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公租房違規轉租為何屢禁不止

多地樓市下行告別金九 全國一線樓市出現分化

黃金周假期看房？ 樓市金九銀十有點涼不少中介轉行

冰河時代到來 房地產再次面臨歷史轉折！

2018年，的確是不平凡的一年。逢8魔咒的壓力如期而至，毛衣戰的硝煙愈演愈烈，金融風險的防範迫在眉睫。在這千載難逢、天時地利的時刻，房地產卻反常的當起了逃兵，輪到它衝鋒陷陣、抗起大旗的時候，卻掉了鏈子，曾經的江湖義氣蕩然無存。

有人說，我國房地產3年一個周期，即將迎來觸底反彈，也有人說，房價太過畸形，必須大幅調整，還有人說，房地產的夜壺功能很難被拋棄，其實，這些想法都太幼稚，他們還沒有從以往的思維定勢中走出來。依我看，我國過去二十年的房地產發展模式已經走到了盡頭，這次是真的要徹底結束了！

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新加坡模式的開局

由於我國底子薄，攤子大，解放後的幾十年裡，所有的人力物力財力都集中到了經濟建設中去，導致居民住房條件極其困難。從1956年到1986年30年間，全國所有城市僅蓋了7億平米住宅，折合1400萬套，平均每年只有47萬套，也就是說在全國範圍內，我們每年只能解決100多萬人的居住問題。

1978年，我國人均居住面積只有3.6平米，城鎮地區47.5%的家庭是缺房戶。當時，上海近一半的家庭住房沒有廚房和廁所，只能靠手拎馬桶解決，只能用公共過道作為廚房。

為了解決住房問題，整個80年代，高層在全國各地進行了多次住房改革試點，效果都不理想，始終沒有突破福利分房的制度。

直到1998年7月3日國發23號文《關於進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》的問世，從根本上打破了陳舊住房制度的禁錮。《通知》要求：停止住房實物分配。建立和完善以經濟適用住房為主的多層次城鎮住房供應體系。

根據這個房改制度和當時的收入分配體系測算，我國70%的中低收入家庭是購買經濟適用住房，10%的最低收入家庭由政府或部門提供廉租住房，20%的高收入家庭購買、租賃市場價的商品住房。

這個98房改制度，在現在看來，仍然是那麽的科學、合理、無懈可擊，完全就是當代版本的“房住不炒”。不知道是我們抄襲了古人，還是古人早已預見到了今日的絕境！

當時這個制度的設計，是參考了很多發達國家的政策後制定出來的，完全符合我國的國情和國際經驗，這其中就包括新加坡。

2017年，新加坡的住房自有率高達90.9%。82%的人居住在政府提供的組屋中，18%的高收入家庭和外國人住在開發商建設的私人住宅裡。組屋類型多元，中低收入和夾心層都可以選擇不同價位的組屋，最高價不到私人住宅的1/3，組屋的房價收入比常年維持在5.5左右，也就是普通工薪階層，工作5.5年就可以買到屬於自己的房產。而新加坡的私人住宅房價收入比約為21，也遠遠低於香港47、北京44和上海44，居民購房壓力比較小。

1998-2017年，新加坡的名義房價僅上漲了41.1%，而我國一線城市上漲超過了2000％，二線城市上漲也達到了1000％。

我們常說，良好的開局是成功的一半。98房改的初衷就是現實版的新加坡模式，公正、合理、極其的完善。只是後來我們才發現，前進的方向正好相反，越努力離目標就越遠！

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歷史大轉折

“當時相關部門的初衷是，國宅能夠覆蓋城市人口的70%以上。然而，直到2008年10年過去了，結果是大約只有5%的人享受到了經適房的政策。保障性住房長期的缺失，導致沒有享受到經適房政策的剩餘65%的中低收入者，只能把目光投向建案市場，從而形成了建案市場中的所謂剛性需求，導致建案價格快速上漲。”曾任全國工商聯房地產商會會長、建設部科技司司長的聶梅生曾無奈的回憶。

經適房的缺失，建案價格的暴漲，全民炒房意識的覺醒，這一切的轉折點就發生在2003年！

2003年8月12日，國發18號文《關於促進房地產市場持續健康發展的通知》要求：一、房地產業已經成為國民經濟的支柱產業，是擴大內需，拉動投資增長，保持國民經濟持續快速健康發展的有力措施。二、調整住房供應結構，逐步實現多數家庭購買或承租普通商品住房。采取有效措施加快普通商品住房發展，提高其在市場供應中的比例。搞活住房二級市場，鼓勵居民換購住房。

18號文中，最高層首次開創性的將房地產作為我國的支柱產業，把發展建案市場提高到了前所未有的高度。完全可以認為，2003年是中國房地產業的裡程碑、暴發年。從此，中國房地產就像是注射了興奮劑，亢奮、猖獗，瘋狂的擴張，就像是脫韁的野馬，勇往直前，一騎絕塵。

根據18號文的原則，經適房的供應轉變成了建案供應，原本70％的家庭入住經適房，卻變成了90％的家庭購買開發商定價的建案。經適房的消失，建案的壯大，把絕大多數工薪階層雙手奉送到了開發商的餐盤之上。

98年23號文頒布5年之後，03年18號文來了一次180度的大轉折。這次轉折，對於拉動中國經濟增長、穩定社會大局具有重要意義，但是，對於解決居民住房問題，無疑是一大挫折。

為了配合18號文的貫徹落實，2002年5月9日，國土部簽發11號檔案《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》，要求從2002年7月1日起，所有經營性開發的項目用地都必須通過招標、拍賣或掛牌方式進行公開交易。政府成為住宅用地供應的唯一主體，從此，土地財政掀開大幕，昂首闊步的走上歷史舞台！

任志強曾介紹說：“2003年以前，土地供應大概是每年平均30%到40%的增長，並且逐年遞增。但是該檔案的發布直接導致了土地供應量的下降，其中有十幾個月的土地新增供應量只有5%左右，甚至出現了負增長。所以從2004年到2006年年底的時候，土地市場供給嚴重不足，導致房價開始上漲，因為供應和需求之間的匹配關係已經被打破了”。

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香港模式的結局

當然，我國土地財政的興盛和把房地產作為支柱產業的做法，不是我們自己的原創，這一切都要歸功於香港，準確的說，其實是我們抄襲了香港的整個房地產制度。土地招拍掛、預售屋預售製、70年土地使用權、公共面積分攤，我們現行的這些“先進”、“創新”而又飽受詬病的房地產政策，全部來源於香港。

由於房地產是香港的支柱產業，維持房價的穩定是港府的職責所在，所以，嚴控土地供應就成了最強有力的武器。

香港的住宅用地佔全部土地的比例不到7%，其中，3％是低密度的鄉村丁屋，城區住宅用地佔比只有4%。對於港府來說，擴大住宅用地，易如反掌，但因此而帶來的房價下跌，卻是港府難以承受的。

2018年7月，香港私人住宅售價指數已經升到393.5，相對於1984年的17.2，漲幅高達23倍。

全球房價最高的殊榮，帶來的是不菲的財政收入。2016-2017財年，香港地價收入、印花稅、物業及投資、一般差餉等房地產相關收入為2447億港幣，佔當年港府全部收入5731億元的43%左右。

再來對比我國，2017年，我國地方一般公共預算收入和地方政府性基金收入共計14.9兆，而其中，房地產相關稅收和國有土地出讓收入為6.8兆，也就是說，房地產相關收入佔比地方財政總收入達到了46%。

我們仿效香港的房地產制度，竟然連土地財政依賴度都驚人的雷同，真是不僅學到了招式，更領會到了精髓。

但港府在維持高房價的同時，取之於民用之於民，確保低收入者能夠居者有其屋。在香港，28.9%的居民租住在政府提供的公屋中，租金相當於市場價的1/6，15.2%的居民購買政府提供的廉價居屋，剩下55.9％的市民住在開發商建的私人住宅裡。也就是說，無論香港的房價有多高，也只會對中高收入者產生影響，另一半始終會有政府托底保障。

照搬國際先進經驗可以，可悲之處就在於我們學了個半斤八兩，隻學會了如何通過房地產來製造GDP，如何通過房地產來保證財政收入兩位數增長，如何通過房地產來消化天量的貨幣投放，如何通過房地產來掩蓋可怕的通貨膨脹，卻單單沒有學會，香港如何解決低收入人群的住房保障。

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冰河時代

香港模式的借鑒，的確為我們快速拉動經濟增長，走出經濟危機，籌措資金解決全民住房問題提供了一條捷徑。但現在看來，它已經完全不適合我國的國情，繼續沿著老路走下去，會給我國經濟發展帶來極大的風險。

我們必須壯士斷腕，與房地產的香港模式堅決劃清界線。物權法已經規定，居住用地70年到期後不用主動申請，自動續期，房地產稅正在加緊制定，幾年後將會頒布替代土地出讓金。租賃住房、共有產權住房正在一二線城市大力發展。預售屋預售製的取消，現售制度的推行也是大勢所趨。完全可以看出，我們正在擺脫香港模式，正在給自己糾偏、矯正，知錯能改，善莫大焉。

“房住不炒”和“堅決遏製房價上漲”，這個頂層設計的核心，其實和98房改的精髓如出一轍，高度吻合。奔波20年之後，我們又重新回到了原點，按照1998年的願景和模式再次重新出發。這並非原地踏步，而是不忘初心！

所以說，從根本上看，房地產野蠻生長、房價持續暴漲的年代已經一去不返，整個頂層的指導思想和發展趨勢已經轉向。頂層設計的周期就是行業發展的周期。對於房地產行業來說，冰河時代已經來臨。

各大房企如臨大敵，積極尋找多元化發展的出路，唯恐在房地產這一棵樹上活活吊死。於是乎，萬科、萬達、遠洋地產、恆大、雅居樂、時代地產、朗詩、龍湖、合景泰富、保利等通通改名“去地產化”，主動撕掉地產標簽，謀求轉型。

房企對後市的悲觀預期，直接反應在土地市場上。今年1-8月，全國300城土地市場流拍890宗，全年超過1000宗毫無疑問。而上一輪房地產谷底期的2014年，全國整年土地流拍總數也只有345宗。

在現金為王的當下，所有房企都在收縮戰線，加緊回籠資金。8月30日至10月8日，恆大針對旗下280個城市646個建案推出了特惠活動，住宅全部8.9折、商鋪全部6折起，首付款可以分期，最低僅需5%。9月26日，廈門首開萬科白鷺郡推出107套別墅，原價500萬，現一口價278萬，5折大拋售。

在一線城市的帶領下，量價齊跌正在蔓延至二線城市。今年1-8月，北京商品住宅銷售面積266.3萬平方米，同比去年下降22.7%；上海二手房指數已連續9個月下跌。廈門、成都今年二手房房價下跌超過20％，杭州二手房跌幅也已經超過10％。等二線城市全面轉冷之後，三四線的好日子也即將到頭。在大政方針的指引下，沒有誰能夠幸免，也沒有人敢於心存僥幸。

房地產的歷史使命已經結束，暴發戶的醜陋惡習必須摒棄。我們在糾錯，我們在還債，我們在扭轉乾坤，確切的說，我們在為自己買單，為20年的政策輪回買單。

房地產的確正在走向谷底，但絕不會是3年小周期的谷底，而是20年大周期的谷底，這個底有多長，也許會很長很長。

在這漫長的冰河時代，我們能做的只有養精蓄銳、韜光養晦、備足糧草，為冬眠準備。哪怕它外面風吹雨打，天寒地凍，活下來才是最終目的。那些盲目、激進、貪婪的打獵者，注定會凍死在冰天雪地裡，因為他們盼望已久的春天根本就不會到來！（來源：柯談）

沈陽市東部汙水處理廠（一期）工程開工

10月4日，由沈陽水務集團承建的沈陽市東部汙水處理廠(一期)工程正式開工建設，項目總投資1.6億元。該項目是收集沈陽市東北部汙水，經過集中處理達標後排放的一項重要環境治理工程，工程實施後將明顯改善區域的環境品質，同時減少城市汙水給下游水體帶來的汙染。

東部汙水處理廠北起沈吉高速，南至二環路，西起新東四街，東至金家街，佔地6.5萬平方米，區域總匯水面積約24.7平方公里。其中，一期汙水處理廠工程建設預計2019年12月完工。（來源：沈陽日報）

強化“項目為王” 沈陽城建工作再提速

日前，記者在市建委獲悉，年初以來，沈陽城建城管系統堅持“精準規劃、精致建設、精細管理”，深入實施“治改提創”工程，全力推進沈陽城建工作。

據介紹，今年以來，沈陽城市路線交通建設加快推進。京沈客專配套工程順利實施，沈白高鐵確定了走行方案，地鐵2號線北延線投入試運營，4、9、10號線建設加快推進。怒江北街延長線、東塔跨河橋竣工通車，東一環、勝利大街、沈遼路快速路等工程進展順利，對27處交通堵點、16處斷頭路實施改造。

今年以來，沈陽市政配套不斷完善。南北快速乾道、渾南新城二期綜合管廊投入運營；南北運河截汙工程貫通17.1公里。完成北運河下遊出口改造、6座調蓄池、21個泵站、119處行泄通道、45處易澇點、12條雨水乾線等排水防澇工程。

同時，民生工程扎實推進。560條背街小巷綜合整治全部完工，1.63萬套棚戶區改造完成69.4%，120個老舊小區提質改造進場施工，完成公租房配租3596套。改造供水內網648公里、燃氣管網115公里、供熱管網54公里。新開調整15條公交線路，新增更新公車300台。“智慧停車”系統上線運行，解決停車缺口10萬個。

“今年剩下的時間，我們仍將牢固樹立‘項目為王’意識,推動項目建設再提速。”市建委相關負責人表示，接下來沈陽將落實國家鐵路樞紐規劃，完善沈陽北站樞紐功能，加強沈陽南站組織運力，增加沈陽站經過線路。在路線橋梁建設上，沈陽將強化27處交通堵點治理，打通16條斷頭路，實施16處人行過街設施建設，沈遼路、勝利大街快速路年底前完成下部主體工程，4個重點公路PPP項目、沈康高速連接線、渾南大道和14個鐵路道口平改立項目年內啟動。（來源：沈陽日報）

“風箏秀”扮美沈北 “安全閥”助力有序

10月4日，為期兩天的由沈北新區主辦的“金秋箏豔大美沈北”花海風箏秀活動在新區蒲田路花海落下帷幕。

秋風托紙鳶，扶搖上青天。本次活動以蒲田花海為依托，以風箏為筆，在沈北的碧空下，繪製出五彩斑斕的圖畫，傳統風箏寓意吉祥，軟體風箏惟妙惟肖，卡通風箏童趣可愛……低頭漫步花海，抬頭仰望藍天，呼吸著清新的空氣，處處邂逅美景，樣樣都是旅遊！七星海世界的可愛玩偶也來到活動現場，帶來了舞蹈、歌曲等精彩演出。

數據顯示，黃金周前三天，沈北新區接待遊客36.3萬人，同比上升86.1%。其中，景區接待遊客15.7萬人，同比增長105%。沈北新區提早謀劃預案，提早安排警力，密織的“安全閥”實現了旅遊景區遊客多而不亂、車輛多而不堵。

“真感謝沈北新區政府的大力支持與厚愛，早在黃金周之前就與我們進行了對接。預先安排的警力指揮園區車輛有序停放，遊客有序排隊，真是幫了我們大忙，解決了大問題。”10月4日，沈陽錫伯龍地創意產業有限公司總經理趙愛軍感慨地告訴記者。連日來，公司旗下的景點“稻夢太空”天天遊客爆滿，日流量達到一萬三四千人，這樣的客流車流，如果沒有交警的科學指揮和安排，很容易在101國道形成擁堵。

“‘稻夢太空’是沈北新區全域旅遊的一張亮麗名片，儘管它由民營企業運營，但政府為企業服務的責任一分不能少。”市警察局交通警察局沈北新區交警大隊副大隊長楊顏明向記者介紹說，黃金周期間，全區交警和輔警全員出動，與七星海世界、方特、七星濕地、怪坡、仟睿達水上世界等旅遊景區進行對接，按照各自的需求及高峰時段部署警力，有力保障了景區遊客的安全與秩序。（來源：沈陽日報）

公租房違規轉租為何屢禁不止

一個月內，本市已連續曝出兩起公租房違規轉租事件。在大批公租房建成投向保障房家庭的同時，為何會出現個別租戶違規轉租？記者近日連續調查發現，公租房違規轉租過程中，租戶獲得的收益過高、但違法成本較低，另外中介和一些房產資訊網站也在其中提供便利。專家建議，違規轉租公租房可以引入聯合懲戒，同時也要進一步加強技防和相關運營的管理。

收益太豐厚 中介及房產網站提供便利

近日，石景山區京原家園、朝陽區雙橋家園和馬泉營家園等公租房項目被媒體發現有個別房源擅自改為日租房。這已是本月曝出的第二起公租房違規轉租事件。十幾天前，朝陽區綠城北京誠園公租房被違規轉租，所涉及的中介我愛我家、中天置地剛剛被暫停在朝陽區的網簽資格，4戶違規家庭也被取消保障資格。

公租房違規轉租，是因為申請門檻太低嗎？

相比大量守規租戶來說，近來幾起均屬於個案。北京普通公租房在審核分配時，一直有收入、有無房產等“硬杠杠”。比如一對新婚夫婦在申請公租房時，既要名下均無房產，也要家庭年收入在10萬元以下。

記者了解到，違規轉租公租房的租戶滿足上述申請要求，促使他們違規轉租的，更多是轉租帶來的巨大收益。

公租房面向保障房家庭，租金明顯低於市場價格。但個別中介及租戶卻低價租來公租房，轉臉兒高價租給他人。據媒體報導，一套1700元月租金的公租房被中介以4900元翻倍轉租出去，一年能掙3.84萬元。

不僅如此，愈發便利的網絡也給不法中介和租戶提供了便利。在曝出的公租房違規轉租事件中，都是通過58同城、安居客等房產資訊網站進行發布的。這些網站缺乏有效的審核機制，助推了公租房被違規轉租。

違法成本低 專家建議信用聯合懲戒

昨天市住建委通報的情況中，兩戶違規家庭被依規取消保障資格，且5年內不得再次申請，計入不良信用檔案；稍早前違規轉租的租戶也面臨類似的處罰。

但在外界一些人看來，相比此前的違法所得，“取消保障資格”的處罰力度還是有點小。

目前，《公共租賃住房管理辦法》規定，承租人轉借、轉租或者擅自調換所承租公共租賃住房的，由主管部門責令按市場價格補繳從違法行為發生之日起的租金，記入公共租賃住房管理檔案，處以1000元以下罰款；有違法所得的，處以違法所得3倍以下但不超過3萬元的罰款。

同時，如果房地產經紀機構及其經紀人員提供公共租賃住房出租、轉租、出售等經紀業務的，由主管部門責令限期改正，記入房地產經紀信用檔案；對房地產經紀人員，處以1萬元以下罰款；對房地產經紀機構，取消網簽資格，處以3萬元以下罰款。

“在優化管理的同時，也應該加強懲戒力度，提高違規轉租、騙租的違法成本。”中國房地產業協會法律事務專業委員會秘書長康俊亮建議，可以嘗試信用聯合懲戒的方式。以往單部門處罰措施有限、力度不大，多部門聯合懲戒才能提高威懾力。

防範跟不上 技術再高難堵運營漏洞

對於防範違規轉租，相關部門也想出巡查、門禁等多個人防、技防措施。面對公租房小區管理人員有限的現狀，也曾對“人臉識別”的門禁寄予厚望。住建部門曾表示，本市公租房項目正在推廣“人臉識別”技術，從而防範違規轉租。租戶入住前，會提前錄入面孔等資訊；後期一旦刷臉不通過，也將被攔在門外。

位於豐台區嶽各莊的閱園四區，是北京首 個安裝“人臉識別”的公租房小區。但記者昨天實地探訪發現，儘管該小區兩棟樓都有門禁裝備，然而每扇門都被石塊、滅火器支著，全部敞開。租戶進門不僅不需要“刷臉”，甚至連一般的刷卡都不用。無論是否真正是小區租戶，都能隨意進出。“曾經收集過人臉識別所用的照片，但都入住一年多了，也沒真正用上。”閱園四區的租戶直言。

記者了解到，閱園四區相關設備還在調試中，目前計劃將“刷臉”裝備從單元門口改到小區門口。

在被曝光轉租的京原家園項目中，小區單元門也裝了刷卡門禁，依然是大門敞開，所有人都能暢行無阻。相關物業專家透露，不少小區居民都為圖方便把單元門直接敞開，物業及相關管理部門也未進行有效監管，再高的技術也難以堵上運營漏洞。（來源：北京日報）

多地樓市下行告別金九 全國一線樓市出現分化

在樓市傳統旺季“金九”期間，中秋小長假各地樓市成交量平淡。“金九”失色，上周，全國一線樓市也出現分化，上海和深圳樓市交易量均出現環比不同程度下降的情況。

據中原地產研究中心統計數據顯示，以北京為例，已經入市的20期限競房項目為9826套，網簽了1633套，網簽比例只有16.6%。不過，由於網簽的滯後性，截至9月25日，實際銷售有40%左右。

從全國一、二線城市整體看，9月份，樓市成交量環比8月份均無明顯上漲現象，包括北京、南京、深圳、寧波和福州等典型城市的庫存都有不同程度的上升，樓市告別“金九”已成定局。

對於樓市“金九”失色的原因，中原地產首席分析師張大偉表示，首先，樓市調控重壓，信貸收緊，最近各地市場不僅商業貸款繼續遭到高壓，多個城市公積金政策也開始收緊，使得市場繼續開始觀望；其次，樓市已經沒有“金九銀十”，從市場看，2017年以來，大部分熱點城市樓市已經全面“限價化”，在這種情況下，房地產市場已經沒有淡旺季之分，更多要看限價政策嚴格與否；第三，多個城市樓市逐漸開始出現衝高回落現象，房價調整開始出現從點到區域的現象，熱點城市購買力很難再支撐市場繼續衝高；第四，熱點城市開始進入賣不完時代，多城庫存出現環比上升的現象，除少數熱點剛需項目外，去化率快速下行。

綜上所述，房企的投資熱情也在減退，多地出現土地流拍現象。

即使在北京土地市場上，也出現了冰火兩重天的格局。合碩機構首席分析師郭毅表示，在當下限競房集中供應，去化壓力增大的狀況下，房企在面臨銷售難題和資金回籠困境時，再投資拿地的意願並不強烈，因此今年大量住宅用地以低溢價出讓。

由此可見，在建案市場出現供過於求的市場矛盾時，應適時對供地計劃進行調整，適當放緩供地節奏，以穩定市場，防止出現地價和房價的“超跌”現象。（來源：證券日報）

黃金周假期看房？ 樓市金九銀十有點涼不少中介轉行

七天長假，你是在“堵”還是在“宅”？你是在景區“被擠”，還是在家裡“被催”？你是在“買買買”的路上，還是在參加“婚禮婚禮和婚禮”的路上？

今年國慶，中新網將為你梳理有關“黃金周”的服務資訊、長假“生存”指南等等，共畫一幅普通中國人的“黃金周”浮世繪。

過去十年，中國樓市受經濟環境和政策影響，呈現短周期的波動。不過這兩年，所謂的“金九銀十”被淡化，九、十月份不一定是樓市最熱的時候，“金九銀十”反而有可能行情冷淡。

就像今年的秋季，無論是購房者、房產中介還是開發商，都多少感受到了市場的涼意。而在國慶假期，多名中介反映看房的情況與平常沒有區別，並未出現購房者利用假期大規模看房的現象。

房產中介因落差太大轉行

今年國慶假期，40歲的北京房產中介張強呆在河北保定農村的老家，連休五天。他並不著急回北京，因為手裡一個著急簽單的客戶也沒有。

由於看房的人不多，張強所在石景山區門市的中介們經常站在門口，一邊閑聊，一邊一根接一根地抽煙。就在兩年前的這個時間，他們中的多數人還在因為帶人看房和簽單忙得團團轉。

對於這種落差，已經離職的房產中介、35歲的楊琳也有同感。今年國慶長假，她在唐山專心經營自己的一家寵物店，不談建案，不談房價。

2016年十月，她正奔波在環北京的霸州、固安、永清和香河，身份是房地產代理公司的銷售。當時正逢霸州孔雀城開盤，楊琳凌晨三點起床給客戶排卡，一直排到第二天晚上九點，才拿到2000多號，而房源一共只有1000套。

那段時間，各大售樓處前排起的長龍、購房者臉上焦慮的表情和“一日一變”的房價讓她切實感受到北京樓市的火熱。在最火的2016年下半年，楊琳賣掉了70多套房子，一口氣賺了近300萬，“那種感覺就像中了彩票一樣”。

但2017年3月突然頒布的新政迅速鎖住北京樓市的交易量，環京樓市也受到衝擊，在之後長達一年多的時間裡，楊琳幾個月才能賣出一套房。北京市統計局數據顯示，2018年1月至8月，北京市建案銷售面積同比下降32.8%，其中住宅銷售面積同比下降了22.7%。

房價也大幅回調，楊琳經手的房子中，香河孔雀城2017年年初最高賣到2萬多/平米，今年九十月份的實際成交價只有1萬多/平米，接近腰斬。很多中介因為落差太大紛紛離職，她自己也轉行開起了寵物店。

北京向來是樓市的風向標，在這次全國範圍的波動中，其他多個城市的房價和成交量也走出了相似的曲線，從一線到三四線城市，樓市輪動升溫，又相繼趨於平靜。國家統計局數據顯示，8月，全國建案銷售面積增速、開發投資增速均呈現明顯下滑趨勢，環比分別下降7.5、3.9個百分點。

“北京、上海、深圳、廣州、廈門、南京、無錫、石家莊、天津、武漢、長沙、成都、西安、杭州，包括大都市周邊，比如廊坊，這些調控嚴厲、市場前期已經降溫的城市，在九十月份都沒戲。”易居研究院副院長楊紅旭說。

在新房限價政策的影響下，二手房更能反應市場的真實情況。根據貝殼研究院的數據，100城月度掛牌價環比下跌城市個數，今年3月至5月都是每月19個，6月25個，7月19個，而8月則驟增到47個。

“調控政策嚴格的北京、上海、深圳、杭州、南京、合肥等城市已經出成屋價下行的苗頭。”中原地產首席分析師張大偉說，“房價調整正從點到區域擴散。熱點城市樓市逐漸降溫，當前的購買力很難再支撐市場繼續衝高。”

房子降價後業主憤怒“維權”

越來越多的建案進入降價行列，開發商打折促銷的力度遠高於前兩年。

9月，品牌房企恆大首先進行全國性的促銷打折，住宅8.9折、商鋪6折起；泰禾某地項目給出較大優惠，若購房人全款購房，房價給予7折優惠；陽光城則開啟“千億攻勢”特惠購房季，根據區域的不同，制定出不同的降價策略。

人的心理總是微妙而複雜的，房價漲，買不起房的人不高興，房價跌，已經買房的人心理不平衡。開發商低價售房的行為刺激到一些老業主的神經，他們抱怨自己買貴了，開始“維權”。

泰禾的合肥院子項目，當初開盤時售樓處火爆，可是就在剛剛過去的中秋小長假，合肥院子選擇將某棟某個戶型降價4000元/平方米促銷，隨即引來老業主堵住小區門口，拉橫幅維權。

不僅合肥，北京、杭州也出現了業主因為房子降價圍攻售樓處的現象。杭州濱江未來海岸二期降價40萬，結果一期的業主跑到售樓處痛斥開發商“胡亂定價，欺騙業主”。

有意思的是，就在一年前，杭州等地的人抱怨的不是房子降價，而是抱怨買不到房。當時，幾乎各大熱門建案都有成千上萬的人參與搖號，儘管中簽率只有個位數，他們仍然樂此不疲，因為堅信“買到就是賺到”。

這種信心不是沒有道理。回顧近10年的房地產市場，雖然中間經歷過多次起伏，雖然在2008年、2011年、2014年，全國也出現過非常明顯的樓市降溫，當時也有購房者開始所謂的降價維權，但從大趨勢來看，房價始終是向上攀升的。

對此，從業8年的北京房產中介張強深有體會。2010年4月，為遏製房價過快上漲，北京頒布新政，首次提出限購，樓市開始降溫。那時張強入行不久，剛剛做成人生的第一筆房產交易——石景山區老山西裡一套五十多平的小兩居，每平米價格7000多元。

之後的幾年，他看到了北京樓市2010年低迷、2011年抬頭、2012年飆升、2013年平穩、2014年降溫、2015年回暖的過程，又經歷了2016年的猛漲和2017年的急落。經過大大小小的波動之後，現在老山西裡的房子每平米價格5萬多，比八年前翻了六番。

只是這一次波動之後，張強似乎不那麽樂觀，他覺得未來房價不會暴漲了。“我們這行主要看國家政策的臉色，現在政策收得太緊，以後錢沒有那麽好賺，2016年的好日子可能不會再來了。”他說。

開發商思考怎麽“活下去”

在房產中介還懷念“好日子”的時候，開發商已經開始思考怎麽“活下去”的問題。

9月下旬，房地產行業巨頭萬科在深圳舉辦秋季例會，會場掛出的三個紅底白字十分惹眼——活下去。其實，在更早些時候的南方區域9月例會上，萬科董事會主席鬱亮就說過：

“萬科要做的第一件事情，就是進行戰略檢討，以‘活下去’為最終目標。”

生存本來是一個企業的底線，耐人尋味的是，在今年的秋天，鬱亮卻把它設成了最終目標。他看到了目前房地產市場的沉重枷鎖，“限制非常多，已經超出了當初的研究。”

樓市調控層層加碼，從一線城市擴展到二三四線城市，從限購到限售、限價，從限商貸到限公積金貸款，從限土地拍賣到限房企融資，僅靠舊有的模式，房企顯然已經無法繼續玩轉高增長的魔法。

最讓鬱亮擔心的問題之一是“回款”，他說，“當前南方區域的回款壓力比較大，這不是因為南方區域做的不好，而是因為率先感受到了市場及行業變化。”

銷售回籠和市場融資是房地產企業的主要資金來源，也是賴以生存的血液。在2018年年初開始收緊房企融資的政策背景下，如果連現金流穩健的萬科都感受到回款的滯緩、去化的壓力，不難想象一些中小房企的資金鏈是何種境況。

事實上，今年恆盛地產被爆違約後，天房集團、華夏幸福、魯商置業等上市公司均因為資金鏈問題遭到交易所問詢。

“2018年將是房企最近4年資金壓力最大的一年。”張大偉說，“從2016年‘930’開始，全國一二線城市嚴格調控，融資收緊，在這種情況下，房企的資金壓力越來越大，雖然整體銷售依然處於高位，但繼續拿地的壓力逐漸增加，對於非優質地塊的積極性持續降低。”

房企拿地開發的欲望正在消退，今年以來，土地溢價率持續下降，土地流標數量驟增，與前兩年土地市場火熱的局面形成鮮明對比。

中原地產研究中心統計數據顯示，2018年，熱點城市土地溢價率基本在10%左右，明顯低於2015-2017年平均30%的溢價率。2018年1-7月，全國流拍土地接近800宗，二線和三四線城市的土地流拍數量同比增長高達200%和121%。

“從開發商內部交流情況看，大家都注意到市場上兩個調整跡象：一是促銷行為增多；二是土地流拍增多。對於明年的指標，一些開發商已經表示不再提高增長。”新城控股副總裁歐陽捷此前接受媒體採訪時說。

除了市場數據，持續一年多的房企改名潮也讓人不得不多想。9月13日，保利房地產（集團）股份有限公司更名為“保利發展控股集團股份有限公司”，就在同一天，深圳市萬科房地產有限公司正式更名為“深圳市萬科發展有限公司”，都去掉了“地產”二字。

從去年開始，除了萬科和保利，已有恆大地產、方興地產、遠洋地產、朗詩綠色地產、時代地產、中航地產、龍湖地產、大連萬達商業地產等逾10家房企去掉了名字中的“地產”二字。

雖然有分析稱更名的意義主要在於企業定位的更新，促進多元化業務的發展，但人們仍然會猜想房地產市場是不是真的遇到了問題。

2018是樓市轉捩點還是新起點？

樓市降溫的背後是政策的推動。前段時間，呼和浩特打響了退出去庫存的第一槍。

8月24日，呼和浩特宣布“全面停止房地產去庫存調控措施”，成為第一個告別去庫存的城市。不知是巧合還是有意設計，在2014年的上一輪調控中，全國率先取消限購的也是呼和浩特，其他城市隨即跟進，房貸政策開始放鬆，全國範圍的樓市去庫存繼而拉開序幕。

四年之後的現在，多數城市已經不存在高庫存的問題，有的甚至庫存緊張。易居研究院監測數據顯示，2015年以來全國100城庫存規模持續下跌，截至2018年8月底，100城庫存規模相當於2011年11月的水準，即庫存規模回落到了七年前的水準。

反應庫存規模的一個指標是庫存去化周期。“庫存去化周期的合理區間為12-16個月，低於該區間則說明庫存規模偏小。2018年8月，100個城市新建商品住宅存銷比即庫存去化周期為9個月，這也意味著市場僅需9個月的時間就能消化完這些庫存。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進說。

楊紅旭表示，基本上可以認為，全國東中部和部分西部的大多數三四線城市，住宅去庫存都已完成或近尾聲，寬鬆政策應該“收兵”了。

以湖北為例，中國人民銀行武漢分行行長王玉玲在《中國金融》刊文稱，湖北省79個市、縣中，平均消化周期小於6個月的有29個，小於8個月的有47個，佔60%。

王玉玲認為，近年來，隨著棚改貨幣化進度提速，三四線城市廣泛採用棚改貨幣化安置模式，大量資金進入房地產開發商手中，在去庫存的同時形成了新的住房供給能力，獲得大量現金的拆遷戶又具有較強的購房需求和能力，從而推動三四線城市出成屋地產供需兩旺局面，部分城市房地產市場呈現過熱苗頭。

“貨幣化安置作為本輪去庫存的一種手段，其任務已基本終結，應考慮適時退出。”她建議。

貨幣化安置是安置棚戶區居民的方式之一，另一種是實物化安置，即政府分配安置房，給棚戶區原住戶居住。2015年之後，伴隨著去庫存的要求，貨幣化安置成為主流。拆遷之後不給房子給現金，拆遷戶自己再去買房子，這在某種程度上催升了樓市的熱度。

7月12日，住建部對棚改的一番表態釋放出非常明確的信號。一些房價暴漲的城市，拆遷之後不給現金了，隻給安置房。也就是要減少貨幣化安置的規模。

就在呼和浩特宣布停止去庫存僅僅過去4天，長春宣布取消棚改貨幣化安置購房獎勵。嗅覺敏銳的人應該能從中感受到樓市風向的變化。

談到短期樓市，楊紅旭說，開發商重點關注的一線、強二線、強三線基本沒有行情，開發商所寄予厚望的三四線城市行情再持續幾個月，也會調頭下行。

回顧近10年，全國樓市有過兩次大幅降溫，一次是2008年，受全球金融危機影響，另一次是2014年，原因是經濟下行壓力加劇，但兩次終究只是房價上漲大趨勢中的短暫回調。

這一次，既有“堅決遏製房價上漲”的表態，又有限購限貸限售限價的調控政策，既有反炒房專項整治行動，又有收緊棚改貨幣化安置的貨幣調控。再加上幾乎板上釘釘的房地產稅和隱隱約約的取消預售製猜想，調控力度空前之大。

2018年是樓市長期下行通道的開啟，還是又一個漲漲跌跌短期輪回的開始，也許要等到5年、10年之後，我們才能看清。