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樓市調控下 濱江107億拿下杭州宅地裡的“勇氣”

觀點地產網七月的最後一天,杭州的土拍市場上依舊吸引不少開發商前來尋地。

7月31日上午,杭州主城共計8宗地塊入市交易,總出讓面積334.96畝,總建築面積54.22萬平方米,總起價124.37億元。其中包含三宗備受關注的宅地及5宗商業用地。

隨著杭州下城區文暉單元最大一宗宅地落入濱江集團的口袋,這場土拍也宣告結束。最終8幅地塊悉數出讓,總成交價153.18億元,其中三宗宅地總成交價為141.87億元,足以可見杭州宅地市場在開發商心目中的位置。

其中,濱江集團以107.38億元競得下城區文暉單元宅地,溢價率21.77%,成交樓面價去到35971元/平方米,成為當日土拍成交金額最大的地塊,同時問鼎年內杭州首宗百億地塊。

此外,外來房企佳兆業、路勁分別摘下剩餘的兩宗宅地,前者以21.97億元拿下江乾區天城單元宅地,競配自持面積比例4%,溢價率29.58%,成為當日溢價最高,達到上限價的地塊;後者則以6億元拿下西湖區龍塢單元宅地。

至此,杭州本月最後一場拍地落幕。深耕杭州的濱江,似乎再一次將這個傳統發揮到極致,超一百億奪1宗宅地,在杭州逐漸成為最大地主的路上,濱江絲毫沒有要讓步的意思。

調控下的杭城土拍

近期,對於房地產調控的討論熱火朝天。

前不久,於7月24日召開的房地產座談會上,中共中央政治局常委、國務院副總理韓正說,要時刻繃緊房地產調控這根弦。

這對於前段時間,多城市出現建案火熱、“萬人搖”頻現以及土地市場上多輪加價舉牌搶地、百億搶地等現象,無疑是在開發商頭上澆了一盆冷水。

值得一提的是,在上述座談會上,包括北上廣深、南京、杭州、沈陽、成都、寧波、長沙等10個城市都出席參加。7月以來,不少城市頒布樓市政策加碼限購,整頓樓市的同時,也對規範土地市場做了進一步的說明。

其中,南京深夜頒布“寧九條”,深圳史上最嚴調控“新八條”細則也於7月30日落地執行。

在房地產市場處於變化莫測的當下,此類種種政策頒布,可以說是給房企和各類參與者敲響一記警鍾。

杭州業內人士丁建剛曾發文表示,今年上半年,樓市幾乎是在“沒有調控”中走過,但隨著部分城市房價上漲明顯,剛進入下半年各地頻頻出現調控升級的信號。

有市場數據顯示,上半年全國百城房價上漲11%,總體房價略偏熱,部分二線城市房價上漲幅度較大,其中杭州上半年房價同比漲幅達到11%,漲幅居前。

這或許就可以解釋,當天這場百億土拍中房企不斷加價搶地意欲爭奪“麵粉”的考量所在。

據觀點地產新媒體了解,上述出讓的三宗宅地裡,佳兆業最先拿下一宗。

上午九點過後,地塊開始競拍,不到三十分鐘的時間裡,地塊數輪加價後,直接觸及上限價格,旋即開始進入競自持面積的環節。

經過35輪競價,佳兆業以上限價格28.47億元競得江乾區天城單元R21-41地塊,樓面價32282元/平方米,溢價率 29.58%,競配自持面積比例4%。

信息顯示,該地塊出讓面積3.67萬平方米,容積率2.4,出讓建築面積8.82萬平方米,不少於8819.52平方米地上住宅建築面積作為配建公共租賃住房,地塊起價21.97億元,起始樓面價24912元/平方米。

出讓要求顯示,地塊所建商品住房毛坯銷售均價不高於42000元/平方米,且毛坯銷售最高單價不高於46200元/平方米。如實施裝修銷售的,裝修價格不高於4500元/平方米,即限精裝均價46500元/平方米。

業內人士指,該地塊所屬城東新城板塊,臨近地鐵及杭州東站,區位條件優越,而目前該板塊待售項目有花語天境府、悅風華等。

而城東新城板塊的在售項目則有濱江龍湖東潮府、龍湖葛洲壩·景粼天著、三湘印象森林海尚、世茂錢塘天譽等,均價在46500元/平方米上下小幅度變化。

濱江逾百億奪“鑽石”宅地

其實在本場土地開拍前,已有不少本地媒體對土拍進行預熱報導,其中最重磅的地塊便是位於老城區的文暉單元大體量宅地,起價已經達到88億的地塊,實在讓人好奇會是哪家開發商“有勇氣”拿下這宗地塊。

作為杭州傳統的中心區域,文暉單元的宅地供應市場始終引人矚目,此次推出的大體量宅地——杭政儲出[2020]48號地塊,被稱為“鑽石”宅地,並且成為年內杭州第一宗拍出的百億地塊。

據觀點地產新媒體了解,該地塊在開拍前已獲數輪報價,上午九點結束等待期過後,報價幅度不斷往上漲,5輪報價後,該地塊報價瞬間達到100.08億元。隨後,房企放慢了加價幅度的步伐,開始以每輪最小加價額度1000萬元進行報價。

將近兩個半小時、82輪舉牌後,濱江集團強勢搶地,以成交價107.38億元成為該地塊的主人,成交樓面價35971元/平方米,溢價率21.77%。

似乎杭州就是濱江獨自一人的舞台,在每次土拍現場,都少不了他的身影。

據悉,48號地塊出讓面積10.74萬平方米,容積率2.78,建築面積29.85萬平方米,是罕見的大體量宅地,其中,不少於29853.18平方米地上住宅建築面積作為配建公共租賃住房。

值得注意的是,該地塊樓面起價29539元/平方米,而封頂樓面價為38382元/平方米,上限價格為114.58億元。從競拍的結果來看,離封天價還有2411元/平方米、37.2億元的距離,開發商仍保持一定的理性。

出讓要求顯示,地塊所建商品住房毛坯銷售均價不高於47200元/平方米,且毛坯銷售最高單價不高於51920元/平方米。如實施裝修銷售的,裝修價格不高於4500元/平方米,即限精裝均價51700元/平方米。

拿地後,濱江集團顯得極為低調,既沒有海報宣傳,官網也無任何動態發布。據此前濱江發布的信息顯示,上半年其完成銷售額547億元,此次拿地金額就佔上半年銷售的五分之一,因此該地塊對濱江而言也是今年最重要的項目之一。

有接近濱江的人士稱,這宗地塊是杭州老城區的,所以位置很好。

據了解,這宗地塊之所以被稱為“鑽石”宅地,還因為地塊附近交通設施和商業配套齊全,地塊南側便為杭州城市之星國際旅遊綜合體。

業內人士指出,近幾年,杭州文暉板塊的新房供應不多,距離較近的朗詩熙華府、朗詩樂府、萬科新都會1958等項目早已賣光了。而去年中海和嘉裡建設均在區塊拿下土地,可以看出開發商還是比較熱衷在此布局。

去年5月19日,嘉裡建設以最高限價68.14億元競得當日杭州土拍中面積最大、起價最高的文暉單元商住地塊,樓面價29677元/平方米,溢價率29.94%,同時需自持比例8%。

在去年4月26日,中海地產則以17.35億元競得文暉單元一宗體量較小的商住地,成交樓面價28210元/平方米,溢價率25.28%。

對比嘉裡建設和中海去年在該板塊的拿地情況,濱江此次以35971元/平方米的樓面價啃下這塊大骨頭,土地成本高出不少,更考驗後續開發和運營能力,當然也不排除引進合作方的可能。

但若從目前板塊內在售的項目看,中海望廬在今年7月已首次開盤,推出小高層4號樓、高層5號樓,高層精裝均價48200元/平方米,小高層精裝均價54800元/平方米,且獲得880戶購房預登記家庭,整體中簽率約12.27%。

如此看來,這宗大體量宅地的市場前景仍值得期待。

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