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中介霸道,房地產市場到底應該聽誰的?

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這段時間,中介一路乘風破浪,動作不斷,沒想到把自己送上了風口浪尖。

疫情之後,房屋租售市場都不平靜,而中介,則是其間重要的攪局者。

長租公寓一邊讓業主降租,一邊給租客漲租,引發業主、租客雙雙維權;深圳中介以不合法規為由,聯合發聲,抵製“全民經紀人”業務模式;中介行業虛假信息泛濫,違法違規亂象頻現,引發多地政府出手整治。

中介明明做的是牽線搭橋、互惠共贏的生意,不想卻成了房地產市場的公敵,同時遭到多方冷眼。

01店大欺客,長租公寓“一魚兩吃”再度上演

“不降租就解約。”自如作為國內長租公寓的頭部玩家,在疫情衝擊房屋租賃業務的當口,想出了“獨特”的自救辦法。

最近一個月以來,不少業主都接到了自如要求降租的電話。根據多家媒體報導,最高降幅達45%。自如方面還稱,如果業主不能接受降價,自如方面就解約,並賠償業主兩個月租金。

解約還有一個附帶條件,業主需賠償自如裝修費及家具折損費。財聯社記者採訪發現,自如索求的裝修折舊費用在2萬元到4萬元之間。

自如違約,業主不賺反賠。

如果房東同意降價,自如就分散了部分資金壓力,暫喘一口氣。如果房東不同意,正好一拍兩散,自如既降低了房屋空置率,又回籠了部分資金,兩全其美。

自如讓房東降價的理由之一,是同小區的其他房源也降價了。但有意思的是,自如讓房東降價的同時,不僅不給租客降價,還給續租的租客漲價。

6月29日,一位住在北京昌平融澤嘉園的租客在領導留言板上留言,稱自如在疫情期間大漲房租,發國難財。其已在該地居住了三年,房租從2190元陸續上漲到2490元,今年續租本來是漲100元,但更換管家之後,要求漲300元,漲幅達12%。在微博上,類似指責自如蓄意漲價的租客不在少數。

實際上,自如“一魚兩吃”的戲碼並不新鮮。今年2月初,蛋殼就被指責為降低運營成本,單方面強製要求房東增加免租期,另一邊卻不給租客免租。雖然蛋殼後來發布租客免租政策,但由於吃相難看,房東和租客都不滿意。

蛋殼要求業主增加免租期,其實就是變相降價,自如則更進一步,不降價就解約。店大欺客,自如全然不顧與業主簽訂的房屋委託租賃合約,無良商家形象躍然紙上。

迫於媒體報導和輿論壓力,自如一反先前強勢態度,回應稱所有業主都在按時打款,個別房屋因為收出倒掛,會通過與業主友好協商來溝通優化,“但都會最大程度保障業主權益,按照合約友好協商”。

自如的回應回避了先前與業主所提的唯二解決方案,以及租客續租大幅漲價的原因。作為一家擁有於45萬名業主(2019.06數據)和近300萬名租客的大型長租公寓運營商,自如和稀泥式的回應多少有些無力。

2017年,自如在一篇宣傳稿中寫道,自如同時解決了租客租不到好房子,業主找不到好租客兩個痛點。沒想到三年後,成功做大二房東生意的自如變壞了。

02中介霸道,公開抵製“全民經紀人”業務模式

如果說房屋租賃市場上的“自如們”是強勢,那一些房屋買賣市場上的中介行為就堪稱霸道。

6月17日,深圳5大中介機構,即中原、鏈家、Q房、樂有家和美聯物業發布聯合聲明,表態要堅決抵製“全民經紀人”行銷模式。

堅決不接受任何‘全民經紀人’等模式的分銷項目合作或類似操作行為;堅決不參與任何開發商/發展商/渠道商發起的分銷轉介類‘全民經紀人’違法違規行銷模式;堅決不發布‘全民經紀人’等違法違規行銷模式下的分銷轉介項目任何形式的廣告宣傳;堅決打擊公司經紀人個人以所謂‘全民經紀人’行銷模式的各種走私單行為!”

四個“堅決”,強調了中介機構對“全民經紀人”模式的深惡痛絕,也顯示出新房交易市場上中介的霸道姿態。敲山震虎,這份聯合聲明對外逼宮開發商,必須在中介和全民經紀人中做抉擇;對內威懾員工,借用中介公司資源,為個人謀利的走私單行為必遭嚴懲。

中介機構抨擊“全民經紀人”模式的焦點,集中在“從相關法律法規而言,該行銷模式既不符合從事房地產經紀業務必須是專業房地產經紀人的要求,也不符合房地產經紀人必須在具有獨立法人資格的經紀機構執業的規定”。

《房地產經紀管理辦法》確有相關條款。第十四條規定,“房地產經紀業務應當由房地產經紀機構統一承接……房地產經紀人員不得以個人名義承接房地產經紀業務和收取費用”。第十條規定,原則上每年舉行一次全國統一的房地產經紀人協理和房地產經紀人職業資格考試。

但實際上,58同城、安居客發布的《2020百萬房地產經紀人生存報告》顯示,持有房地產經紀人職業資格證、房地產經紀人協理證和房地產估價師證等證書的房產經紀人僅佔12%(原數據來自中國房地產估價師與房地產經紀人學會官網,下簡稱“中房學”)。

此外,中房學官網顯示,報考房地產經紀人執業資格考試,必須先取得房地產經紀人協理資格,具備大專以上學歷,以及一定的從業年限要求。而《2020百萬房地產經紀人生存報告》指出,僅有44.2%的房產經紀人擁有大專及以上學歷。

也就是說,如果真的要照章辦事,絕大部分中介機構的中介都沒有進行房地產經紀業務的資格,甚至無法參加執業資格考試。

“君子有諸己而後求諸人,無諸己而後非諸人”,深圳5大中介所為,合規但不合理。不管是中介機構還是開發商,都有逐利的本質。將“全民經紀人”嘗試擴大化,更像是疫情影響下開發商的自救之舉,雙管齊下,既能銷售回款,又能降本增效,有何不可?

完全競爭的市場才是最有效率的市場。面對“全民經紀人”模式的衝擊,中介行業本該自我反思,而不是將矛頭指向“全民經紀人”。更不該把在羊身上出現的走私單現象怪到狗身上。

03反客為主,強勢中介擾亂樓市良性發展

房屋租賃和房屋買賣,原本只是租售雙方的博弈,中介作為第三方,起的是找人找房,相互撮合,促成交易的作用。

但隨著中介掌握的人房數據不斷膨脹,逐漸有了反客為主的苗頭。房屋租賃和房屋買賣,也逐漸演變成租客或購房者、業主或開發商同中介之間的三方話語權和定價權的爭奪。自如、蛋殼的強勢,深圳5大中介的霸道,都展示出中介對掌握樓市交易主動權的渴望。

但中介力量過於強勢,往往不能帶來房屋租售雙方的共贏,反而很可能導致雙輸。

在蛋殼疫情免租事件中,不同意增加免租期的業主沒能如約等來蛋殼的租金,開始自發在維權群中集結,商量著強製換鎖收房。照常繳納租金的無辜租客人單力薄,除了求助蛋殼幫忙解決,懇求房東不要將其掃地出門之外別無他法。更別提很多租客被騙簽租金貸合約而毫不自知。

在新房市場,開發商被中介渠道綁架的新聞也屢見不鮮。是流言是謠言尚不可知,但無風不起浪,如果不是渠道費越收越高,類似的消息也不會時不時就見諸網絡。在二手房市場,虛假房源、胡亂收費、賺取差價、哄抬房價等行業亂象屢禁不止。

疫情大考,也是房地產市場試金石,疫情之下,各地中介亂象頻發,政府和行業組織頻頻出手整治。

6月28日,江蘇鎮江住建局發布《關於進一步規範房地產市場經營行為的通知》,明確提出要規範房屋中介亂收費、低進高出賺差價、非法避稅、操縱房價等行為;

6月17日,福建六部門聯合發布通知,整治住房租賃中介機構亂象,包括虛假房源、無證經營、違規租賃、侵佔或挪用租金等等;

6月10日,東莞房地產中介協會發布通知,禁止房地產中介機構和從業人員違規參與哄抬房價的行為……

“天下苦中介久矣。”更確切地說,天下苦的是中介服務態度強勢,服務費用高昂,未能滿足其交易需求,甚至品行不正,趁火打劫。

但強製取消中介也不可取。

2018年開始,河南永城開始大力整頓黑中介,並暫停《房地產經紀機構備案證》年審。由於用力過猛,到2019年8月,永城中介盡數淪為“黑中介”。為促進居民房產交易,永城官方推出房產信息中心便民服務平台,免費向市民開放。

全國叫好聲音不斷。但在房產交易,尤其是二手房交易中,流程眾多,手續繁瑣,缺乏中介支持,費時費力還容易出錯。另外,中介熟悉社區房源及區域環境,也可以幫租客或購房者省時避坑。在新房市場,中介也可以充分調動購房者資源,加速非暢銷建案去化。

有趣的是,約一個月前,永城開始恢復中介備案證年審,逐漸將中介的去留還給市場。

未來,房地產將逐漸走向存量市場,中介的價值將被進一步放大。市場需要中介,但不歡迎強勢的中介。

今年兩會前,全國政協委員、房天下董事長莫天全在接受《中國經營報》採訪時談到,在北京等核心城市,一些中介機構已進入壟斷階段,具備了定價權。他說:“這對房地產市場的健康發展非常不利。”

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