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世茂房地產:平衡木與拆骨刀

鳳凰網房產 作者:王迪

許榮茂依舊沒有出現在中期業績發布會的現場,已入不惑之年的兒子許世壇開始走向前台。

這是他第二次獨挑大梁應對媒體記者的輪番提問,相比於父親的低調儒雅,此次亮相,許世壇顯得頗為健談與犀利。

事實上,許世壇確實有此種底氣,在多家房企銷售額出現同比下滑之時,世茂上半年的業績十分亮眼。

中期業績報告特意安排在業績發布會開始之前一分鐘公布。半年報顯示,上半年世茂房地產簽約額為人民幣1003.4億元,同比上升38.7%;簽約面積為556萬平方米,同比上升23.3%;公司核心業務淨利潤約人民幣75.76億元,同比上升23.8%;股東應佔核心業務淨利潤人民幣53.09億元 ,同比上升20.6%。

回看中國房地產行業市場化的30余年,有人踏對節點、扶搖直上,有人判斷失誤,一落千丈;現實給予的啟示是,沒有人會成為常勝將軍。

在過去30年的企業生命圖譜中,曾經的“豪宅教父”有過進擊房企銷售額前十的高光時刻,亦有主動降速以保證最大的安全邊際,如今奮起直追的世茂能否完成跨過兩千億的紅線,完成衝擊前十的目標?

平衡木

許世壇是圈內出名的拚命三郎,學生時代便留下了接連跳級的記錄。與眾多空降的地產二代相比,他是為數不多一路從基層打拚做到總裁位置的人,並且一做就是21年。

所以,不論從最初一舉成名的濱江模式,還是到現在快步向前的“並購王”標簽,許世壇骨子裡似乎有種爭強好勝與另辟蹊徑的特質,而這種個人特性也開始蔓延到企業管理層面。

在融資環境逼仄、房企紛紛減緩拿地節奏之時,許世壇以並購的方式進入房地產市場,實現“曲線拿地”,以較低的成本補充一二線等城市土地儲備。

許世壇在業績發布會現場這樣講述此種策略的好處:“第一,是安全;第二,別人已經開發了一半,我們買了再銷售,賣起來就會很快。世茂一向推崇精準投資,不會犧牲利潤買地,目前世茂50%的土地儲備分布在一二線城市。”

數據顯示,2019年3月至今,世茂房地產豪擲200億,相繼從泰禾集團、萬通地產、明發集團、粵泰股份等多家房企手中,接盤20余個項目。許世壇也透露,上半年70%的拿地方式都是通過並購而成。

而並購規模的擴大帶來的另一種可能是,負債水準的不斷攀升,迅速地“攻城略地”至少能夠實現規模目標,但沒有現金流及成本的把控和平衡,企業亦難以實現良性循環。如何在規模、利潤、負債上找到一種平衡是時下許世壇不得不考慮的問題。

對於並購合作項目,世茂的要求是10-12個點的稅後利潤,毛利率可能也會要求接近30%,這也意味著世茂在收購項目的選擇上進行把控,以避免市場不確定性的增加及保持利潤的相對平穩。

合理調整長、短債佔比也在成為世茂房地產調整負債結構的方式。去年世茂房地產與農業銀行展開50億元對總抵押合作,2019年5月,世茂與中信銀行攜手推進100億抵押合作。2019年半年獲取發改委20億美金債額度,發行利率分別為6.125%、5.6%。

世茂房地產首席財務官丘鈞山對世茂目前的融資情況作了說明,上半年世茂房地產的融資成本控制在5.6%左右,較2018全年5.8%下降0.2個百分點,目前,淨負債率為59.6%;上半年長期借款為834.1億元,佔比72%,短期借款為320.6億元,佔比28%,現金短債比為1.6,未動用的銀行以及境內交易所等金融機構融資額度約為人民幣400億元。

上市“拆骨刀”

“物業、酒店相當於尾翼,可以起到平衡的作用,飛機要平衡才安全。”許世壇曾用“一體兩翼”來形容銷售型地產與商業地產、酒店地產之間的關係。

按照許世壇此前在業績會上的講述,酒店及物業亦在組建團隊預計在2021年分拆上市,通過收並購進行快速的規模擴展,或許已經成為世茂的下一步重點。

“今年酒店可能會有20多億的營業額,明年希望超過30億,後年希望超過40億。另外,物業通過並購合作(海亮物業),我們現在管理面積已經超過1億平方米,希望在2021年可以有超過3億平方米的管理面積。”

在今年八月初,世茂服務品牌煥新發布會上,許世壇表示,旗下世茂物業完成轉型並更名“世茂服務”後,預計將於2021年上市,轉型後的世茂服務會延伸到公共服務、城市配套的物業服務。

與其他已上市物業公司的規模擴張路徑類似,目前世茂服務的擴張仍需依賴集團每年一千萬平方米左右的新房面積交付,通過規模體量的增加,以便實現很好的營收,進而擴大上市的估值。

半年報數據顯示,世茂房地產上半年出售物業532.36億元,同比增加30.89%,酒店經營收入9.96億元,同比增加13.18%,商業運營收入7.22億元,同比增加56.28%,物業管理及其他收入16.1億元,同比增加207.25%。

數據側面反映了商業及物業快速的增長趨勢,尤其在彩生活、中奧到家、綠城物業及中海物業等其他物業公司紛紛上市的背景下,諸多房企物業分拆實現市盈率與股價的接連翻倍給予了世茂資本升值的空間想象。

事實上,世茂房地產確實在商業地產上擁有一定的體量規模。半年報顯示,截至2019年6月30日止,世茂喜達旗下酒店數量已達78家,其中在國內一二線城市及熱門旅遊目的地,布局22省41市 共72家酒店;同時牽手6大海外項目,版圖將拓展至印尼巴厘島、龍目島、馬來西亞馬六甲、文冬等。

此外,在業內眾所周知的是,世茂房地產與世茂股份與猶如一對“雙生子”,由許世壇及姐姐許薇薇分別管理,主營業務也自有區別,世茂股份主營商業地產,世茂房地產則強攻住宅及酒店業務。雖然有一紙避免同業競爭協議在先,但在發展過程中兩者仍不可避免地受同業競爭困擾。

分拆物業及酒店上市的好處是,會在一定程度上避免與兄弟公司世茂股份的同業競爭問題。

“雙十”策略

在業績發布會現場,面對記者是否會有重回前十的底氣?許世壇對此的回答是:“行業前20也就是20%左右的增速,如果其他房企在增速20%,那我們希望自己可以達到40%甚至更高,反正我們就是要進步,就是要超過同等級同體量的企業。”

為此,在許世壇升任總裁的第一年,便為世茂房地產重新確定了目標:銷售目標到2100億元,並且要進入TOP10行列。此外,為保證利潤規模,並購項目淨利潤率要達到10%。

2011年,從父親許榮茂手中接過“接力棒”的許世壇,豪言“3年後世茂可達到千億規模”,彼時,世茂房地產2010年的簽約銷售額僅有305億元,只不過千億的夙願比計劃晚了整整三年。

將世茂的業績進一步按照時間橫軸展開,亦能發現問題。2014年是其重要的轉捩點,2014年至2016年,世茂房地產的銷售金額分別為671億元、702億元、670億元、681億元、1007.7億元,同比增長為9.4%、0.2%、19%。此前2013年世茂房地產的銷售額同比增長率達到46%,而在房地產行業轉好的2016年,世茂的業績僅僅增長了2%。

世茂房地產業績徘徊不前及人才流失的那幾年確實讓世茂消耗了部分元氣,在長達3年的瓶頸期,世茂給出的解釋是“主動降速”。

所以,優化結構、提質增效成為世茂破局之法。世茂可能已經發現高權益佔比及重倉一二線的風險,他也開始從物理空間進行風險的分散,跳脫房地產思維,希望從縱深及橫向降低“雞蛋放在一個籃子裡”的危險系數。

世茂開始放開合作權益,以分攤行業風險。據鳳凰網房產查閱半年報顯示,在上半年60宗新增土地中,世茂房地產權益佔比少於及等於50%的有27家。

“世茂近年來的銷售權益佔比都是65%左右,2018年銷售額為1761.5億元,權益佔比在60%以上。如果合作、收購項目進一步增加,權益佔比可能會下調到51%左右。”許世壇表示。

通過小股操盤以應對行業政策周期不穩定的現狀之外,世茂也在調整自身的土地結構,將原本聚焦一二線的土地儲備下沉到三四線中。

良好的貨值確實為其增添了“糧草”與進攻的砝碼。數據顯示,上半年世茂房地產的土地總價值約788億,單方成本為5581元/平方米,在一二線以及強三四線城市佔比超過80%。許世壇也表示,世茂房地產全年的可售貨值有望達到4000億元。

“世茂”二字,源於許榮茂及兒子許世壇的名字,許榮茂有意將兒子的“世”字,放到了自己的“茂”字之前,愛子之餘,更多體現的是希冀。

在其他房企加杠杆擴規模之時,世茂房地產去庫存、降負債、穩若泰山,強調穩健和內功。如今,帶領世茂奮起直追許世壇或許已經具備了衝刺第一梯隊的勇毅,只是在頭部房企越過7000億元大關、去年前十門檻提升到2000億元的對手面前,擺在許世壇面前的或許不只是一輪衝刺。

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