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內房股降杠杆大贏家:詳解正榮地產2018年業績

2018年對於正榮地產(06158)而言,無疑是特殊的年份,這一年,在房地產行業增速放緩的“高壓”下,正榮憑借“改善大師”的良好品牌形象,成功上演了“大象跑得比螞蟻快”——上市首年規模突破千億,成為千億集團軍裡的千里馬。

近日,正榮地產交出了上市後第一份完整的年報,這會是一份漂亮的成績單嗎?高增長背後,其成長是否可持續,降負債承諾是否兌現?

鑒於年報作為企業過去經營、及未來研判的“晴雨表”,不妨複盤一下其2018年的業績表現。

智通財經APP注意到,在規模實現高成長的2018年,正榮地產正試圖向資本市場展示其高質量增長的一面——股東應佔的淨利潤及核心淨利潤分別同比增長50.5%、70.7%,大幅超過32.3%的營收增速;此外,高達2456萬平方米的土儲中,超70%位於一二線城市。

規模保TOP20,利潤提速

正榮地產2018年實現收入264.53億元人民幣(部門下同),同比增長32.3%;股東應佔淨利潤為21.20億元,同比增長50.5% ;股東應佔核心淨利潤19.52億元,同比增長 70.7%。

對於房企而言,利潤的提速首先來源於規模的增長,沒有一定的規模前景,一切都只是空談,畢竟銷售回款是最便宜的錢。

2015-2018年,僅僅4年時間,正榮完成了從230億到千億的“打江山”階段。

智通財經APP注意到,2015-2018年正榮的合約銷售額、合約銷售面積複合增長率分別達67.3%、61.0%,不管是在房企規模爆炸增長的2016、2017年,還是進入“地產小年2018”,正榮都保持了穩健的成長,持續穩住行業TOP20行列。

回到業績數據上,股東應佔淨利潤及核心利潤分別同比大增50.5%、70.7%,大幅超過營收增長,意味著正榮追求的是高質量增長,預收客戶款項為471億元,將持續鎖定未來兩年的業績成長。

盈利水準持續向好

具體到各項盈利指標,正榮毛利率由2017年的21.1%上升至22.8%,股東應佔核心利潤率由去年同期的5.7%提升至7.4%。

毛利率的提升,主要受益於2018年結轉均價同比大增33%達到17445元,而這一增長趨勢未來料將持續。

智通財經APP了解到,公司在二線城市的銷售規模持續增加,拿地成本優勢愈加明顯,2018年正榮的平均土地成本為4491元,超70%土儲位於一、二線城市,對比同規模積極布局一二線的房地產公司,平均土地成本為6000元,正榮的毛利率具備較大的上升空間。

值得一提的是,地產商收入確認是過去一兩年的營收,但是銷售、行政開支確是計入當年的,所以地產公司的很多利潤是滯後的,只要公司能維持高效運營,未來盈利水準將持續向好。

完美兌現降負債承諾

正是因為過去幾年令人驚豔的快速發展,自上市以來,市場對於正榮地產較高的負債率一直比較關注。在2017年業績會上,正榮地產管理層承諾:2018年計劃將淨負債比率降至100%以下。

過去的一年,正榮在規模持續提速、緊抓回款的同時,積極探索ABS、公司債、美元票據等多渠道融資,努力兌現降杠杆的承諾,通過一年的積極降杠杆,其淨負債比率由大幅降低至74%。

反觀到具體財務數據上,期內財務費用也大幅降低,由2017年的5.52億元降至3.81億元,佔比由2.8%降至1.4%。

因此,降杠杆的過程,事實上也是增厚財務利潤的過程,利息支出減、銷售總額擴大,一加一減,事實上就是利潤增厚過程。

現金流方面,截至2018年底,正榮在手現金283.7億,較2017年的196.7億同比增加44.2%,總權益更是同比翻番,由2017年的122.2億大幅增加至244.8億元。

據智通財經APP統計,自去年IP0以來,正榮通過多元化融資,共募集約145億元(計入IPO籌集的44.8億港元),在實現降負債的基礎上,提升了長債佔比,有效優化債務結構。

進入2019年,正榮持續抓住美元債檔口期,畢竟,對於規模房企而言,充足的現金流就等於上了“保險”搶佔了先機。

期內加權平均利率為7.8%,新增融資成本持續下降,智通財經APP認為,目前正榮享有良好的信譽評級及持續拓寬的融資能力,加上外部融資環境趨於寬鬆,未來融資成本有望持續降低。

低成本土儲——約40%來自長三角地區

高成長的優秀房企,無疑都是拿地高手!土地規模固然重要,但是拿地的時機和土儲結構更加重要。

面對瞬息萬變的市場,過去幾年正榮通過精準踏準節奏、實現逆周期拿地,才有了如今的規模與利潤雙引擎發展。

正榮地產在2018年年底抓準時機,以低價獲取了多宗優質土地。如在南京、蘇州、福州分別拿下2個、7個、4個項目

2018年,正榮全國性布局進一步深化,據統計,這一年正榮新進重慶、成都、佛山、無錫、鄭州等13個城市,新增57幅土地,並於2018年底確定了“1+6+X”戰略,在夯實長三角、海西等傳統區域的基礎上,未來將重點關注中部、西部及珠三角區域。

值得一提是,在正榮深化全國化布局的2018年,長三角地區作為公司的主要大本營,其978.9萬平方米佔公司總土儲的39.8%,伴隨“兩會”期間,“長三角一體化”被提升到國家戰略高度,在長三角地區擁有大量優質土儲的正榮,未來將在長三角一體化升級中佔得先機。

智通財經APP注意到,年初以來,內房股板塊穩中帶著幾分激進,其反彈趨勢不亞於此前的5G、科創概念,且趨勢更持久,相比之下,此時的正榮地產,成功完成降杠杆目標,目前74%的淨負債處於健康水準,同比翻番高達245億的淨資產,2456萬平方米的低成本優質土儲,怎麽看值博率都挺高。

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