疫情下的樓市：兩天三地政策“放鬆” 銀行不得盲目抽貸

新冠肺炎疫情之下，多市“封城”，人員流動受限，不少城市的售樓處已關閉、工地停工，2020年一開年房地產行業便遭受意料之外的衝擊。

銷售受影響，房企的資金鏈也承壓，為緩衝新冠肺炎疫情對房地產行業的影響，近兩三天，江蘇、無錫、西安、南京等多個省市均發布了針對性政策。例如無錫，其在2月12日印發的《關於應對新型冠狀病毒感染的肺炎疫情保障城鄉有序建設的政策意見》中就稱，將引導在錫銀行機構保持房地產和建築施工企業信貸合理適度增長，不得盲目抽貸、斷貸、壓貸，緩解企業流動性困難等。

春節期間建案成交面積降超八成 房企資金鏈承壓

售樓處關閉、工地停工，新冠肺炎疫情將給樓市帶來多大影響？

一位在南寧工作的房地產人士告訴新京報記者：“目前我手底下的新房項目的售樓部都關門了，第一季度肯定受影響的，往年，小陽春基本集中在3~4月份，今年可能要往後延了。”

招商證券研報觀點認為，新冠肺炎疫情對銷售的影響主要體現在直接和間接兩個維度，直接影響上，部分房企最快或要到3~4月份才能回到正常銷售路徑上，一方面是需求後移，另一方面是銷售的拓客會有影響，判斷可能要4~5月才恢復以往3月的小高峰。間接影響上，開工和施工受影響推後會打亂今年備貨和推盤的節奏，部分高周轉公司可能很難做到當年拿地當年銷售，所以綜合看開工可能至少推遲半個月，國企或相對更長。

根據招商銀行研究院公布的數據，今年春節期間，全國30大中城市建案成交面積為2.7萬平方米，較2019年的19.55萬平方米下滑86.19%，較近7年的平均值9.91萬平方米也下降較多，預計新冠肺炎疫情對房地產行業一季度的銷售影響較大。

銷售端受影響，將會直接傳導至資金端，對於一些資金緊張的中小房企而言，新冠肺炎疫情無疑是“雪上加霜”。

諸葛找房數據研究中心認為，目前多家售樓處關閉，對房企最直接的影響就是銷售額明顯下滑，房企一方面面臨著還債壓力，另一方面受疫情影響銷售回款也有所延後，施工暫停、行銷暫停，打亂後續推盤節奏，也會影響房企的“高周轉”模式。

特別值得關注的是，武漢作為此次新冠肺炎疫情的重災區，深耕該市房地產市場的房企資金鏈情況也令人擔憂。

渤海證券研報顯示，從武漢的2018年和2019年住宅土地市場來看，融創中國、中建三局地產和華僑城無疑是最大買家，尤其是融創中國2018~2019年在武漢拿地272萬平方米，總貨值近200億元，穩居武漢住宅土地市場頭把交椅。

該研報進一步表示，目前由於房企產行業進入穩定發展周期，特別是近年來對房企融資的限制不斷提高，房企普遍採用高周轉的運營模式，從拿地到預售的時間周期縮短到半年左右，所以，本次疫情雖然衝擊時間有限，但足以對房企的現金流構成威脅。

兩天三地政策“放鬆” 規定銀行機構不得盲目抽貸

不過，針對房地產企業的諸多困難，近兩三天，多省市已頒布相關的針對性政策。

2月12日，江蘇省人民政府在頒布的應對疫情影響推動經濟循環暢通和穩定持續發展措施中提出，要密切關注房地產市場運行態勢，加強市場分析研判和資金流向監測，根據房地產市場供需結構動態變化，開展政策預研儲備，著力穩地價穩房價穩預期。

同日，無錫印發了意見，措施也涉及房地產企業辦理納稅申報、信貸等多個方面，按照規定，因疫情影響造成已出讓土地延期復工，不能按期開竣工的，開竣工時間相應順延，實施疫情防控一級響應措施期間不計違約責任。還特別提出，在錫銀行機構不得盲目抽貸、斷貸、壓貸，緩解企業流動性困難等政策。

2月13日，西安市資源規劃局也頒布了有效應對疫情，促進經濟平穩發展的十條措施，包括工業、商服、商品住宅等經營性用地公開出讓均采取網上掛牌方式，疫情防控期間，不組織現場掛牌或拍賣。同時規定，疫情防控期間，新出讓土地原則上可按起始價的20%確定競買保證金，出讓合約簽訂後一個月內繳納土地出讓價款的50%，用地部門出具承諾書後，余款可按合約約定分期繳納，繳款期限最長不超過一年等，緩解房企資金鏈壓力。

當日，南京也發布了《關於疫情期間土地出讓合約履行有關事項的通知》，規定對於受本次疫情影響未能按期貨地、開工、竣工的，疫情一級響應期間均不計入違約期。

運用VR看房、線上看房等“自救”

還有企業也在運用VR看房、線上看房等新技術“自救”。

例如在某看房APP上便可進行VR看房，不僅能看到二維的戶型圖，還能看到360度旋轉的房內實景圖，在看房中，還可以選擇講房功能，由中介人員對小區周邊及房間的具體情況進行詳細講解。

不過， 諸葛找房數據研究中心也表示，目前線上售房只是一個在線看房的平台，供購房者和需求方在線瀏覽，並不能主動獲客及篩選客戶，很難促成客戶成交，新冠肺炎疫情下線上售房會維持購房者對房企和購房的好感及意識，但並不會對整體的銷售有較大改善。

一位看房者王豔（化名）也對記者坦言：“線上看房只能作為購房決策的參考，要是真的把房子買下來，必須去現場看房才行，畢竟買房對家庭來說是件大事。”

分析：購房需求後移 造血能力強的房企將脫穎而出

無論如何，短期內新冠肺炎疫情給房地產行業帶來的負面影響已不可避免。但不少券商研報觀點認為，實際上，購房需求並未因疫情的出現或發展而取消，只是將需求延後，因此，在疫情結束後，這部分需求將得到集中釋放。此外，也有觀點認為，此次新冠肺炎疫情將加速行業內公司的分化，一些“造血能力”較強的房企將脫穎而出。

招商銀行研究院認為，每年的1月至2月是房地產傳統的銷售淡季，從歷史上看，銷售面積佔比是從一季度到四季度逐漸提升，最高的是四季度。因此，若疫情在一季度可以得到較好的防控，預計受擠壓的需求會在二季度釋放，帶動市場回升，所以疫情對全年房產銷售的直接影響相對有限。

中泰證券研報發表觀點稱，該事件或加速行業去杠杆和分化，凸顯現金流管理能力，高質量周轉能力的重要性或提前受到重視，高質量周轉不等於高周轉，無息負債的驅動和非囤地模式是主要方向，行業去杠杆的背後將使得真龍頭凸顯。