗎？對一些企業是這樣的，但對泰禾這樣的企業而言，其可能永遠都處在黃金期。
責任編輯：郭春陽
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