作者 |Jay Huang
來源 |高淨值TIMES（HNWI-TIMES）已獲授權
加拿大現在流行一種尋寶遊戲。遊戲規則是這樣的，遊戲公司在加拿大各大城市內某個地下藏了一筆錢，數額大約在8萬加幣，大約人民幣40萬左右。接著向有興趣參與尋寶的市民出售一份地圖和一些線索，最先找到的市民，這筆錢就歸他所有了。
藏寶地點往往都不是大家耳熟能詳的地方，絕大多數都位於你沒聽說過或者即使知道但也對它不太熟悉的地點。
那些最後的勝利者無一例外都是詳細研究過藏寶圖和線索的深度思考者。
掘金加拿大房地產其實也是一樣。
跟著大眾普遍思維走的投資者很穩妥，投資一些大眾耳熟能詳的城市，像多倫多，溫哥華，可以讓你得到一個市場平均收益率，但是如果你的目標是成為一個優秀的最終勝利者，那你就需要具備深度挖掘和思考的能力了。
比如在過去5年裡加拿大房價漲幅最大的城市是哪一個？並不是天天上熱搜榜的多倫多和溫哥華，而是BC省的素裡。
即使在多倫多所在的安省，多倫多也不是安省的房價漲幅冠軍，它甚至都跌出了前三，冠軍得主花落安省的賓頓。
我們都知道多倫多和溫哥華的租房市場非常緊俏，一房難求，但你知道加拿大租房最緊俏，租金回報率最高的城市是哪一個嗎？你猜對了，也不是這倆，冠軍是大西洋省份愛德華王子島的首府夏洛特城。
這些城市別說海外投資者，就算是居住在加拿大的本地人都未必熟悉，很多人甚至都根本不知道這些城市。
而筆者最愛做的事情就是把這些默默無聞，埋在泥土裡，被市場暫時冷落的璞玉或者潛在的璞玉給挖掘出來。
今天筆者就給大家介紹一塊這樣的璞玉–——位於薩斯喀切溫省的經濟中心薩斯卡通。
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薩斯卡通進入筆者的視野源於一次偶然的機會，需要在那裡居住一段時間。
隨著接觸和了解逐漸增多，筆者對這個城市的未來潛力就越有信心，也越看好這個城市的長期前景。
有一個事實讀者可能不知道，多倫多樓市進入快車道起於2010年，在這之前，多倫多樓市發展很平穩。
而薩斯卡通這個內陸城市的樓市竟然從2006年開始就連漲十年，即使期間遇到2008年全球經濟危機和隨後的油價崩盤，都沒有撼動它上漲的步調。
2016年隨著加拿大全國樓市開始回調，它也步入了下行通道，連跌三年，從高峰期總共回調了大約20%左右。
但2019年5月最新樓市數據顯示房市有止跌企穩的跡象，售房市場也從之前的買方市場轉向買賣平衡市場。
筆者的好朋友A先生，一個生於斯，長於斯的本地白人，就親身經歷了這十年。
十年內，他買了人生的第一個房子，然後賣掉，之後再買入了更大的acreage (一種佔地面積很大但位於城市邊緣的物業)，然後再賣掉，最後買了市中心的兩室公寓居住，期間他又繼承了家族的農場，先委託別人經營了一段時間，最後也賣掉了。
他平時很愛做的一件事就是開車帶我們一起去看那些他曾經擁有過的房子，然後絮絮叨叨地說他最遺憾的一件事就是把他的第一個房子給賣了。
那座房子位於城市的好街區，是那個區佔地面積最小的一套最普通的房子。他在2006年買入的時候大概只有10來萬，如果不賣掉，現在保守估價在50多萬，這還是從高峰期連跌三年的價格。
筆者錯略的計算了一下，10年4倍，這個收益率雖然沒法跟中國的房地產相媲美，但在加拿大境內，也是屬於很優秀的成績了，至少不遜於多倫多。
2008年筆者剛到多倫多的時候，多倫多房子的普遍價格大概在40-50萬左右（不是豪宅，就是位於不錯街區的普通房子）。現在類似的房子應該在100萬往上，但一般不會超過150萬，也就是說，天天上報洗腦的多倫多樓市十年內大概也就漲了3倍左右。
這就引發了筆者的思考，到底是什麽因素導致了薩斯卡通連漲十年？更重要的是，這種上漲趨勢具有可持續性嗎？
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筆者認為上漲的第一功臣需要歸功於它的多元化經濟結構。在大多數人的心目中，薩省是一個“風吹草地現牛羊”的地方。
的確，薩省號稱加拿大的麵包籃子，其耕地面積佔整個加拿大總耕地面積的44%，農業產值佔加拿大總產值的15%，穀物產量佔全世界出口穀物總量的10%。它擁有世界上最肥沃的土壤。
除了農業外，筆者之前也了解到它還是一個能源大省，有世界儲量最大的鈾礦和鉀肥，石油和天然氣的儲量僅次於隔壁的阿爾伯塔省（阿省）。
翻閱資料時，筆者驚訝發現其實農業和能源業隻佔到薩斯卡通經濟總量的20%，它的服務業服務業已經超過了60%。
金融，保險，零售，教育，醫療等產業全面開花，它並不是我們當初以為的土包子。
薩斯卡通GDP佔比結構圖：
薩斯卡通從業人員結構圖：
這就解釋了為什麽在油價崩盤的年代，隔壁阿省的兩大城市埃德蒙頓和卡爾加裡失業率高企，房價暴跌 ，但它卻能依然保持堅挺的原因了。
房價漲跌除了看當地的經濟結構外，人口增減也是一個重要指標，畢竟房子造出來是給人住的。而人口持續增長是它連漲十年的第二功臣。
薩斯卡通城市總人口數
薩斯卡通人口流動情況
我們可以看到，總體來說，人口在以每年1萬人的速度持續增長，增長點主要來源於海外移民。筆者猜測這裡面大多數都是通過薩省省提名的方式移居過來的。
之前由於造假嚴重，加拿大很多省份的省提名項目或被取消或受限制，薩省的省提名項目可能成為目前加拿大僅存的海外移民的獨苗了，所以未來來自海外的移民應該只會多，不會少。
除此之外，從省內其他地區吸引來的人口也不少。
筆者就曾經遇到過好幾個從下面小鎮移過來的年輕人，熟悉後，也一起聊聊未來的打算。
和中國的年輕人削尖腦袋往北上廣深漂移不同，他們的小鎮青年很多並不喜歡多倫多這樣的大城市，認為太擁擠太嘈雜了，像薩斯卡通這樣的中等規模城市剛剛好。
所以筆者猜測那部分藍色的移居外省的移民可能主要是那些最後拿到綠卡後移去大城市的海外移民和本地的退休老人。
除了人口持續增長外，人口的年齡結構和教育水準是一個支撐未來房價更重要的因素，畢竟得年輕人者得天下，得人才者得天下。
在這方面，薩斯卡通的表現相當搶眼：
薩斯卡通居民絕大多數是20歲到40歲的適齡受過良好教育的年輕人，0歲到20歲的青少年比例也大幅超過60歲以上的老年人。
筆者在日常生活中了解到很多老年人退休後，就搬去了暖和的溫哥華甚至美國生活，這也可以解釋移居外省人的主要構成。
以上統計數據表明，薩斯卡通的經濟基本面和人口基本面均屬上乘，這也就很好的解釋了為什麽它的房價能夠連漲十年。只要這些基本面不變，未來十年依然強烈看好。
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與多倫多和溫哥華的房價上漲相比，筆者認為薩斯卡通的房價上漲質量更健康，也更有潛力。
眾所周知，多倫多和溫哥華房價飆升背後最大的一股推動力量就是海外資本，特別是來自於中國和印度的購房資本。僅僅依靠本地人的工資水準根本就支撐不了當地高昂的房價。
這個推論近日也被BC省政府（溫哥華所在省）的財政報告間接證實了:該省本財年的財政盈余高達15億，主要是稅收的大幅增長，特別是房屋空置稅，這讓BC省40年來首次消滅了財政赤字。
從這裡你就可以看出來海外資本在加拿大樓市上是有多凶猛。
反觀薩斯卡通房價上漲的因素則主要是由本地居民收入水準上升以及來自於加拿大其他省份的本地投資者的推動。雖然房價漲幅並不次於多倫多和溫哥華，但其總體價格依然在各方的可承受範圍之內。
所以如果一旦失去海外投資者這個大泉眼，比如中國嚴格管控外匯流出，那麽多倫多和溫哥華的房價就很容易變成無源之水。
而薩斯卡通即使沒有國際資本介入，僅靠本國投資者和本地居民的收入水準已經能維持上漲動力。在房價脆弱性上，薩斯卡通完勝多倫多和溫哥華。
事實上，海外資本對薩斯卡通的興趣是越來越濃厚。我們先來看一個城市報告數據：
從上圖可以看出，薩斯卡通的第二大少數民族來自於菲律賓，中國排名第四。
請注意，這是2016年的數據，最新數據還沒有公布，但從筆者的日常生活體驗來看，這邊中國人的數量絕對比我們想象的要多的多。
筆者的另一個朋友來自中國的Z小姐，她來薩斯卡通已經十多年了，這十多年裡她親身經歷了當初周圍沒有來自中國大陸的朋友，到現在每周都會去參加中國人的聚會活動。
2012年第一次登陸薩斯卡通的投資移民老張談起幾年來的變化唏噓不已，2012年第一次登陸時，路上遇到一個中國人，他都能激動半天。
而現在這個城市遍地都是中國人，前幾周加拿大國慶日，他去市中心公園看煙火表演，看到推著嬰兒車的中國家庭至少佔1/4。
銀行負責開戶的職員S小姐也來自中國，她剛從薩省大學畢業，說起薩省大學中國留學生的數量，可以用裂變來形容。
筆者剛落地時，在住所附加轉了一圈，短短半小時內，竟然就遇到了五組中國人，有學生，有老人，有年輕夫婦帶著孩子，旁邊的中國鄰居也不少，一不小心就看到一家人說著國語就出門了。
房東家的孩子在附近高中上學，同學中至少有1/3有中國背景。.
中國超市，中國餐館分散在城市四周，奶茶店，卡拉OK廳，密室逃脫一應俱全，麻雀雖小，五髒俱全，筆者有一種十年前走在多倫多街口的感覺。
其實這些重大變化都要歸功於最近幾年來薩省政府寬鬆的移民政策。
政府大力引進外來移民和留學生，並且給予留學生很好的移民條件。就像前文所說，在加拿大整體移民收緊的大背景下，薩省的省提名移民項目可能已經成為加拿大移民僅存的獨苗了。
人來了，資本自然就一起帶了過來。在薩斯卡通東南部的中國人聚集區Wildwood, Briarwood，Lakeview和Lakeridge，這裡房價的上漲速度就已經很有中國味道了。
對了，文章開頭說的那個本地白人A先生，他祖傳的農場就是被中國人買走了。
香港九龍灣馬來街興發大廈15樓D室