購房意向書，如何判斷其性質？

導讀

購房意向書是開發商與擬購房者為將來正式簽訂房屋買賣合約而簽訂的預大約同。《合約法》第九條規定：“當事人訂立合約應當具有相應的民事權利能力和民事行為能力。”《民法通則》第五十五條規定：“民事法律行為應當具備意思表示真實。”所以，若開發商充分履行了告知義務，在雙方平等、自願的情況下與擬購房者簽訂了意向書，這種意向書就是有效的，受到法律的認可與保護。

裁判要旨

當事人一方不履行合約義務或者履行合約義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當於因違約所造成的損失，包括合約履行後可以獲得的利益，但不得超過違反合約一方訂立合約時預見到或者應當預見到的因違反合約可能造成的損失。

案情簡介

一、2002年7月12日，原告仲崇清與被告金軒大邸公司簽訂《金軒大邸商鋪認購意向書》一份，約定原告向被告支付購房意向金2000元，原告隨後取得小區商鋪優先認購權，被告負責在小區正式認購時優先通知原告前來選擇認購中意商鋪，預購面積為150平方米，並明確小區商鋪的均價為每平方米7000元(可能有1500元的浮動)。如原告未在約定期限內認購，則視同放棄優先認購權，已支付的購房意向金將無息退還。如原告按約前來認購，則購房意向金自行轉為認購金的一部分。意向書對樓號、房型未作具體明確約定。上述意向書簽訂之後，原告向被告支付了2000元意向金。

二、2002年11月4日被告取得房屋拆遷許可證，2003年5月29日取得建設工程規劃許可證，2003年6月30日被告取得預售許可證。但被告在銷售涉案商鋪時未通知原告前來認購。2006年初原告至售樓處與被告交涉，要求被告按意向書簽訂正式買賣合約。原告得知被告已經對外發售商鋪立即同被告交涉，被告以樓價上漲為由拒絕與原告簽訂正式買賣合約。被告的行為違反了雙方的約定，請求人民法院判令被告按105萬元的銷售價格向原告出售涉案商鋪，如果被告不能履行，請求判令被告賠償原告經濟損失100萬元。

裁判結果

海市虹口區人民法院認為：關於涉案意向書的法律性質問題。原告仲崇清與被告金軒大邸公司簽訂《金軒大邸商鋪認購意向書》，約定原告向被告交付購房意向金，雙方初步確認交易金軒大邸商鋪的有關事宜，從而對雙方在金軒大邸商鋪正式認購時簽訂建案預售合約達成了合意。對於意向書的簽訂及其內容雙方均無異議，應予以認定。涉案意向書中雖對意欲交易的商鋪的樓號、房型、價格沒有作明確約定，但其主要內容是對將來進行房屋買賣的預先約定，主要預約事項內容是完整的，而商鋪的樓號、房型、價格等內容均可由雙方最終簽訂正式建案預售合約時予以確認。因此，涉案意向書不是通常意義的“意向書”，而具有預大約同的性質。

關於涉案意向書是否有效的問題。被告金軒大邸公司辯稱在其未取得相關許可之前，依法不能對外預售房屋，因此其同原告仲崇清簽訂的意向書應屬無效。根據本案事實，涉案意向書是在原、被告雙方均對被告能夠合法取得相關許可證書有合理的預期的情形下，對原、被告將來簽訂房屋預售合約的預先約定，涉案意向書並非預售合約，法律對建案預售合約的強製性規定並不適用於預大約同。即使金軒大邸公司出於種種原因最終沒有取得相關許可，也不因此導致對預大約同本身效力的否定。此外，本案的事實是被告最終取得了相關開發及銷售房產的許可，也進行了對涉案商鋪的實際銷售，因此，被告的該項抗辯理由沒有事實根據和法律依據，不能成立，應認定原告與被告簽訂的涉案意向書合法有效。

關於原告仲崇清向被告金軒大邸公司繳付的2000元意向金是否屬於定金的問題。《中華人民共和國合約法》(以下簡稱合約法)第一百一十五條規定：“當事人可以依照《中華人民共和國擔保法》約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務後，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。”本案中金軒大邸公司雖然實際收取了仲崇清的2000元意向金，但雙方在涉案意向書中約定的是“仲崇清未在約定期限內認購的，則視同放棄優先認購權，已支付的購房意向金將無息退還。如仲崇清前來認購單元的，則購房意向金自行轉為認購金的一部分。”從原、被告雙方的上述約定看，涉案意向金顯然不符合定金的表現形式，因此，被告關於涉案意向金相當於定金的抗辯理由不能成立。

被告金軒大邸公司沒有按照涉案意向書的約定，在正式出售房屋時通知原告仲崇清前來認購，造成雙方無法進一步磋商簽訂正式建案預售合約，構成違約。由於目前被告已經將商鋪全部售出，原、被告雙方簽訂的涉案意向書已無法繼續履行，應予解除，被告應承擔違反預大約同的違約責任。綜上，根據涉案意向書的預大約同性質，結合被告的過錯程度、原告履約的支出及其信賴利益的損失等因素，酌定被告賠償原告損失10000元並返還意向金2000元。

仲崇清不服一審判決，向上海市第二中級人民法院提起上訴。上海市第二中級人民法院二審認為：預大約同，一般指當事人雙方為將來訂立確定性本合約而達成的合意。根據本案查明的事實，金軒大邸公司與仲崇清簽訂的《金軒大邸商鋪認購意向書》是雙方當事人的真實意思表示，不違背法律、行政法規的強製性規定，其效力應予認定。在雙方簽訂意向書之前，金軒大邸公司已經申請取得了有關政府部門的立項核準和建設用地規劃許可證，該意向書簽訂的時間在金軒大邸公司辦理有關項目的立項、規劃等主要手續之後、取得“金軒大邸”房產預售許可證之前。雙方在涉案意向書中所指向的商鋪並非虛構，所約定的房屋買賣意向存在現實履行的基礎。同時，該意向書明確了雙方當事人的基本情況，對擬購商鋪的面積、價款計算、認購時間等均作了較為清晰且適於操作的約定。這表明雙方當事人經過磋商，就條件成就時實際進行商鋪買賣的主要內容達成了合意，對將來正式簽署房屋買賣合約進行了預先安排，並以書面形式明確將來商鋪正式預售時金軒大邸公司優先同仲崇清訂立正式的建案預售合約。綜上，涉案意向書是具有法律約束力的預大約同。一審法院關於涉案意向書是有效的預大約同的認定正確。

金軒大邸公司的違約行為導致守約方仲崇清喪失了優先認購涉案商鋪的機會，使合約的根本目的不能實現，金軒大邸公司也承認雙方現已無法按照涉案意向書的約定繼續履行。因此，金軒大邸公司應當承擔相應的違約責任。一審法院認為金軒大邸公司違反預大約同約定的義務，應當賠償上訴人仲崇清相應的損失，並無不妥，但一審判決確定的10000元賠償金額，難以補償守約方的實際損失。為促使民事主體以善意方式履行其民事義務，維護交易的安全和秩序，充分保護守約方的民事權益，在綜合考慮上海市近年來房地產市場發展的趨勢以及雙方當事人實際情況的基礎上，酌定金軒大邸公司賠償仲崇清150000元。仲崇清要求金軒大邸公司按照商鋪每平方米建築面積15000至20500元的價格賠償其經濟損失，但由於其提交的證據不能完全證明涉案意向書所指商鋪的確切情況，且根據金軒大邸公司將有關商鋪出售給案外人的多個預售合約，商鋪的價格存在因時而異、因人而異的情形。另外，雖然仲崇清按約支付了意向金，但是雙方簽訂的預大約同畢竟同正式的買賣合約存在法律性質上的差異。故仲崇清主張的賠償金額，不能完全支持。

典型意義

預大約同，一般指雙方當事人為將來訂立確定性本合約而達成的合意。預大約同生效後，雙方當事人均應當按照約定履行自己的義務。一方當事人未盡義務導致本合約的談判、磋商不能進行，構成違約的，應當承擔相應的違約責任。

相關法律規定：

《中華人民共和國合約法》

（案例來源：中國裁判文書網）