全國首套房貸平均利率微降 房企今年債務到期預計超5000億

全國首套房貸款平均利率已連續兩月輕微下滑。融360大數據研究院監測數據顯示：2019年1月全國首套房貸款平均利率為5.66%，相當於基準利率1.155倍，環比去年12月下降0.35%。

招商銀行某房貸經理告訴《華夏時報》記者，他所在的銀行在深圳地區從2018年第四季度開始個人首套房貸利率為基準利率由上浮15%降為上浮10%，至今沒有變化，現在放貸速度正常。

然而，受春節、返鄉置業、棚改貨幣化安置放緩等因素的影響，原本低迷的樓市現狀，在2019年首月並沒有迎來預想中的好采頭。

據易居研究院監測，2019年1月份，40個典型城市新建商品住宅成交面積環比下降31%，同比下降14%。一線城市新建商品住宅成交面積環比下降36%，同比增長19%；18個二線城市新建商品住宅成交面積環比下降30%，同比下降14%；18個三、四線城市新建商品住宅成交面積環比下降30%，同比下降21%。

與此同時，2019年以來，華僑城等多家房企紛紛發布融資計劃，額度均超過10億元。從融資用途看，主要用於償還到期債務。多家機構預計，2019年全年房企還債規模超過4000億元，2020年超過5200億元，償債壓力較大。

房貸利率維持低位

2018年年底深圳各大行便被陸續爆出利率松動，招商銀行某房貸經理告訴《華夏時報》記者，他所在的銀行在深圳地區從2018年第四季度開始個人首套房貸利率為基準利率由上浮15%降為上浮10%，至今沒有變化，放貸速度正常。

融360大數據研究院發布最新監測數據顯示，2019年1月份，全國首套房貸款平均利率為5.66%，連續兩月回落。

從城市來看，1月共有7個城市首套房貸利率出現下降，較2018年12月的17個城市有所減少，多數城市從去年12月出現下降後，今年1月保持穩定。

四大一線城市中，1月上海首套房貸平均利率最低，為5.09%，廣州為5.55%，深圳為5.57%，均較上月持平；但北京首套房貸款平均利率為5.43%，較上月回落0.02%，連續兩月出現下降。

相比於一線城市的小幅變化，二線城市房貸利率則歷經了大面積回調。以天津地區為例，多家銀行下調房貸利率，首套房利率由上期的最低基準上浮15%下降到最低基準上浮5%。哈爾濱二套房貸平均利率也由去年12月份的6.45%跌至6.08%。

數據還顯示，在全國35個城市533家銀行中，首套房貸利率走低或持平的銀行數量佔比超過九成，其中，有34家銀行貸款利率回調，佔比6.38%；有479家銀行貸款利率較上月持平，佔比89.87%。

合碩機構首席分析師郭毅認為，在銀行年初信貸額度相對寬鬆的狀態下，首套房貸利率上浮的幅度持續減少，其實也是意味著商業銀行希望能夠更多地發掘市場的個人房貸能力。但是對於市場來說，雖然房貸利率減少對於購房成本會造成一定的下調影響，但其實並不會對整個市場需求產生更多的拉動。因為從目前來看，影響到樓市整體需求釋放最核心的原因還在於二套首付比例過高以及認房又認貸的購房資格及信貸標準認定過於嚴格，從而造成了購房者支付能力不足而影響到購房需求。

房企加快融資步伐

2015年至2016年是房地產行業的借貸高峰期，從2018年底開始房企進入償債高峰期。2019年也被認為是樓市回暖前最難熬的一年。前有銷售業績承壓，後有償債高峰期來臨，房企紛紛借新債還舊債，余下的再充當一般運營資金。

進入2019年以來，房企密集發債，融資力度持續加大。Wind數據顯示，2019年房企公司債到期規模2640億元；企業債到期規模183億元；非金融企業債務融資工具到期規模1037億元；資產支持證券到期規模628億元；海外債到期規模846億元，總計到期規模5334億元。截至2月18日，房企境內外發債規模已達1546.45億元

郭毅表示，多家房企近期密集發債，同時融資成本控制在相對較低的水準上。從目前來看房企這種企業債在今年年初的時候獲得監管部門的獲批，所以才有了密集發債現象的存在。其實並不代表融資監管的放鬆，對於整個房地產行業資金的監管還是保持著相對嚴格的狀態，但也並不意味著會堵塞房企融資的所有通道，從目前來看，這些通道也出現了寬鬆的可能。

實際上，在過去的1月份，房企融資金額已經開始行動。據同策研究院監測數據，1月份40家典型上市房企完成融資金額折合人民幣共計790億元，環比2018年12月的181.52億元大幅上升335.23%。

繼2018年9月、10月融資金額連續下滑，11月份有所回暖，12月大幅下滑後，2019年1月40家監測房企融資總額開始明顯回升。

郭毅認為，從企業端來看，今年樓市的成交狀況不會很樂觀，尤其是三四線城市整體棚改的降溫，對於整個房企業績的實現和資金回籠都會形成一定的利空影響。所以在年初的時候房企通過發債來補充這種流動性的缺口，其實也是為了保障企業在規模化擴張的過程中保證其經營的穩健。同時在今年部分城市土地市場進入低谷期時，部分企業可以借助市場短周期下滑的這樣的狀態，再做一些更深的企業發展布局的調整，在部分地區加碼土地，將會為市場進入上升周期後，企業利潤率的提升起到一定的幫助。

責任編輯：張蓓