1991年，日本房地產市場還如火如荼。
日本千葉縣柏市（Kashiwa），36歲的東京市政府雇員中島義弘，在一個距離東京近1.5小時路程的安靜郊區，幻想著櫻桃樹林立的道路、舒適的社區、友善的鄰居、兩個女兒修路上學的背影，於是，他買下了一套狹小的四居室公寓，總價40萬美元，幾乎全部用的貸款。
中島先生是這麽計劃的，隨著房價以兩位數的速度上漲，不僅很快就能還上貸款，而且轉手的時候還能賺一些。
要知道，在1991年市場達到頂峰時，面積相當於加州大小的日本，所有土地價值約為18兆美元，幾乎是當時美國所有房產價值的四倍。
人算不如天算。
買下公寓後不久，日本房地產市場在空前瘋狂後，巨大的地產泡沫自東京開始破裂，迅速蔓延至日本全境，隨後陷入失落的20年：
企業大量破產，銀行、房地產公司破產數量超過3000家，日本就業壓力空前，工資低、工作時間長幾乎成為日本頑疾，啃老族率先在日本流行。
而在2005年的時候，中島先生曾想搬到離城市更近的地方，但這個願望過於遙遠。因為這套公寓的價值，只有購買時的一半。出售的話，價格甚至不足以彌補他欠銀行的30萬美元。
中島先生只是數百萬日本房主的一個縮影。
那麽問題來了，日本樓市的瘋狂，最終由像中島先生這樣的人士買單；中國的三四線城市，該由誰來解救？
01.開封“自救”，三四線樓市縮影
7月20日，開封樓市政策短暫“開封”。
然而，“取消限售”的《關於調整新建商品住房交易實現及撤銷備案限制的函》還沒捂熱，市場還沒來得及做出反應，文件就被緊急撤銷，令人猝不及防。
開封市限售令放開“一日遊”，恍若一場烏龍。
但在整個事件中，有一點值得關注：在取消限售的文件中，指出了“取消限售”，重要原因是“提振市場信心”。我們可以簡單理解為，樓市已經非常疲弱了，信心低迷，為了激發大家對樓市的熱情，特此撤銷限售令，作為對開封樓市的“自救”。
這不是村長瞎說的。
今年以來，作為三線城市的開封，樓市行情不容樂觀。從不少建案紛紛玩起價格戰，便可見一斑。
最出名的，當數恆大文旅城。據微博房產報導官方微博，2018年年中開盤時精裝修高層售價9500-10800元/平，今年3月，打出特價房的名義，以7200—8700元/平出貨，價格暴跌近30%，引發業主維權；
此外還有多個建案給出放開公積金貸款的選擇，據《汴梁晚報》報導，還有各種首付10%、精裝變毛坯導致價格降低2000元/平、某千畝大盤推出“員工內部價”等玩法，甚至總房價打到8折。
但市場和購房者還是不給面子，很多公司在開封區域的銷售業績在整個河南區域都是墊底的。
連河南本土地產龍頭建業地產，都在所難免。其子公司開封建業地產2018年的收益只有1517.2萬元，而2017年是1.26億元，2016年則是6096.2萬元。
此外，據克而瑞預測，開封不少項目整體去化隻完成年度目標的兩到三成，全年預計只能完成年度目標在六成左右。
事實上，開封並不是唯一遭遇難題的城市。在三線城市的陣營裡，樓市蒼涼，舉目皆然。
譬如，山東威海乳山二手房，房價跌回10年前的白菜價，海景房每平米僅1800元；
再譬如，黑龍江鶴崗當地一套46平米的二手住宅，總價1.6萬元，折合348元/平，同樣引起熱議；
如今大名鼎鼎的鶴崗，在九州小區棚改區附近，2018年5月新開盤的電梯高層住宅尚典國際，目前均價3300元/平。儘管樓體外牆掛著一條橫幅，顯示僅剩最後十套特價房，2720元/平。但實際上，有媒體報導，開盤將近1年，如今還未售出1/3；
即便是貴為粵港澳大灣區成員之一的肇慶，也迎來了建案降價潮：
新城·香悅公館2018年9月還賣9000元/平，如今單價7字頭；正黃·金色悅府推出單價7000元/平左右的10套特價房，較2018年9月10000元/平的單價，跌了近30%。
中指院的監控顯示，三線代表城市上半年月均成交規模約30萬平米，同比下降12%，降幅最為顯著，遠超一二線，其中四分之一的代表城市降幅在三成以上。
種種跡象表明，三四線樓市頹勢明顯，和上一輪大漲形成鮮明的對比。
02.三四線樓市的機會
說起上一輪房價大漲，還要回溯到2015年。
大漲發軔於2015年初的深圳。據深圳中原研究中心監測，年初的均價才約2.5萬/平，到6月迅速突破3萬/平，進入第四季度，大步跨入了“4萬元時代”，一年之內漲幅高達60%，攀升之快令人怎舌！
房價持續上漲，擴展和傳導到北京、上海、廣州。當上海、深圳等地受房地產收緊政策影響，上升勢頭減弱時，一線城市周邊和部分重點二線城市接棒，成為新一輪漲價的生力軍。
數據顯示，南京房價從2016年年初的1.8萬/平，上漲到年底的2.5萬/平，漲幅近40%；建案銷售額2766.35億元，同比增長56%；2016年，廈門一手住宅成交均價2.67萬/平，同比大漲30%，房價節節攀升。
猶如擊鼓傳花的遊戲，一二線城市嚴厲限購限價，資金不得不外溢。
終於，三四線城市的機會來了。
更為有力的催化劑是，“棚戶改造，貨幣安置”政策的落地。幾乎一夜之間，原本不是剛需的三四線當地居民，變身購房一族，拿著棚改安置款，在拆遷地區周邊尋找新房源。
於是，“千人搶房、夜宿售樓部”等橋段層出不窮，區域房價也應聲上漲。
實行棚改100%貨幣化安置的常州，最早擺脫了此前房屋嚴重過剩而被扣上的“鬼城”的帽子。
在2016年10月，均價在7000元/平左右的常州，到了2017年3月，新建商品住宅成交均價首次破萬，其中，大名城2016年12月成交均價8422元/平，3月則成了1.1萬/平！
2018年7月初，常州新房成交均價漲到1.3萬元/平，主要城區及新北區的多數新建商品住宅，價格甚至已經達到1.7萬元/平左右！據當時萬科在當地一項目的工作人員透露，每一個新開盤項目都能獲得超額認購，實實在在是一房難求，全款或高首付能獲得優先購買權。
2018年6月，安徽省蚌埠市，龍門悅府均價9098元/平，最高備案價11052元/平。不少人驚呼，眼看著龍門悅府從2017年初的不到4000元/平，一路飆升到如今的1萬1！
而上文所說的開封樓市房價從2014年的4000元/平左右，到2018年上升到了約8000元/平，翻了一番！
2018年6月底，安徽宿州埇橋區綠地城項目首期推出800多套房源，結果凌晨2點已經有人群排隊，在簽到開放後，約有10000人在場搶房！
除了一波又一波的搶房潮，同時，還有一次又一次的“地王”刺激著三四線樓市。
2016年10月，無錫土地市場拍出樓面價為1.8萬/平地王項目，而據CREIS中指數據顯示，當時全市房價在9907元/平；
2017年，三四線樓市頻頻出現地王，演奏著一曲激昂的協奏曲：
浙江麗水一塊住宅土地拍出高達1.3萬元/平米的樓面價，溢價率為185.71%，成為當年的地王；
安徽更是全省發力：2月，碧桂園豪擲16.03億元，拿下六安2017-2號地塊。住宅樓面價4390元/平，溢價率140.58%，一舉刷新了六安地價紀錄；而1月份均價僅在5759元/平，麵粉快趕上麵包價格；
6月，阜陽66.4畝商住地塊，被以總價43624.8萬元，溢價率119%，住宅樓面價為4479.5元/平的價格拿下，刷新阜陽住宅樓面價的最高紀錄；
馬鞍山、亳州等誕生新地王的消息同樣不絕於耳。
在以上供需兩端的共同發力下，三四線樓市房價漲幅喜人。
上海易居研究院發布的《100城住宅價格報告》顯示，截至2018年7月，重點監測三四線城市房價大都突破萬元大關，佔比接近70%。相較於2016年1月，半數以上三四線房價累計漲幅超50%，中山、常州、慈溪等市更是倍增。
03.衝高後的回落
但是，沒有永遠擴張的城市，也沒有永遠隻漲不跌的神話。隨著最重要的杠杆——貨幣化安置的收緊，三四線樓市失去向上衝的最大動力。
據界面統計，全國20個省市縮減了2019年的棚改規模目標。其中，山東、山西、河南降幅超過70%，四川、浙江、海南、安徽降幅超過30%。
更難受的是，在“房住不炒”，“穩地價、穩房價、穩預期”成為首要原則的當下，三四線樓市不僅失去了向上衝的動力，反而在人口不斷流失中，陷入不進則退的尷尬期。
中國城市統計年鑒2014-2017和WIND數據顯示，不少三四線城市面臨人口持續性流失的局面。
同時，不要忘了，作為一線城市的深圳，以及成都、武漢、杭州等二線城市，紛紛放寬落戶標準加入“搶人大戰”，這無疑強化了它們的吸引力。
在“吸引力落差”下，三四線城市人口的流出，成為不可逆轉的趨勢。而這將會導致沒有多少年輕人在三四線城市買房。這種趨勢下，三四線城市房價下跌，人口減少，房價繼續下跌，人口持續減少，形成惡性循環。
三四線樓市，曾經的香餑餑，變得燙手。
一方面，成交量減少，去庫存成難題。
以開封為例。開封市統計局官網數據顯示，2018年全市建案銷售面積（含蘭考）同比下降10.6%。2019年1～5月，開封市房地產業的營業收入比去年同期下降2.7%。
同時，在市場成交量最高的三年（2016-2018年），開封平均每年市場容量約160億元，但目前市場上開發商2019年計劃推貨量達到了240億元，存量問題突出。
另一方面，各大房企把投資重心從三四線全面回歸一二線城市，多家房企計提三四線項目存貨跌價準備，和前幾年的情況大相徑庭。
如萬科，在2018年財報中，將位於遼寧營口的海港城項目計提存貨跌價0.68億元；南充下中壩的金潤華府計提跌價準備金額達1.8億；鎮江藍山花園計提跌價準備額為1.3億。
這些項目的所在地，無一不是三四線城市。
除此之外，多家房企也對多個三四線城市的項目計提了存貨跌價準備。新城控股3.97億元、陽光城3.8億元，綠城中國採用“已竣工可出售物業減值虧損”統計口徑，計提1.2億元。
04.部分城市的歷史大頂，解套無望
經歷過繁華盛世的日本，在房地產泡沫破裂後，房價一路下滑。
到了2006年，日本全國平均房價下跌了49.56%，基本回到了地產泡沫發生前1986年的水準。
更嚴重的是，日本經濟增速和通脹率雙雙下台階，落入高等收入陷阱。1992-2014年間，日本GDP增速平均為0.8%，CPI平均增長0.2%，而危機前十年，日本GDP平均增速為4.6%，CPI平均為1.9%。
值得注意的是，這樣的“成績”還是在政府大力度刺激下才取得的。逆周期調控使得日本政府債務率大幅增長，央行資產負債表大幅擴張。
回顧我們的三四線樓市，可以發現，二者衝高後下降的路數如出一轍。而且，目前來看，這種下降，在得不到人口和產業支撐的情況下，將不僅僅是回落。
開封的“開封”，就是今年第一發江湖救急的信號彈。而我們有理由相信，這不會是最後一發。
江湖救急，樓市中的三個主體，有誰能出手相助呢？
1、政府？
常言道，政府是“看得見的手”，在必要時刻對市場加以乾預。
事實也是如此。
去年衡陽開始突破限售令，便是一個“政府打救”的典型。此次開封解除“限售”，也是一次自救的嘗試，可惜一天之內就落寞收場。
此前，安徽碭山，某建案降價後，當地組織召開了一次“降價未遂事件”約談會，停辦相關建案預售許可證，同時對4家合作銀行予以處罰；
更有甚者，把“禁止降價”搬到了台面上來講。湖北恩施直接頒布“紅頭文件”，詳細列出了10種擾亂恩施房地產市場秩序的降價行為，禁止房價猛降。
首先，這雙“手”出動，就已經有所意味。說明已經到了不得不乾預的時期，如果僅靠著市場自身的調控，情況恐怕不容樂觀。
退一萬步說，即便想救，政府作為“看得見的手”，能做到的也只是乾預市場，卻始終決定不了市場。
而且，當前樓市要求“穩”字當頭，政府更是“戴著鐐銬跳舞”。
老話說，道法自然。即萬物皆有因果，有規律可循。再加上，信心比黃金更重要，買漲不買跌是樓市常態。在人口外流、貨幣化安置收縮的三四線城市，如果沒有對未來宏觀經濟的預期和信心，政策能起到的作用也有限。
據《中國經營報》報導，恩施“止跌令”已經過去一個多月，一些建案依然推出較大力度的折扣，降幅可達600元/平方米；安居客記載，安徽宿州碭山如今的新房均價為4150元/平，比今年1月份下跌36%！
顯然，市場有自己的想法。
2、開發商？
天下熙熙皆為利來，天下攘攘皆為利往。開發商在如今的三四線樓市中扮演著什麽角色呢？
從土地市場來看，相比前幾年，開發商大肆進軍三四線城市，最近不少房企的拿地中心回到了一二線城市。
如旭輝2019年大幅增加了一二線城市的拿地比例，較2018年全年上升40個百分點。
總體來看，CREIS中指數據顯示，今年上半年一線城市和二線城市土地出讓金分別為2496億元和12561億元，同比增速高達36%和26%。三四線城市則出呈現降溫態勢。不論是供應量和成交額都在下降，降幅分別為8%、3%，溢價率也下降了7個百分點。
從項目情況來看，連一向有“三四線之王”之稱的碧桂園，都在3月份被爆出，三四線城市某些項目中，個別部門裁員超過50%，而且經核實是真實消息；恆大也爆出董事長親自監督一線，宣布全國住宅降價10%，商鋪降價20%的消息。
看樣子，房企們正用真金白銀在踐行的，反而是“逃離”三四線。
3、購房者？
前面提到，隨著部分一二線城市寬鬆落戶，三四線城市人口可能會加快流失。沒有人，即便有房子，誰能來買？
其次，買房需要錢。
事實上，經過四年的搶房潮，不少老百姓的錢基本都砸進了樓市，剛需、改善、投資的需求基本都消耗了一波。
況且，棚改貨幣化，只是三四線購房者的第一輪杠杆。真正的大規模杠杆，來源於因為房價上漲不得不及時買房的人。這群人，使用了抵押和公積金買房，預支了未來20-30年的財富。
據WIND數據顯示，2018年中國居民杠杆率水準為53.2%。其中，截至2018年末，個人住房貸款餘額達到了25.75兆元，同比增長了17.8%，佔住戶部門貸款總額的50%以上。
對於許多家庭而言，杠杆已經極高了，沒法再加了。
綜合來看，“看不見的手”已經給出了答案，“看得見的手”在“穩”的原則下小心翼翼，開發商和購房者，一邊是逐利，一邊則是無能為力。
三四線樓市，只能送你一句話了：神助自助者。
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